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  1. vale69

    vale69 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,

    mi chiedevo come mi devo comportare - per essere in regola con l'Agenzia Entrate - se a breve dovessi entrare in possesso di un immobile con locazione regolarmente registrarata presso AE e dove io subentrerei appunto a mio padre come locatore nel contratto di locazione residuo che rimane.
    Da un lato appunto vorrei regolarizzare la posizione fiscale con l'AE, dall'altro vorrei evitare che mio padre continui a pagare tasse sul reddito aggiuntivo di un immobile che non avrebbe più.

    Grazie anticipatamente per eventuali contributi.
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ciao vale69! :) Voglio pensare trattarsi di donazione senza riserva di usufrutto: in tal caso, al momento dell’ingresso di un nuovo proprietario in un contratto di locazione non sono richiesti particolari adempimenti fiscali nei confronti dell’ufficio del Registro, in quanto il contratto di locazione originario continua la sua decorrenza fino a scadenza, ma è bene che il nuovo proprietario/locatore provveda a comunicare l’evento all’ufficio preposto, ove è stato registrato il contratto ceduto, trattandosi di una vera e propria cessione di contratto, ma a costo zero (no imposta di registro).

    In che modo? Due possibilità.

    a) Autocertificazione in cui il sig. XXXXXX dichiara di essere subentrato al sig. YYYYYYY nell’atto …………… (estremi dell’atto di locazione), a seguito di donazione, di cui all’atto ……………. (estremi di registrazione dell’atto di donazione).

    Allegare fotocopia di documento di riconoscimento in corso di validità.

    N.B. Alcuni uffici del Registro richiedono anche copia dell'atto di donazione.

    b) Modello 69 (è sufficiente compilare solo i primi due fogli: gli ulteriori dati dell’immobile sono già stati acquisiti d’ufficio in sede di registrazione d’atto, e in tale occorrenza non si può cambiare regime fiscale)

    Quadro A

    TIPOLOGIA DELL’ATTO: CESSIONE ATTO (estremi di registrazione del contratto di locazione) A SEGUITO DONAZIONE

    ADEMPIMENTO: CESSIONE

    Quadro B

    N.ORD. 1 = Dati del nuovo proprietario/locatore
    N.ORD. 2 = Dati del conduttore

    Per la cessione va inserita la situazione a cessione avvenuta.

    Allegare documentazione attestante l’avvenuta variazione dell’identità del locatore (copia dell'atto di donazione).
     
  3. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Dimenticavo...:occhi_al_cielo: E' bene comunicare il cambio di proprietà al conduttore, a cui va specificato come pagare il canone di locazione dal subentro in atto in poi, e (eventualmente) all'amministratore del condominio.
     
  4. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Update

    Le ultime novità dalle Entrate vanno (in parte) a rettificare quanto da me precisato al #2: l’Agenzia delle Entrate ha di recente trattato alcune questioni interpretative, tra cui quella del trasferimento dell’immobile locato (circolare 4 giugno 2012, n°20/E, punto 5).

    In caso di trasferimento, per atto tra vivi (compravendita, donazione ecc.), dell’immobile locato e oggetto di opzione per la cedolare secca da parte del dante causa, il nuovo locatore, non obbligato a stipulare un nuovo contratto, può, a sua volta, scegliere il nuovo regime fiscale sostitutivo mediante presentazione del modello 69, entro l’ordinario termine di 30 giorni dalla data del subentro: il regime opzionale della cedolare operato dall’originario proprietario cessa di avere efficacia ai fini delle imposte sul reddito dal momento del trasferimento immobiliare, mentre ai fini delle imposte di registro e di bollo, mantiene la sua efficacia fino al termine dell’annualità contrattuale: pertanto, occorrerà compilare anche il quadro F e la relativa casella Opzione cedolare contenuta nel terzo foglio del modello 69.
     
  5. vale69

    vale69 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    @ pennylove

    innanzi tutto grazie per la celere risposta !
    Si, si tratterebbe di donazione senza riserva di usufrutto.
    Dimenticavo: sarebbe una locazione commerciale e non residenziale, quindi niente cedolare secca ma somma reddito IRPEF :triste:
    Quindi entrambi (alternativi tra loro) i modelli da te indicati andrebbero presentati all'ufficio di zona dell'AE corretto ?
    Non va presentato anche un F23 o simile con qualche bollo/versamento ?

    grazie ancora
     
  6. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    L’evento in questione (donazione di immobile già locato) va comunicato – al di là del regime della cedolare - nei modi precisati dalla circolare n°20/E presso l’ufficio dove è stato registrato l’atto. Trattandosi di immobile commerciale, non è necessario (salvo delega) compilare il terzo foglio del modello 69 e il relativo quadro F (non è possibile optare per la cedolare). Pur trattandosi di una vera e propria cessione di contratto (al nuovo proprietario), tale fattispecie non è soggetta ad imposta di registro.
     

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