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  1. alciam

    alciam Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Salve
    ho letto interessanti discussioni sul forum, ma non sono riuscito a trovare una soluzione al problema in cui mi sono trovato nell'acquistare una porzione di fabbricato accatastato in corso di costruzione F3 e che vado a descrivere:

    - stiamo per acquistare una parte di un appartamento (un sub) completamente a grezzo F3 che avremmo poi completato (attualmente ci sono solo pareti esterne, senza nessuna opera interna ne divisori),
    - il sub in questione è stato ottenuto dal frazionamento in due sub di un appartamento unico ma SENZA chiedere alcun permesso al comune, procedendo quindi ad un frazionamento "senza opere".
    - a questo punto siamo andati dal notaio (con la sola documentazione catastale) per avviare la compravendita ma ci ha freddato dicendo che poiché manca il permesso del comune (permesso di costruire) per il frazionamento fatto, il sub cui siamo interessati noi (io e mia moglie)* e per il quale abbiamo già chiesto un mutuo (in attesa di liberatoria), non è vendibile.

    (Questa cosa mi ha meravigliato molto, io non sono un tecnico e potevo non sapere la procedura per eseguire un frazionamento, ma il tecnico come ha potuto? e inoltre come mai il catasto ha accettato il frazionamento?)

    A quanto ho capito, se pure si riuscisse a trovare un notaio disposto ad alienare il bene:
    -* l'atto potrebbe essere dichiarato nullo
    -* non sarebbe poi possibile chiedere l'abitabilità!
    -* (immagino una serie di altre problematiche ....)

    In sostanza noi vorremmo capire se e come è possibile ristabilire una situazione di normalità/legalità che ci permettesse di acquistare senza prob.mi il bene.

    Abbandonando l'obiettivo di voler comprare una particella del grezzo completamente privo di qualsiasi opera, vorremmo che il bene (uno qualunque dei due sub ottenuti dal frazionamento) fosse in qualche modo vendibile (il proprietario vuole vendere in tutta legalità idem per noi che acquistiamo).

    A questo punto le mie domande:
    - il dato di fatto è che il bene è stato frazionato senza eseguire alcuna opera, ok, ma ora che il proprietario vuole vendere, può chiedere una DIA/permesso di costruire per iniziare le opere murarie e poi vendere a noi il sub in corso di costruzione? Si rientra in una situazione di vendibilita' del bene? Se così non fosse allora il proprietario non potrà mai vendere le due frazioni di bene in nessun modo? (strano)
    - Cosa altro puo' fare il proprietario per rendere le due particelle vendibili?

    Chiedo scusa per essere stato prolisso, spero si sia capito.

    Grazie in anticipo per ogni chiarificazione.

    Alfredo Ciampa
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Deve presentare il progetto di frazionamento al Comune.
    Una volta approvato può vendere.
    Per questa operazione conviene rivolgersi ad un tecnico del luogo.
     
  3. alciam

    alciam Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie Antonello per la tempestiva risposta,

    volevo chiedere, la richiesta al comune per eseguire le opere,
    deve essere fatta separatamente per ogni sub? oppure puo' chiederne una sola per entrambi?
    In sostanza lui deve venderne uno solo, l'altro per il momento vuole solo completarlo per lui (forse venderà in seguito).

    Chiedo questo perchè poi mi pare di aver capito che occorre fare la voltura della DIA (o permesso di costruire) dal proprietario a me, in quanto sarei io poi a completare le opere interne. E ovviamente io voglio avere il permesso per completare il mio sub non il permesso di entrambi!

    Quale deve essere la strada da percorrere?

    (Sicuramente un tecnico del luogo mi saprebbe rispondere, ma avere ulteriori pareri dal forum è per me cosa molto gradita per cercare di non incorrere in ulteriori problemi e lungaggini).

    Grazie
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per questa specificità occorre un tecnico, se del luogo è meglio.
    Scusa ma sono un semplice mediatore.
     
  5. alciam

    alciam Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Nessun problema, grazie per le tue risposte.
     
  6. archibaldi

    archibaldi Membro Attivo

    Altro Professionista
    Buongiorno, l'immobile in oggetto ,così per come é stato descritto , é abusivo. L'unico consiglio che si può dare é quello di mettersi nelle mani di un buon Architetto o Ingegnere che cerchi di capire che cosa é stato combinato dall'attuale proprietario. Il frazionamento, comunque, richiede sempre una procedura Comunale ( per lo più Permesso di Costruire ) mentre l'accatastamento é sempre un corollario della pratica Comunale ( peraltro mai probante la legittimità edilizia ed urbanistica ). Ricordo inoltre che se l'edificio non é in zona A del Piano Urbanistico Comunale ( centro storico ) occorre per la Legge " Tognoli" che venga trovato un posto auto o box per ogni unità immobiliare derivata dalla prima o in alternativa venga corrisposto al Comune un valore ( monetizzazione ) che può variare da città a città e comunque non é mai poco . Il posto auto o box diventerà pertinenziale all'immobile e inscindibile da esso. In definitiva in mancanza di un parere di un professionista sconsiglio l'acquisto e qualora sia stata versata una caparra consiglio di mettere in mora l'attuale proprietario con raccomandata possibilmente redatta da un avvocato. Cordiali saluti . Arch. Gabriele Baldi Caproriti
     
  7. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Quoto il collega...:ok:
     

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