1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. guasta21

    guasta21 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,

    torno adesso dall'appuntamento presso una nota agenzia, dove abbiamo parlato con un consulente esterno.
    Ci ha garantito la possibilità di avere il 100% del mutuo (da una banca che per ora è rimasta ignota) facendo valutare la casa il 20% in più rispetto al prezzo di acquisto, in modo che il valore di acquisto - e quindi di richiesta mutuo - corrisponda al fatidico 80%, tetto massimo accettato dalle banche.
    mi spiego meglio: il prezzo richiesto per la casa è 120.000, il perito (forse compiacente) valuterà questa casa 150.000, in modo che sarà possibile accedere al mutuo.

    Ci sono due cose che non mi convincono:

    1- il fatto che non mi abbia voluto dire il nome delle banche alle quali si appoggia (probabilmente per evitare che io vada direttamente da quella banca senza passare da lui) - e questo passi - .

    2- L'ipervalutazione che il perito dovrebbe fare della casa, mi sembra borderline. E comunque le banche non considerano il valore più basso tra perizia e prezzo d'acquisto?
     
  2. RunnerFire

    RunnerFire Membro Junior

    Privato Cittadino
    Queste cose le fanno, il discorso è che se me lo propone uno che conosco procedo seno' non mi fido.
     
  3. guasta21

    guasta21 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    @RunnerFire grazie per la risposta; puoi spiegarmi meglio? quali sono i rischi?
     
  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La prassi, frequente nelle pratiche completamente finanziate, non puo' avere luogo, senza la connivenza del venditore.

    La banca ti affida un importo superiore, a quanto realmente hai concordato con il venditore, che si vedra' intestato, un assegno circolare eccedente, da quanto avete convenuto.

    Le differenze devono essere "girate" all'acquirente.

    Spesso, da impiegarsi per le spese di trasferimento casa e le spese accessorie, come le mediazioni del broker e dell'agenzia.

    In questo caso la pratica mutuo, viaggia ben oltre, la percentuale del 100%

    Va' detto, che se l'acquirente non possiede le capienze necessarie, inutile stupirsi di alcune consuetudini.

    Cio' perche' si presume, non si vadano a comprare caramelle, senza avere le millelire.

    Detto cio', se i tuoi interlocutori lo sanno fare, la pratica puo' avvenire in un contesto di rischio "accettabile".

    Se invece sono degli scarponi, l'atto saltera', perche' i venditori, non si presteranno nella complicita', di fare fessa la banca.

    Mentre se sono degli incapaci, il rischio peggiore, difficile ma in alcuni casi possibile, e' che il venditore, non voglia restituire le differenze.

    Ci sono banche che fanno il cento x cento mutuo dichiarato in atto.
     
    Ultima modifica: 3 Settembre 2016
  5. guasta21

    guasta21 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    @PyerSilvio la tua spiegazione è dettagliata; non riesco a capire però che senso abbia fare valutare la casa il 20% in più, visto che comunque viene preso l'importo più basso tra prezzo di acquisto e perizia.
    Mi stai dicendo che di fatto io comprerò la casa, in questo caso, a 150.000 e dovrei fidarmi a riavere indietro 30.000 dai venditori? poi avrei un debito di 150, sballerebbero tutti i conti...

    infine, è legale?
     
  6. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Nella vendita soggetta ad imposta di registro e' consentito.
    Sempre che i venditori si prestino al giuoco.

    In fondo, i soldi, non te li regalano.
    Ogni centesimo, che la banca ti affidera', dovra' essere restituito con gli interessi.

    I broker piu' esperti, per farla piu' "pulita", fanno sottoscrivere, a latere del rogito, una convenzione tra le parti.

    Dove il venditore, riconosce all'acquirente, la responsabilita', per un danno, un guasto e o un vizio, che fino a poco prima del rogito, era rimasto occulto.
    Cio' a giustificare la restituzione dei quattrini in eccedenza.
     
    A guasta21 piace questo elemento.
  7. guasta21

    guasta21 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    comincio a capire;
    non mi è chiaro soltanto come possa far figurare una casa 150.000 quando il valore minore è di 120.000 e sopratutto: dovrei fidarmi? o è meglio lasciar perdere?
     
  8. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Come si fa figurare: semplice, si dichiara il falso.
    Devi fidarti: se hai dei soldi per fare un po' meno mutuo non hai bisogno di fidarti, se non hai soldi puoi optare per un periodo in affitto e rivolgerti all'acquisto quando avrai un po' di capitale.
     
    A Ettore Arru, guasta21, ab.qualcosa e 1 altro utente piace questo messaggio.
  9. Andrea Russo

    Andrea Russo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Oppure, in alternativa, puoi acquistare casa con il Rent to Buy e crearti, sfruttando la leva finanziaria che questa metodologia produce, l'EQUITY (il 20% di capitale proprio) che in questo momento ti manca, in modo trasparente e senza ricorrere alle "magie".
     
    A guasta21 piace questo elemento.
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Oppure comprare una casa che costa meno...
     
    A bit100, andrea b e guasta21 piace questo elemento.
  11. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mai piaciuta un gran ché questa modalità... l'ho vista usare anche solo per abbassare l'LTV e quindi lo spread.
     
    A guasta21 piace questo elemento.
  12. guasta21

    guasta21 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    perfetto. quello che voglio evitare sono gabole strane per risparmiare poi 3000 all'ingresso...
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  13. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    il rent to buy l'ho sempre visto come un modo del proprietario per evitare di abbassare il prezzo di qualcosa di poco vendibile.
    Alla fine secondo me spenderesti più del dovuto (nessuno regala niente).
     
    A Vives126 e Tobia piace questo messaggio.
  14. Andrea Russo

    Andrea Russo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il "Rent to Buy" non serve per evitare di abbassare il prezzo: serve piuttosto per ampliare il bacino dei potenziali acquirenti del proprio immobile...
     
  15. Slartibartfast

    Slartibartfast Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Per la mia esperienza quando un immobile è a prezzo si vende. Quando non si vende 9 casi su 10 è perchè è caro e il rent to buy è un modo di prendere il prezzo desiderato in x anni piuttosto che abbassare magari del 15% e vendere subito.
    Posso sbagliare ovviamente, riporto quello che ho visto io. Il rent to buy l'ho visto sempre e solo proporre (qualcuno l'abbiamo fatto anche noi) su immobili brutti (per taglio, posizione, tipo di stabile, finiture) o su immobili cari. Magari da altre parti è diverso
     
    A Tobia piace questo elemento.
  16. Andrea Russo

    Andrea Russo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quella che hai visto tu è una "degenerazione" del Rent to Buy. In Italia siamo sempre molto bravi a rovinare tutto...
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  17. guasta21

    guasta21 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il disagio del rent to Buy è dover pagare l'agenzia come se stessi comprando.
    è vero che al termine del periodo definito devi essere incentivato fortemente all'acquisto, ma la caparra(che perdi se non riscatti l'appartamento) è più che sufficiente, a mio parere.
     
  18. Andrea Russo

    Andrea Russo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il lavoro che fa un Agente Immobiliare per concludere una compravendita Rent to Buy è molto più complesso di quello che farebbe in una compravendita tradizionale. Il Rent to Buy è un "programma preparatorio all'acquisto", non un "affittare per valutare se acquistare". Quindi non farlo se non sei sicuro di comprare.
     
  19. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ci son vari casi secondo me scrivo alcuni esempi:

    1) prezzo vendita 100.000, la banca eroga 80% del minore fra prezzo e perizia quindi 80.000 anche con perizia da 200.000.

    2) prezzo vendita 100.000, la banca eroga 80% del valore di perizia purchè non inferiore al prezzo in atto quindi con perizia di 125.000 eroga 100.000, di fatto fa un mutuo al 100%.

    3) prezzo vendita 100.000 la banca eroga 80% del minore fra prezzo e perizia ma l'acquirente non ha soldi e vuole imposte-notaio e agenzia nel mutuo mettiamo per far semplice 20.000 spese quindi necessita di 120.000, perizia 150.000, erogato 120.000, la banca vuol vedere 150.000 in atto, qua sorge il problema, perchè in atto si dichiara 150.000 di cui 120.000 banca mutuo+ 30.000 assegno bancario che non incassa il venditore e che poi vien restituito e si fa la scrittura per i difetti ecc, come spiegato in un altro post di PyerSilvio.
    Il venditore deve essere d'accordo, potrebbero rompere le scatole e dire perchè non hai incassato l'assegno di 30.000 bancario datoti prima della stipula e bisogna giustificare, anche se penso sia molto raro.
    Questo di fatto è un mutuo 120%

    4) Come al punto 3) ma l'acquirente ha i soldi per le spese, è un mutuo al 100% come al punto 2) però la banca vuole prezzo pari alla perizia quindi c'è sempre sto assegno bancario e la scrittura per i difetti e restituzione assegno.

    I casi normali sono 1-2, 3-4 son pratiche difficili.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  20. Andrea Russo

    Andrea Russo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Manca un ultimo caso: la banca vuol vedere il 20% di equity sul conto corrente del richiedente mutuatario. In questo caso interviene la nonna con un prestito che verrà restituito una volta ottenuto il mutuo...
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina