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  1. stefanonobili

    stefanonobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi sto occupando della venidta di un immobile che l'attuale parte alienante ha ricevuto per donazione da entrambi i genitori ancora in vita, per non essendo unico figlio ma il fratello di due sorelle.
    Le due sorelle a loro volta sono nella seguente situazione: Una ha ricevuto in precedenza dai genitori, una somma per l'acquisto di un immobile dove attualmente vive, la seconda è in procinto di ricevere altro immobile per donazione.
    Il notaio, scelto dalla parte promissaria acquirente, in prima istanza ci consigliava di convincere la parte venditrice di farsi carico dell'atto di risoluzione per mutuo dissenso della donazione, in modo da far ritornare in capo ai genitori l'immobile al momento della vendita.Detta procedura sembrava gradita, in quanto al notaio non dava nessuna garanzia, un intervento delle sorelle e dei genitori nella vendita fatta tra il donatario e l'attuale acquirente,in qualsiasi forma potesse essere richiesto.
    Purtroppo dopo aver persuaso la parte alienante ad affrontare la spesa di un atto di risoluzione, il notaio improvvisamente cambiava idea.
    In primis, puntualizzava che in ogni caso non poteva essere lei, a stipulare l'eventuale atto di risoluzione, ma la contrario a suo avviso doveva essere il notaio che stipulò nel 2007 la donazione ad occuparsi della stipula. Ed in questo caso ovviamente ci siamo imbattuti nel muro del notaio che non ravvedeva i motivi di dover effettuare l'azione di Risoluzione, quando i genitori si stavano apprestando ad effettuare altra donazione alla sorella.
    Dopo un confronto da noi, richiesto tra i due notai, la situazione è precipitata, ovvero entrambe assumevano un atteggiamento completamente ostativo,la prima si rifiutava di stipulare qualsiasi azione di risoluzione, la seconda faceva emergere dell' esistenza di giurisprrudenza in seno all'azione di risoluzione, che annulla gli effetti ex-tunc.ovvero l'effetto di estinzione retroattiva dell'atto di risoluzione,ma al contrario considera l'azione di risoluzione come una seconda donazione, con tutti gli effetti che ne conseguono,andando a quel punto a coinvolgere in una futura azione di riduzione anche i legittimari dell'attuale donatario che si appresta a far ritornare nella disponibilità dei genitori l'immobile che intende vendere.
    A tal fine le parti hanno deciso di risolvere l'accordo,anche perchè a detta del notaio della parte promissaria acquirente l'immobile ad oggi non è vendibile con le debite garanzie. Per quanto mi riguarda ,vorrei chiedere se l'azione di risoluzione è o nonn è un atto che annulla una precedente donazione, e se trovate leggittimo e deontologicamente corretto l'atteggiamento di entrambi i notai..
    Grazie Stefano Nobili
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Che i notai siano in disaccordo non è fatto strano, mi è successo piu volte di contattare diversi notai per risolvere un problema e avere ( a loro insaputa) risposte contrastanti.

    A mio parere l'azione di di risoluzione è a tutti gli effetti un atto che annulla la precedente donazioe e non capisco perchè debba farla necessariamente il notaio che l'aveva stipulata, (se era in pensione che facciamo diventa davvero invendibile?).

    Aspetterei notizie dagli esperti.

    Roby.
     
  3. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ti posso sicuramente aiutare perchè sto affrontando un problema simile al tuo, e quindi posso farti conoscere il parere del mio Notaio. Si tratta di una nuda proprietà donata dai genitori alla figlia, ed ora vogliono vendere l'immobile: l'unico modo per uscirne è la RETROCESSIONE DALLA DONAZIONE. :ok:
    Con quest'atto pubblico (sul quale, ahimè, si pagano le imposte di registro, ipotecarie e catastali, oltre all'onorario del notaio :triste: ) la piena proprietà ritorna in capo ai genitori, che a questo punto se la vendono come vogliono. Tieni conto del fatto che:
    1. l'atto è pubblico e può essere stipulato da qualunque notaio, indipendentemente da chi ha stipulato l'atto di donazione!
    2. l'atto si fa fra il figlio interessato ed i genitori, quindi le sorelle non possono eccepire nulla!
    Maggiori particolari, se vuoi, in MP! :stretta_di_mano:

    ;)
     
  4. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Come volevasi dimostrare, certo che se per vendere un immobile bisogna fare sti salti mortali è incredibile, poi ci si mettono anche i notai .............siamo messi bene.
     
  5. Giuseppe Lovaglio

    Giuseppe Lovaglio Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Situazione simile con notaio che si rifiutava di stipulare una compravendita intervenendo sui clienti scoraggiando l'acquisto, nonostante un preliminare sottoscritto e la loro manifestata intenzione a proseguire :shock: . Il caso era relativo alla donazione da figlia (unica) a genitori tutt'ora in vita.
    La soluzione? altro notaio che ha stipulato la compravendita non eccependo alcun pericolo per l'acquirente :ok: :stretta_di_mano:
     
  6. puntoimm

    puntoimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Personalmente mi sono trovato in questa situazione. Ero proprietario di un immobile per donazione e per esigenze, tramite mutuo dissenso ho sciolto la donazione eseguita 20 anni fa da mio padre.
    Il notaio ( chiaramente diverso da colui che a suo tempo ha fatto la donazione ) e l'agenzia delle entrate hanno accettato e tutto è stato risolto.
     
  7. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Confermo qunto detto da Maurizio, anche perche' la sta vivendo questa situazione.
    Comunque da me affrontata diverso tempo fa' allo steso modo.
    Se un notaio non vuole vai da un altro.
    Cordialmente
    Noel
     
  8. stefanonobili

    stefanonobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il notaio l'acquirente non lo vuole cambiare. Purtroppo questa è tra coloro che sposano la dottrina che individua l'Azione di Risoluzione non come un atto ex-tunc ovvero che annulla gli effeti della precedente donazione fin dal momento della donazione stessa, ma considera questo atto, come una seconda donazione, che non ha effetti retroattivi, ma che va a coinvolgere anche gli eredi dell'attuale venditore, ovvero chi ha ricevuto il bene in donazione.
    Pertanto il venditore è disposto a spendere quattrini, per far ritornare ai genitori il bene, ma è l'acquirente o meglio il notaio (purtroppo insostituibile per scelta di chi lo nomina), che non accetta di stipulare un immobile con questa provenienza.
    Penso di rivolgermi al consiglio del notariato
    stefano nobili
     
  9. Giuseppe Lovaglio

    Giuseppe Lovaglio Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In effetti potrebbe essere una soluzione, il consiglio del notariato potrebbe esprimere il proprio parere, anche se (ipotizzo) troverà il modo di giustificare le motivazioni del notaio. :disappunto:
     
  10. stefanonobili

    stefanonobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Infatti credo sia ora che noi agenti immobiliari, iniziassimo ad avere azioni congiunte, che le Federazionii di categoria inizino a promuovere idee e azioni a tutela della nostra professione, facendo muro contro chi descrimina il nostro lavoro, ma soprattuto combattere le lobby che vivono del nostro lavoro, ma non sempre ci sono alleate
     
  11. Giuseppe Lovaglio

    Giuseppe Lovaglio Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Guarda vengo ora da una "democratica" assemblea della federazione cui appartengo, mi sono candidato quale consigliere, durante la pausa ne ho raccolte di ogni tipo....... :rabbia: come al solito mi sono trovato ai soliti giochini, compresi bigliettini "sottobanco" che giravano prima delle elezioni. Ed il continuo invito a votare per il consiglio uscente (o parte di esso), alla faccia ela par condicio.
    Insomma penso che le federazioni, spesso e purtroppo, diciamo sono distratte da giochini e strane alchimie, per carità tutto regolare ma in quanto a morale..... :sorrisone: :risata: :applauso:
    Continuare, bisogna continuare a "rompere le scatole" io personalmente sono per la fusione di tutte le fedarazioni, in unica rappresentanza, non mi pare che esistano due o tre collegi dei Geometri, degli Architetti, dei Notai, ecc.... ma è piuttosto improbabile, noi agenti siamo divisi, ci si guarda in cagnesco, non siamo abituati a ragionare e poco a condividere. :disappunto:
     
  12. stefanonobili

    stefanonobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    hai perfettamente ragione, io personalmente mi sto candidando in Fiaip Roma come consigliere, ed anche qui le battaglie sono iniziate, ho parteciapto al congresso come delegato e ne ho viste e sentite delle belle.
    Credo che la nostra categoria, non sia popolata da persone che prima di tutto vedono nell'interesse della collettività della categoria l'interesse del singolo; piuttosto si pensa solo ed unicamente all'interesse del singolo, infatti si decide di appartenere ad una o a l'altra federazione solo per quello che la stessa è in grado di darti o promettere per lo sviluppo del proprio lavoro.
    Io credo che una federazione debba essere unica ed univoca, che l'interesse collettivo, sia l'interesse del singolo e più è forte il collettivo più lo è il singolo.
    Ma credo che purtroppo siamo ancora anni luce da questo.
    Credo infatti, che in una associazione di categoria con la A maiuscola, il mio quesito avrebbe già avuto una risposta, che in una federazione forte, avremmo sicuramente un notaio facente parte del Consiglio del Notariato che avrebbe sicuramente interloquito con noi dandoci le risposte attese.
    Ecco tutto questo oggi non fa parte del nostro DNA di agenti immobiliari, che siamo abituati a cavalcare l'onda del mercato quando tira, a sfoggiare macchine e quant'altro, ma poi quando il mercato frena siamo soli allo sbaraglio degli eventi.
    Ciao e condivido il tuo pensiero
    Stefano Nobili
     
  13. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Innanzitutto un benvenuto da parte mia agli utenti "scriventi" Giuseppe e Stefano, agguerriti e associazionizzati ( :D ) ! :ok: :stretta_di_mano:

    Ritornando in topic vorrei confessare che non capisco come l'acquirente possa opporsi ad un atto che tutela in primo luogo lui stesso..... avrà capito in cosa consiste l'azione di riduzione da parte di un erede, e come la stessa possa aggredire il bene che lui sta acquistando? :shock:
    Se però lui insiste nel volersi avvalere del notaio che non accetta l'atto come retroattivo ex-tunc, e quindi adatto a sanare la questione, consiglierei al collega di adoperarsi per una rescissione bonaria del contratto di compravendita e di rimettere la casa sul mercato! :?

    ;)
     
  14. stefanonobili

    stefanonobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie Maurizio, per la risposta e per il benvenuto, ovviamente gioco forza, abbiamo rimesso la casa sul mercato, il problema è che di conseguenza anche l'acquisto dell'immobile da parte del donatario, mi è saltato per ovvi motivi. Il tutto ha comportato tra la parti coinvolte una risoluzione degli impegni assunti con l'accettazione della proposta-preliminare a titolo oneroso.
    Il tutto dovuto ail tempo intercorso (30 giorni ) dal momento in cui il notaio in questione ha prima proposto la soluzione (atto di risoluzione) che di seguito ha rinnegato non ritenendola più valida.
    Ad oggi non sono riuscito a trovare un notaio- e ne ho ascoltati oltre 30- che fossero concordi con il considerare l'azione di risoluzione per mutuo dissenso, alla stregia di un secondo atto di donazione.
     
  15. DARTFENER

    DARTFENER Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Fa una cosa molto semplice lascia perdere e "buttati" su un altro immobile.........
     
  16. Tina Hahn

    Tina Hahn Membro Junior

    Privato Cittadino
    Magari potete aiutarmi

    Salve a tutti, (scusatemi come scrivo, sono tedesca)

    vi ho trovato alla ricerca si seguente domanda, un po' complicata.

    Mi marito mi ha donato 50% della nostra casa matrimoniale (che aveva comprato lui prima del matrimonio).
    Ora stiamo per separarci e io vorrei comprare la seconda metà della casa da parte sua. La donazione è valida solo da metà gennaio 2012 (per ragioni fiscali lo avevamo fatto così), ma iscritto regolarmente nei atti della casa.

    Visto che la banca - dove ho chiesto il mutuo - non accetta come garanzia la prima metà della casa (quella donata) per via di "insicurezze di una donazione" ci hanno consigliato di fare in seguente modo:
    - mutuo dissenso della donazione
    - "trasferimento della proprietà" di quei 50% della casa tramite il ricorso della separazione
    - contemporaneamente la promessa di compravendita.

    Finalmente la banca ha detto l'ok, con le bozze di questi 3 atti in mano. Ieri il notaio che vuole farci gli atti però ci ha informato che fino a quest'estate c'era per il mutuo dissenso solo da pagare tasse/bolli di circa 168 Euro. ORA dice che ci sarebbe da pagare 10% del valore effettivo come imposta/tasse.
    Visto che tutta la casa vale 360000 Euro si parla (se ho capito bene) di 19.000 Euro non programmati, ne necessari prima di quest'estate.

    1. domanda:
    è veramente così????? (mi suona proprio incredibile)
    2. domanda:
    se fosse così: qualcuno ha un'idea come risolvere questo problema (altri atti ecc) SENZA pagare 19.000 Euro di tasse???

    Grazie e saluti
    Tina
     
  17. DARTFENER

    DARTFENER Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    :soldi::soldi::soldi:SI SIGNORA E' COSI'
     
  18. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Purtroppo per te, e come dice Dartfener, la situazione è questa! :confuso:
    In aggiunta ti suggerisco di cambiare notaio, visto che questo dice cose palesemente inesatte: nel mese di maggio ho fatto retrocedere da una donazione per poter poi vendere e i proprietari, fra imposte, tasse e onorario, hanno dato davanti a me al Notaio un assegno di 5800 euro! :shock:

    ;)
     
  19. robertobosco

    robertobosco Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Condivido quanto espresso da Maurizio,Stefano e Giuseppe.
    Ma mi parrebbe opportuno che il Consiglio di Notariato Nazionale si facesse promotore di un decreto legge (come già avvenuto con la L.80/2005), che, articolata con le opportune esigenze trattate, risolvesse definitivamente, eliminandolo, l'eventualità del rischio retroattivo ex-tunc.
    Questa eventuale nuova legge, tornerebbe in primis a loro vantaggio e a cascata su tutti gli altri interessati.
     
  20. DARTFENER

    DARTFENER Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    MA NON AVETE ANCORA CAPITO CHE L'ITALIA E' UN PAESE DEL K... E CHE SI VA AVANTI COSI' E CHE QUESTE COSE CHE NOI VEDIAMO NELL'IMMOBILIARE SONO SOLO L'ESPRESSIONE DI TUTTA UNA CULTURA,LA LEGGE DEGLI AGENTI IMMOBILIARI E' DEL 1989 QUELLA DEI NOTAI DEL 1913,QUESTO DICE TUTTO...CIAO!!!!!!!:^^::^^:
     

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