Il recente provvedimento del governo Renzi “Sblocca Italia” ovvero il decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014 ha regolamentato la forma contrattuale che sta assumendo per esperienza diretta di consulente, una crescente rilevanza nel mercato immobiliare, il Rent to Buy.
Certamente si tratta di una chance interessante in tempo di crisi per potenziali acquirenti e proprietari, in primis i costruttori.... e direi anche per i mediatori immobiliari, da esaminare viste le complessità che evidenzia, con l'ausilio di professionisti tenuto conto che le criticità della compravendita immobiliare permangono e forse si accrescono visto il lasso di tempo che intercorre tra l'inizio della locazione e la possibile vendita definitiva del bene, operazioni collegate nel Rent to Buy.
Con l’ art. 23 è stata introdotta la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, volta a predisporre in via normativa delle tutele per le parti contraenti.
In sintesi nel Rent to Buy "affitto per acquistare" il proprietario concede in godimento un immobile, abitativo o non abitativo, con il diritto per il conduttore di acquistarlo, entro la data fissata, imputando una parte del canone di locazione, espressamente specificata nel contratto, a prezzo di acquisto.
In caso di inadempimento del conduttore, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, salvo diversi accordi, acquisisce per intero i canoni versati mentre se inadempiente è il proprietario il conduttore ha diritto alla restituzione della parte dei canoni imputata al corrispettivo maggiorati degli interessi legali. Il legislatore, scendendo nel dettaglio, ha previsto che le parti hanno la possibilità di sottoscrivere un contratto di locazione, regolato dalle relative norme applicabili che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile.
La trascrizione produce gli stessi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti,non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Al Rent to Buy come disciplinato dal legislatore si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile e' elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.
Si applicano inoltre le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 e degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili.
In caso di inadempimento dovrà farsi riferimento all'articolo 2932 del codice civile se il contratto di cui ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennita', se non e' stato diversamente convenuto nel contratto.
In caso di fallimento del concedente, ipotesi non remota se chi vende è un imprenditore o una società, il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del R.D.16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni.
In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5 dell'art. 23.
Le disposizioni dell'art 23 si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta' vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta', stipulati successivamente alla data di entrata in vigore del decreto 133.
Il decreto legge dovrà essere convertito in legge con eventuali modifiche entro l’ 11 novembre prossimo.
Avv. Luigi De Valeri
Certamente si tratta di una chance interessante in tempo di crisi per potenziali acquirenti e proprietari, in primis i costruttori.... e direi anche per i mediatori immobiliari, da esaminare viste le complessità che evidenzia, con l'ausilio di professionisti tenuto conto che le criticità della compravendita immobiliare permangono e forse si accrescono visto il lasso di tempo che intercorre tra l'inizio della locazione e la possibile vendita definitiva del bene, operazioni collegate nel Rent to Buy.
Con l’ art. 23 è stata introdotta la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, volta a predisporre in via normativa delle tutele per le parti contraenti.
In sintesi nel Rent to Buy "affitto per acquistare" il proprietario concede in godimento un immobile, abitativo o non abitativo, con il diritto per il conduttore di acquistarlo, entro la data fissata, imputando una parte del canone di locazione, espressamente specificata nel contratto, a prezzo di acquisto.
In caso di inadempimento del conduttore, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, salvo diversi accordi, acquisisce per intero i canoni versati mentre se inadempiente è il proprietario il conduttore ha diritto alla restituzione della parte dei canoni imputata al corrispettivo maggiorati degli interessi legali. Il legislatore, scendendo nel dettaglio, ha previsto che le parti hanno la possibilità di sottoscrivere un contratto di locazione, regolato dalle relative norme applicabili che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile.
La trascrizione produce gli stessi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti,non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.
Al Rent to Buy come disciplinato dal legislatore si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile e' elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.
Si applicano inoltre le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 e degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili.
In caso di inadempimento dovrà farsi riferimento all'articolo 2932 del codice civile se il contratto di cui ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennita', se non e' stato diversamente convenuto nel contratto.
In caso di fallimento del concedente, ipotesi non remota se chi vende è un imprenditore o una società, il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del R.D.16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni.
In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5 dell'art. 23.
Le disposizioni dell'art 23 si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta' vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta', stipulati successivamente alla data di entrata in vigore del decreto 133.
Il decreto legge dovrà essere convertito in legge con eventuali modifiche entro l’ 11 novembre prossimo.
Avv. Luigi De Valeri
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