Atto preliminare con clausole sospensive per venditore ed acquirente

[ilfaro65]

Buongiorno,
vorrei un vostro parere sulla validità legale di un preliminare stilato con le seguenti clausole:

Preliminare di acquisto con registrazione e trascrizione.
Prezzo di vendita: con rogito notarile, a 200.000 euro meno la quota di caparra confirmatoria.
Dati del preliminare:

a) massimo 80.000 euro come Caparra Confirmatoria, con versamento a rate entro 3 mesi;

b) data di esecuzione del preliminare di acquisto: a partire dal 3°mese dalla data del preliminare, si dovrà darne avviso con raccomandata A/R, ed esecuzione dal giorno 1° del mese successivo;

c) dal 3° mese, entro il giorno 5 di ogni mese, il promittente venditore può chiedere, con raccomandata A/R, una sospensione alla esecuzione del preliminare di acquisto, con obbligo di versare al promittente compratore, ogni 15 del mese, 500 euro mensilmente, come penale per mancata disponibilità alla vendita dell’immobile;

c.1) in mancanza del pagamento della penale la raccomandata A/R è come non fosse stata spedita.

d) dopo il 3° mese si conviene:
d.1) il promittente venditore ha diritto a non vendere, con raccomandata A/R, con l’obbligo di restituire la caparra confirmatoria versata entro 1 mese dall’ inoltro della raccomandata, e nulla pretendendo. Se esistente, permane l’obbligo di versamento della penale con mensilità di 500 euro.
d.2) in mancanza del rispetto dei tempi e/o del pagamento della penale e/o della restituzione della caparra confirmatoria versata nei tempi indicati nel sub d.1 , la raccomandata A/R è come non fosse stata spedita.

e) dopo il 28° mese si conviene:
e.1) il promittente compratore ha diritto a non acquistare, ed il promittente venditore avrà l’obbligo di restituire la caparra confirmatoria versata entro 1 mese dall’ inoltro della raccomandata A/R, e nulla pretendendo.
e.2) in mancanza del rispetto dei tempi e/o della restituzione della caparra confirmatoria versata nei tempi indicati nel sub e.1 , la raccomandata A/R è come non fosse stata spedita.

Nel periodo di validità dell’atto preliminare, l’appartamento non può essere affittato né occupato dal proprietario o altri.

Grazie del vostro parere

 

[Bagudi]

Esiste qualcuno che accetterebbe tale accordo ?

Perchè non spieghi meglio la situazione ?

 

[ilfaro65]

il promittente venditore vorrebbe vendere, e gli fa comodo ricevere la caparra. Ha però necessità di temporeggiare in attesa di una sistemazione accettando una penale. Se non arriva, decide di non vendere.
il promittente compratore vuole comprare, ma a fronte di una caparra versata, chiede una penale in caso di temporeggiamento. Trascorsi 28 mesi, se non ancora acquistato, pretende di non comprare più, perchè si presume voglia cercare qualcos'altro.

Da qui nasce la necessità di inserire le condizioni.

 

[Rosa1968]

il promittente venditore vorrebbe vendere, e gli fa comodo ricevere la caparra.

perché non va in banca a chiedere un finanziamento allora ....
Non è così, vuole la certezza della vendita, e chiede tempo per cercare.
E' abbastanza contorto questo preliminare, conviene che stabilite un tempo secondo me, ragionevole, visto l'offerta di immobili in vendita, entro il quale il venditore dovrà confermare la vendita. Ma in primis è stabilire entro quando tu hai bisogno dell'immobile, è questa la condizione principe per la ricerca. Esempio tu compri a quelle condizioni se l'immobile lo potrai rogitare entro un anno. La parte venditrice cercherà immobili liberi entro quella data. Stabilite il periodo di tempo entro il quale dovrà confermare la vendita.

 

[ilfaro65]

E' stabilito. 28 mesi

 

[Rosa1968]

E' stabilito. 28 mesi

ma sono tanti ...

 

[ilfaro65]

Il punto che mi pongo è, non la durata visto che 28 mesi vanno bene sia all'acquirente che al compratore, quanto sia la nullità o annullabilità dello stesso che la contestabilità di un siffatto atto preliminare da parte dell'Ade per un qualsivoglia motivo o presunto tale.

 

[Rosa1968]

E cosa interessa all'Ade, ricorda che il preliminare è una scrittura privata tra le parti, all'ade interessa solo che si versi l'imposta proporzionale. Il contenuto di ciò che stabilite a lei non interessa.
Quindi per la caparra a rate pagherai comunque lo 0,50 su tutto, oltre all'imposta di registro di 200
Per la penale vorrà i 200 euro

 

[ilfaro65]

grazie tante