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  1. SGTorino

    SGTorino Ospite

    NUOVI RISCHI PER CHI ACQUISTA CASA DA CHI LA RIVENDE ENTRO IL QUINQUENNIO
    La nota n. 911-6090/2013 del 14 febbraio 2013, emanata dalla Direzione Regionale delle Entrate della Toscana, ha inferto un ulteriore colpo al mercato immobiliare andando a minare la tranquillità di chi vuole acquistare un'abitazione e coinvolgendo, indirettamente, gli operatori di settore, primi fra tutti gli agenti immobiliari.
    In attesa di capire se questa interpretazione sarà accolta ed applicata sistematicamente a livello nazionale, è probabile che altre Direzioni regionali dell'Agenzia delle Entrate decidano di seguire, "motu proprio", la linea tracciata dai loro colleghi toscani, nel qual caso sarà bene chiarire, fin da subito, con il proprio notaio di riferimento, la linea da seguire già in fase di trattativa.
    Entrando nel merito, l'AdE della Toscana ha rivolto la sua attenzione alle cessioni di immobili "prima casa" entro i cinque anni dalla data di acquisto. Nel caso in cui il venditore non proceda al riacquisto entro l'anno (come previsto dalla nota II bis, comma 4, dell'art. 1 della "TARIFFA PARTE I" allegata al D.P.R. n. 131/1986), questi dovrà versare all'erario la differenza tra quanto ha pagato grazie al beneficio e quanto avrebbe dovuto corrispondere in caso di acquisto senza il beneficio fiscale "prima casa", maggiorato dalla sanzione e dagli interessi di mora.
    Nel caso in cui l'Agenzia delle Entrate non riesca ad escutere quanto dovuto dal venditore/debitore, la Direzione toscana ha stabilito che sia legittimo rivalersi su chi, in quel momento, sarà proprietario dell'immobile.
    Cerchiamo di capire il perché.
    L'obbligazione tributaria è garantita da un privilegio dello Stato; in questo caso, la garanzia è data dal bene acquistato, a suo tempo, dall'attuale venditore, con il beneficio fiscale.
    La nota in questione, richiamando alcune sentenze della Corte di Cassazione, sancisce che il privilegio sorge nel momento in cui viene registrato l'atto agevolato.
    La differenza è sostanziale.
    Infatti, se il credito dello Stato sorgesse solo al termine dell'anno concesso per il riacquisto, l'acquirente non patirebbe alcuna conseguenza, avendo sottoscritto l'atto notarile prima del sorgere del privilegio, come chiaramente sancito dal comma 4 dell'art. 2772 cod. civ.(Crediti per tributi indiretti):"Il privilegio non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili".
    In questo caso, invece, è l'acquirente (il cui atto d'acquisto è ovviamente successivo al precedente atto d'acquisto agevolato del suo dante causa) a correre il rischio che il proprio bene venga sottoposto a vendita forzata ed il ricavato sia destinato a soddisfare il creditore privilegiato e cioè lo Stato.
    E' comunque importante sottolineare che il privilegio decade entro 5 anni dalla registrazione dell'atto agevolato, per cui questo termine non può essere soggetto ad interruzione od a sospensione.
    Detto ciò, appare doveroso per l'agente immobiliare portare a conoscenza delle parti il problema della tutela dell'acquirente. Pare che il primo orientamento che si stia registrando negli studi notarili sia quello di fare versare al venditore, a garanzia, un assegno pari all'importo che questi dovrebbe all'erario in caso di mancato riacquisto entro l'anno. Tale somma sarà restituita dietro presentazione di una dichiarazione di rogito in cui si attesti l'avvenuto riacquisto entro il termine annuale (ovvero alla decadenza del privilegio, qualora i 5 anni siano trascorsi prima del decorso del termine annuale fissato per il riacquisto).



     
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  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Bravo hai postato una notizia im portante.
     
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  3. SGTorino

    SGTorino Ospite

    Grazie! :) Ho fatto copia e incolla dell'articolo che ho scritto sul mio blog
     
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  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    SG corrispondono alle tue iniziali?
     
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  5. Abakab

    Abakab Ospite

    Non è una novità assoluta, qualche notaio lo fà .. la gran parte no.
     
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  6. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il problema è se è d'obbligo farlo o facoltativo
     
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  7. beppebre

    beppebre Ospite

    Per quanto si tratti di un argomento interessante non è una novità, ed è già stato affrontato in questo forum.
     
  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Forse prima che m'iscrivessi io
     
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  9. Abakab

    Abakab Ospite

    Da quanto sopra non mi sembra che ci sia un obbligo ma mettono in guardia l'acquirente di cosa potrebbe accadere.
    Per mia esperienza queste somme sono state versate solo a fronte di ferma richiesta di pochi notai.
     
  10. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In poche parole anche ogni Notaio è una piccola Repubblica
     
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  11. Abakab

    Abakab Ospite

    Si nel caso specifico gestiscono la cosa in maniera differente.
     
  12. SGTorino

    SGTorino Ospite

    Intanto auguri, Abakab. Concordo con quanto dici, ma da quando è stata pubblicizzata quella nota di febbraio, qui a Torino i notai che richiedono questa somma a garanzia sono decuplicati.
     
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  13. Abakab

    Abakab Ospite

    Grazie per gli auguri SG.
    Ben venga l'uniformità da parte dei Notai a tutela degli acquirenti, spesso ignari del rischio che corrono.
     
  14. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Una cosa che molti sanno e molti altri negano che esista, ma si sa, fin quando uno non ci sbatte il capo... :D e si confondono con il fatto che il registro sia una imposta complementare... il tempo è un gran dottore.... piano piano, i nodi...
     
  15. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Da noi avviene da tempo...alcuni notai consigliano di lasciare i danari a differenza a loro mani, e renderli solo a effettivo riacquisto.
     
  16. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sono abbastanza convinto che molti non ci credono tutt'ora :) sai com'è... :D
     
  17. Elena

    Elena Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ... anche qui a Milano è da tempo che i notai avvertono gli acquirenti del potenziale rischio e suggeriscono il deposito a loro mani della somma necessaria a coprire le spese con l'impegno di restituirli a fronte della dichiarazione di avvenuto acquisto entro l'anno... ma sorge spontanea la domanda: quanti di noi, ai, avverte le parti della questione? per quella che è la mia esperienza sia in fase di acquisizione incarico che di proposta di acquisto avverto le parti del potenziale rischio e il risultato è che entrambe si sentono tutelati e di rimando, apprezzano la professionalità..
     
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  18. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Da me alcuni notai al contrario sono restii a tenere somme in cauzione ed anzi mi chiedono di non inserire la clausola del versamento cauzionale al notaio in fase di proposta o compromesso..

    Mah.
    Io non desisto ed informo le parti, al massimo cambiano notaio..
     
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  19. SGTorino

    SGTorino Ospite

    Effettivamente lo studio 31/2005 del Consiglio Nazionale del Notariato aveva già da tempo analizzato il problema trovandosi, peraltro, in sintonia con la recente linea interpretativa della Direzione regionale delle Entrate della Toscana. Secondo me è stata la pubblicità data a questa nota a sensibilizzare il comparto degli addetti ai lavori. Tempo fa, parlando con un notaio, questi mi aveva detto che non richiedeva somma in garanzia in quanto era più propenso a seguire un'altra tesi interpretativa (anche se, pare, non confortata da sentenze in tal senso). Riassumo in breve quello che mi aveva detto e che ho riscritto anche nel mio blog: la fattispecie da cui sorge l'obbligazione di carattere tributario è costituita da più elementi, di cui fa parte anche la stipula e la conseguente registrazione dell'atto agevolato. Trattandosi di fattispecie complessa, l'evento che dà luogo alla decadenza dal beneficio fiscale (e cioè il decorso dell'anno senza il riacquisto) costituisce uno degli elementi necessari per il sorgere del debito nei confronti dello Stato. Pertanto, se l'obbligo al versamento dell'imposta ed il conseguente privilegio a favore dello Stato sorgono solo al termine di una fattispecie complessa che si perfeziona con l'ultimo evento che dà luogo alla decadenza dall'agevolazione (il mancato riacquisto nei termini), il privilegio non sarà opponibile al terzo acquirente che ha acquistato l'immobile anteriormente alla nascita del diritto reale di garanzia (art. 2772 c. 4 c.c.).
     
  20. Abakab

    Abakab Ospite

    Questa teoria viene di fatto smentita da quanto hai riportato in apertura post, ovvero che il privilegio nasce già dal primo acquisto agevolato:

    La nota in questione, richiamando alcune sentenze della Corte di Cassazione, sancisce che il privilegio sorge nel momento in cui viene registrato l'atto agevolato.
     
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