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  1. EDA

    EDA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno!
    Ho realizzato un secondo bagnetto di servizio con accesso diretto dalla camera da letto in un bilocale nel comune di Olbia. Avendo intenzione di vendere, un anno fa ho incaricato un geometra del posto per regolarizzare la variazione, ma mi ha detto che non era possibile perchè il regolamento edilizio prevede che si acceda ad un servizio unicamente da un disimpegno o un corridoio, senza fare differenze tra zone giorno / cucina (per le quali è ovvio e ragionevole la presenza del disimpegno) e camere da letto. In pratica, non è esplicitamente dichiarato che il bagno con accesso in camera non è ammesso, ma non è neanche detto il contrario. Il geometra afferma che in tal caso è uso applicare un'interpretazione restrittiva della norma.
    Le dimensioni della camera non permettono la realizzazione di un disimpegno.
    Ho proposto allora di togliere il wc e di lasciare almeno la zona lavatoio (doccia e lavandino), ma anche in questo caso mi è stato detto dal geometra che non cambiava niente ai fini dell'applicazione del regolamento e della regolarizzazione, perchè si tratta sempre di un servizio igienico. L'unica soluzione prospettata è la completa demolizione ...
    Sono andata a leggermi i regolamenti di vari altri comuni e non esiste un tale vincolo, a parte il fatto che i bagni in camera esistono ovunque.
    Ho urgenza di vendere. Esiste un'alternativa alla demolizione?
    Grazie!
     
  2. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Chiudere la porta che collega alla camera e aprirla sul disimpegno? (se c'è)
     
  3. gubossa

    gubossa Membro Junior

    Certificatore energetico
    Nessuna necessità di demolire.
    Il regolamento edilizio della citta di Cagliari riporta testualmente:
    Illuminazione e ventilazione.
    Nelle nuove costruzioni, nelle ristrutturazioni e negli interventi intesi a creare nuove unità immobiliari di superficie netta maggiore di 70 mq, ciascuna unità immobiliare destinata ad abitazione dovrà ricevere illuminazione ed aerazione diretta almeno da due fronti di esposizione dell’edificio. Per le nuove unità immobiliari di superficie netta minore o uguale a 70 mq e nei casi esistenti già configurati in tal modo, è consentito limitare l’esposizione ad un fronte a condizione che l’unità immobiliare venga dotata di idoneo impianto di areazione con presa d’aria esterna da localizzare in posizioni tali da
    non interessare i fronti pubblici; l’impianto deve essere dimensionato per assicurare un ricambio d’aria pari a quello minimo previsto dalla normativa specifica di settore e il relativo progetto deve essere presentato contestualmente alla richiesta di autorizzazione o concessione edilizia ed approvato dall’Amministrazione Comunale.
    Ai sensi dell'articolo 5 del DMS 5.7.75, tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani scala e ripostigli debbono fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d'uso.
    Per ciascun locale di abitazione, l'ampiezza delle finestre deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore di luce diurna medio non inferiore al due per cento, e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore ad 1/8 della superficie del pavimento.
    Ai sensi dell'articolo 2, terzo comma, dello stesso DMS, le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile.
    Secondo l'articolo 6 di detto DMS, quando le caratteristiche tipologiche degli alloggi diano luogo a condizioni che non consentono di fruire di ventilazione naturale, si dovrà ricorrere alla ventilazione meccanica centralizzata immettendo aria opportunamente captata e con requisiti igienici confacenti.
    E' comunque da assicurare, in ogni caso, l'aspirazione di fumi, vapori ed esalazioni nei punti di produzione (cucine, gabinetti, ecc.) prima che si diffondano.
    Il "posto di cottura", eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest'ultimo e deve essere adeguatamente munito di impianti d'aspirazione forzata sui fornelli.
    Le stanze da bagno devono essere fornite di apertura all'esterno per il ricambio dell'aria, secondo quanto prescritto nell'articolo 7 dello stesso DMS.
    E' consentita l'installazione di servizi igienici in ambienti non direttamente aerati ed illuminati dall'esterno, alle condizione prescritte dall'articolo 18 della L 166/75:
    a) ciascuno dei detti ambienti sia dotato di un idoneo sistema di ventilazione forzata, che assicuri un ricambio medio orario non inferiore a cinque volte il volume degli ambienti stessi;
    b) gli impianti siano collegati ad acquedotti che diano garanzie di funzionamento continuo e gli scarichi siano dotati di efficiente e distinta ventilazione primaria e secondaria;
    c) non siano installati apparecchi a fiamma libera.
    Il geometra ti stà terrorizzando.
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Se è il regolamento edilizio di Olbia che prevede ciò che ti ha detto il geometra c'è poco da fare vedi se è possibile realizzare la porta dal disimpegno anzicchè dalla camera, la cosa mi sembra un pò strana io verificherei se è vera tale disposizione del regolamento edilizio.
    In ogni caso se hai intenzione di vendere sei costretta a regolarizzare lo stato attuale sia dal punto di vista urbanistico e sia catastale, nonchè il rilascio dell'agibilità, documenti indispensabili per poter rogitare.
     
  5. gubossa

    gubossa Membro Junior

    Certificatore energetico
    Ho tentato inutilmente di reperire il regolamento edilizio della citta di Olbia.
    Evidentemente se lo tengono ben stretto per poter esercitare un potere di sindacato che dal post appare ben evidente.
    Se il sinallagma non é chiaro ed il geometra (non sarà mica il tecnico comunale?) interpreta restrittivamente (lasciamo fare questo lavoro ai giuristi!!), allora prosegui nella tua compracendita e se qualcuno intralcia la procedura fatti mettere per iscritto le ragioni del diniego e poi, se é un'autorità amministrativa, fai ricorso al TAR.
    Ritengo che l'avrai certamente vinta.
     
  6. EDA

    EDA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non è possibile, la camera è al primo piano e vi si accede dalle scale. Inoltre il bagnetto si trova nell'angolo opposto alla porta della camera.
     
  7. EDA

    EDA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti!

    Il regolamento edilizio di Olbia prevede quanto segue:
    TITOLO VI - CARATTERISTICHE MORFOLOGICHE
    Art. 42 - TIPOLOGIA DEI LOCALI
    ...
    42.1 Sono locali di abitazione e di lavoro quelli destinati alla permanenza o all'attività delle persone e si distinguono nelle seguenti categorie:
    A1 - soggiorni, pranzo, cucine, camere da letto, uffici, studi privati, ...
    ...
    42.2. Sono locali accessori o di servizio quelli in cui la permanenza delle persone è limitata al tempo necessario per eseguire determinate operazioni:
    42.2.1. S1 - servizi igienici e bagni
    42.2.2. S2 - ... lavanderia e stenditoi
    ...
    ART. 45 - CARATTERI DISTRIBUTIVI E COMPOSITIVI
    ...
    45.2. I locali di cat. S1 non possono avere accesso diretto da locali di cat. A se non attraverso disimpegno eccetto che negli agglomerati di interesse storico.

    Specifico che l'appartamento non si trova in un agglomerato di interesse storico, la metratura coperta è inferiore a 70 mq, sia il bagno principale al PT che quello di servizio in camera al I P sono ciechi ma dotati di regolare areazione forzata con areatore Vortice e sbocco esterno.
    La soluzione che avevamo pensato era di trasformare il bagnetto in locale lavanderia (cat. S2 per il quale non risulta necessario l'accesso da disimpegno), sostituendo l'attuale water-bidet con un pilozzo per i panni o la lavatrice, ma lasciando il lavandino e la doccia. Secondo il geometra invece viene ancora considerato un bagno, perché è anomalo avere un locale lavanderia con accesso dalla camera.

    Il problema nasce dal fatto che nel regolamento non viene previsto il caso specifico dei bagni in camera, a differenza di altri regolamenti applicati in varie regioni. Vedo continuamente bagni secondari con accesso diretto dalla camera senza antibagno (case di amici, trasmissioni tv ...) e non capisco perché a Olbia non sia previsto.
    E' chiaro che anche per un potenziale futuro acquirente è più comodo avere il bagno al piano della camera, piuttosto che dover scendere una rampa di scale in mezzo alla notte o, perlomeno, avere due docce e due lavandini a disposizione ...
     
  8. gubossa

    gubossa Membro Junior

    Certificatore energetico
    Ma questa situazione deve essere per forza formalizzata??
    Chi ti vieta in casa tua di realizzare e fruire di un secondo WC nella tua camera da letto??
    Ritengo che l'eventuale abuso consista in una violazione sanabile in via amministrativa, con l'irrorazione di una sanzione, ma nessuno può disporre la demolizione di una strutture utile e consentita dalle leggi nazionali e quasi tutte le altre normative locali.
     
  9. EDA

    EDA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Anch'io pensavo bastasse dichiarare il tutto ai vari uffici, registrando / sanando la variazione interna in modo che tutti i documenti corrispondessero allo stato di fatto al momento della vendita, ma a quanto pare non si può fare. Il bello è che, proprio in Sardegna, ne hanno fatte di cotte e di crude ... ben altro del mio micro servizio, che non pensavo proprio fosse un "abuso" :triste: Vorrei davvero sapere come faranno a vendere tutti gli altri che hanno chiuso terrazze, sostituito gli incannucciati con tettoie in coppi e mattoni, creato tre piani dove ce ne erano due modificando prospetti, costruito stanze ex-novo attaccate al proprio appartamento e su terreno condominiale!!! E comunque molti altri proprietari di appartamenti su due livelli nel nostro condominio hanno fatto il bagno in camera al primo piano, solo che alcuni hanno potuto regolarizzare con un condono precedente al nostro acquisto.
     
  10. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Beh, Olbia ha un regolamento Edilizio limitante...
    (pensare che ci sono architetti che fanno il bagno direttamente in camera!!!:shock:) ma sembra che il dis. ci voglia.
    Le strade percorribili che vedo sono 2:
    - declassarlo a cat S2 (con buona pace del geometra... hanno scritto, come spesso accade, un Regolamento con i piedi, già che non posso fare il bagno in camera sfrutto la normativa: dice solo S1... quindi faccio un S2 e il processo alle intenzioni lo facciamo un'altra volta...:rabbia:)
    - informarmi direttamente in Comune e/o informarmi dall'Usl di zona (certe volte ci sono altre eccezioni scritte da altre parti... non si sa mai che il geometra non abbia letto o non sia al corrente di tutto...)
     
  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Eda hai trascritto categoria A quali sono questi locali?
     
  12. EDA

    EDA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sì ho trascritto quello che riguarda il mio caso, non ho ricopiato tutto l'elenco perché conteneva elementi irrilevanti per la discussione.
    Comunque per chi fosse interessato, questo è il link per scaricare il testo integrale del regolamento edilizio di Olbia
    http://www.comune.olbia.ss.it/urban...LAMENTI/REGOLAMENTO EDILIZIO OTTOBRE 2006.pdf.

    Aggiunto dopo 6 minuti...

    Beh, io sto a Roma, per questo avevo incaricato un professionista del posto, che conosce la realtà locale e sa come muoversi.
     
  13. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    EDA purtroppo è come dice il geometra che hai interpellato se permangono le destinazioni attuali.

    Però non può dirti che non viene approvato se trasformi il bagno considerato S1 a lavatoio cosiderato S2 e quindi in quest'ultimo caso accessibile direttamente dai locali A, non può essere fatto il processo alle intenzioni.

    Un'altra soluzione potrebbe essere se la disposizione lo permette creare un disimpegno della misura di ml 1,00 x 1,00 o antistante all'ingresso attuale dalla stanza ovviamente che non pregiudichi la superficie netta minima di mq 9,00 di quest'ultima, o all'interno dello stesso bagno magari ridistribuendo la disposizione dei pezzi sanitari.

    Valuta tu questa ulteriore soluzione.
    Ciao salves.
     
  14. EDA

    EDA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Come dicevo, creare un disimpegno con le misure previste (1 m. di larghezza più 10 cm di muro) non è possibile.
    Visto che, purtroppo, mi confermate l'interpretazione del regolamento datami dal geometra di Olbia, la via più percorribile e meno dispendiosa mi sembra di capire che sia togliere il water-bidet, murare la geberit e mettere un pilozzo per lavare i panni, avviando la pratica di sanatoria e variazione catastale come vano lavatoio S2. Il dubbio che permane, sollevato dal solito geometra, è che possa lasciare lavandino e doccia senza che venga considerato ancora S1.
     
  15. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    La parete del disimpegno non devi per forza farla in laterizi e successivo intonaco ma ci sono molte altre soluzioni per recuperare spazio consultati con il tecnico che hai interpellato e prospettagli questa ipotesi, cioè invitalo a darti un'idea per la soluzione del problema che non sia quella di smontare tutto il bagno.
    Un'altra soluzione vedi se ti è possibile consultare un'altro tecnico.
     
  16. EDA

    EDA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Infatti avevamo prospettato una parete in legno con porta scorrevole, ma ce l'ha bocciata. E comunque è proprio un corridoio di un metro di larghezza che non è proponibile in una stanza che è già stata in parte ridotta.
    Quello che non riesco a trovare da nessuna parte è la normativa che stabilisce se nel locale lavatoio può esserci una doccia oltre al lavandino, in modo da non essere in balìa di "interpretazioni" o "processi alle intenzioni" ...
     

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