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  1. luca0905

    luca0905 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buona sera, vi pongo un quesito.

    Il proprietario di casa mi propone un contratto di locazione con aumenti di canone prestabiliti, giustificandoli sconti per lavori nell'appartamento (la casa è nuova, arredata e perfettamente rifinita!!!!)
    NOTE Il proprietario ha deciso di optare per il regime di cedolare secca, ed ha in affitto, con la sua famiglia, più di 10 immobili.


    Per quanto riguarda gli aumenti, più precisamente.. 100€ di "sconto" per i primi due anni, 50€ di "sconto per il 3° e 4° anno, e 750€ fisso a partire dal 5°. Facendo un rapido conto, calcolando un aumento ISTAT medio di 2,5% su base annua, alla fine degli 8 anni, la somma è più o meno uguale, MA IL PUNTO NON è QUESTO

    Il punto è... può lui aumentare i canoni, nonostante adotti il regime di cedolare secca? e può adottare il regime di cedolare secca, nonostante abbia più di 10 immobili?

    Ho visto un articolo del "Sole 24 Ore" che diceva qualcosa al riguardo, ma purtroppo da qualche giorno questi simpaticoni hanno deciso che per leggere i loro articoli più interessanti su internet devi abbonarti.......

    Qualcuno mi sa aiutare?? grazie!
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sono aumenti irregolari per cui non devi niente, mi chiedo se li abbia registrati all'AdE
     
  3. Abakab

    Abakab Ospite

    L'opzione della cedolare secca viene richiesta dal locatore a fronte di un impegno scritto (vedi contratto) alla rinuncia di aumenti del canone e Istat incluso.
     
  4. luca0905

    luca0905 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ipotizziamo che lui voglia registrare il contratto a 750€ e che specifici che le prime 4 annualità sono SCONTATE per lavori nella casa che anticipo io, così si potrebbe fare?
    E poi.. nel caso.. paga le tasse sui 750 o sui 650? questo anche nel caso in cui si propenda per una tassazione non agevolata.
    Grazie per la consulenza
     
  5. Abakab

    Abakab Ospite

    Non credo proprio in quanto l'opzione della cedolare secca non prevede modifiche al canone per nessun titolo.
    Le tasse si pagano sull'importo riportato sul contratto.
     
  6. luca0905

    luca0905 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    ok! grazie
     
  7. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    Per le locazioni ad uso abitativo non è possibile stabilire un canone variabile, indipendentemente se il locatore aderisca al regime di cedolare secca o meno.
    Differente il discorso se si trattava di una locazione ad uso non abitativo, allora una tale clausola sarebbe stata legittima. Nelle locazioni ad uso NON ABITATIVO è invatti possibile stabilire un canone variabile negli anni, purchè l'importo sia chiaramente indicato.
    Quindi, per concludere, poichè trattasi di locazione ad USO ABITATIVO il locatore non può stabilire un canone di locazione variabile negli anni. L'unico aumento consentito, se però non aderiva al regime di cedolare secca, era l'aggiornamento ISTAT.
     
    A m.barelli piace questo elemento.
  8. Maurizio Massimo

    Maurizio Massimo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In ogni caso qualsiasi clausola inserita nel contratto fosse contro la norma, è nulla, per cui se firmate il contratto ,il coltello dalla parte del manico lo hai tu!!
     
  9. ledzeppelin

    ledzeppelin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il tuo locatore è il solito italiano che pensa di essere il più furbo di tutti .
     
  10. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sei in una botte di ferro
     
  11. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io non vedo la differenza fra affitto residenziale e commerciale.
    Gli aumenti del canone sono vietati (eccetto l'istat) ma non le diminuzioni, per cui un contratto impostato come quello descritto da Luca, secondo me, ha degli appigli legali per stare in piedi.
    Se poi si dovesse dimostrare che l'immobile non aveva bisogno di lavori di restauro, diventerebbe evidente l'escamotage e allora il discorso cambierebbe.



    Le tasse il proprietario le paga sulla cifra effettivamente percepita. Anche se...... (ma qui il discorso si fa complicato).
     
    A Sim piace questo elemento.
  12. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Intanto sta nella dizione nel primo caso parliamo di locazione nel secondo caso commerciale di affitto
     
  13. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :shock: Topcasa ma che stai a di'?
     
  14. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    perchè chiami locazione un commerciale
     
  15. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Differenza tra affitto e locazione



    Nonostante nel linguaggio corrente si parli quasi sempre di affitto, quest’ultima espressione, in realtà, secondo il Codice Civile si può parlare di affitto solamente quando l’oggetto del contratto è un bene, sia mobile che immobile, avente carattere produttivo (es. terreni coltivabili ed esercizi commerciali). Si parla invece di locazione quando l’oggetto del contratto (che anche in questo può essere mobile o immobile) non è un bene produttivo (es. casa, ufficio, negozio ecc.).
     
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  16. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Topcasa, ho detto affitto intendendo locazione, ma il discorso non cambia: si parla sempre di locazioni (residenziali o commerciali non ha importanza). Non si sta parlando di affitto di aziende.
     
  17. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ho solo puntualizzato, e mi sembra non a vambera, considerato che siamo AI il termine non va generalizzato.
     
    A enrikon piace questo elemento.
  18. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ok, d'accordo, ma hai capito almeno a cosa mi riferivo? Qualcuno ha detto che nelle locazioni commerciali (quindi 6+6) si può variare il canone, ma non in quelle residenziali. Questa cosa non mi risulta scritta da nessuna parte.
     
    A Sim piace questo elemento.
  19. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il canone non si può variare concordo, infatti a volte si registra il contratto per un anno e l'anno successivo si fa l'aumento
     
  20. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dovresti fare un contratto transitorio e ci vogliono i requisiti di transitorietà. Non la vedo una strada percorribile. Senza contare che non puoi fare 4 contratti di un anno ad una stessa persona.
     

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