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  1. Jacopo123

    Jacopo123 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, vorrei porre una questione sulla quale ho ricevuto molte risposte discordanti, anche da commercialisti. Mi chiamo Jacopo e sono di Brescia, ho un laboratorio che ho dato in locazione ad un artigiano del luogo. Nel contratto, regolarmente registrato, é espresso in chiaro che il canone subirá un incremento annuale pari al 2%. Il commercialista del mio inquilino sostiene che é illegale, il mio che é legale perché é stato firmato ed accettato... Qualcuno mi sa dire qualcosa in merito?
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A quanto mi risulta non è consentito l'incremento annuale del canone ( come stabilito dall’ art. 32 della L. 392 del 1978, come modificato dalla L. 118 del 1985 ) se non nella misura dell'aumento ISTAT come previsto nei contratti. Credo che così impostato il contratto possa essere impugnabile per quanto riguarda la clausola dell'aumento percentuale. Fabrizio
     
    A Bagudi, francesca7, Rosa1968 e ad altre 4 persone piace questo elemento.
  3. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Forse oltre ad essere illegale in questi momenti è anche inopportuno
     
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  4. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    concordo:
    le parti hanno sottoscritto in un contratto una cosa espressamente vietata dalla legge e l'accettazione dello stesso contratto non inficia il rispetto delle leggi che sono al di sopra di tutto.

    Nel contratto il proprietario avrebbe dovuto menzionare il canone "a pieno regime" salvo dichiarare che per un determinato periodo esso sarebbe stato scontato del 2%.
     
    A francesca7, dormiente e Irene1 piace questo elemento.
  5. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E meglio ancora per non creare incongruenze dichiarare :
    Per il primo anno € xxxxx
    Per il secondo € yyyyy
    Ecc.
     
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  6. Jacopo123

    Jacopo123 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non credo sia inopportuno aumentare di 15 o 20 euro il canone , alla luce del fatto che a me hanno aumentato l' ICI , la raccolta rifiuti e le tasse comunali di circa il 300 per cento, pagavo 3400 euro di ICI ed era già pesante la questione , poi sono andati a 8600,00 euro e quest' anno , non appagati mi han mandato una vaglia di 10.368, euro.
    Non so che dire... Questi ultimi governi vogliono impoverire tutti, e ci stanno riuscendo alla grande, se ...per quel che mi riguarda, considero le spese di registrazione e rinnovo contratto, le tasse sugli immobili, il reddito sugli affitti e anche l' eventualitá frequentissima ormai che qualcuno non paga associata alle manutenzioni che devi fare per forza...quanto resta alla fine a chi ha qualcosa in beni immobili?
     
  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non è un discorso di opportunità o meno, è semplicemente rispettare la legge e ciò che indica, nessuno ti vieta di aumentare o meno il canone, per questo c'è l'aumento ISTAT, solo che se vuoi farlo in corsa e/o secondo le tue esigenze, non ti è consentito... potrai farlo... ma secondo precise disposizioni. Comprendo le tue affermazioni in merito alla politica adottata sull'investimento immobiliare ma mettere a reddito un immobile è un investimento che comporta ricavi, costi e rischi, che non devono ricadere in toto su chi affitta, pena il fermo dell'immobile, ( è la legge di mercato) ... come altre forme di investimento comportano costi, ricavi e rischi, che non ricadono sull'investimento. L'acquisto di un immobile per uso investimento è soggetto alla valutazione di una serie di parametri... costo iniziale dell'acquisto, imposte e spese da raffrontare con il canone di locazione plausibile ( laddove per plausibile vediamo quello reale che il mercato accetta e recepisce ) se la percentuale che viene fuori rientra in un determinato range, allora l'investimento è fattibile... altrimenti come diceva Totò .... desisti. Fabrizio
     
  8. Jacopo123

    Jacopo123 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mah...secondo me questi ultimi tre governi han creato molta povertà, abbiam pagato tantissimo tutti e il debito ê aumentato lo stesso, quindi la vedo grigia per chi ha qualcosa nel mattone, la questione é che non puoi nemmeno vendere perché ora vale tutto la metà, anzi la vedo nera, c'é la caccia all 'evasore ma io vedo solo aziende che chiudono solo ed esclusivamente per pagare le tasse
     
  9. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    "in relazione al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, la clausola convenzionale che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati nel contratto (e del
    tutto diversi ed indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere di acquisto della moneta) deve ritenersi in linea generale legittima (ex artt. 32 e 79 della legge su ll'equo canone); solo nell'ipotesi in cui costituisca un espediente diretto neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria è invece illegittima e quindi nulla".

    Così si esprime la cassazione con la sentenza 4210 del 23 febbraio 2007, allinendosi alla prevalente giurisprudenza.
    Quindi, a mio parere, se è certa l'impossibilità di richiedere un aumento istat del 150% perchè indubbimente l'incremento sarebbe legato a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria.
    Non è così scontato che l'incremento del canone del 2% annuo debba considerarsi illegittimo, se però relazioneato ad eventi oggettivi predeterminati nel contratto ed indipendenti alle variazioni annue del potere di acquisto.
    Per comprendere pienamente la legittimità dell'incremento richiesto sarà quindi necessario analizzare attentamente il testo contrattuale e valutare la presenza o meno di detti elementi.
     
  10. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    di certo vorrei sapere l'ammontare della cifra per rapportarla alle spese necessarie per affrontare un terzo grado di giudizio necessario per la legittimità di quel contratto.
     
  11. Jacopo123

    Jacopo123 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Potreste farmi un esempio di "evento oggettivo predeterminato" nel contratto?
    Non per niente eh, così lo aggiungo la prossima volta.
    Vi ringrazio per queste elucubrazioni nelle profondità della questione.
     
  12. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    le motivazioni possono essere legate ad elementi esterni:
    sviluppo commerciale dell’area; dotazione di maggiori servizi nella zona;
    o ad elementi di carattere interno:
    iniziale riduzione del canone per ristrutturazione/adeguamento dell'immobile posto a carico del conduttore.
     
  13. Jacopo123

    Jacopo123 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In intima connessione con le motivazioni di carattere estrinseco ed estrinseco, non capisco quale sia il limite entro il quale classificarvi un " evento oggettivo".
    Dal mio punto di vista ma non solo dal mio, pensandoci bene, se qualcuno al governo decide bellamente ed arbitrariamente di quadruplicarmi le imposte, io lo recepisco come un evento oggettivo.
    Se ho un appartamento di 80 metri quadri e percepisco 5000 euro al' anno di affitto, ammesso che che vada tutto bene...e tolgo l' imposta comunale sugli immobili, le spese per la registrazione , le spese per il rinnovo, le tasse sul reddito ed infine il costo per le manutenzioni che devo fare obbligatoriamente, mi conviene lasciarla vuota, togliere il tetto ...farla classificare non-agibile e intestarla immediatamente ad una Onlus, io mi chiedo quali calcoli abbiano fatto al governo per arrivare a queste imposizioni.
    Inoltre faccio un'altra considerazione, completamente profano in materia , mi sono addentrato nel pianeta " equo canone":
    - Probabilmente chi lo fa per mestiere , in due secondi lo calcola... ma vi garantisco che la legislazione in materia é oceanica, e personalmente l ho trovato complicatissimo.
    Come fai a stampare in maniera anticipata le rate del canone future, alla stessa maniera di un ammortamento alla francese con interesse fisso, se l equo canone è legato al costo della vita, che nessuno sa come sará postdomani, forse mi è sfuggito qualcosa.
    Grazie
     

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