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  1. linda251

    linda251 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    buongiorno a tutti,
    volevo chiedere, secondo voi è possibile stipulare un contratto di locazione 3+2 con canone inferiore al minimo stabilito dalle tabelle?
     
  2. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Direi di si visto che va a vantaggio del conduttore e lo spirito della legge e' di tutelarlo da canoni troppo elevati.. Un problema che vedo e' che se la differenza e' marcata potrebbe insospettire l'ade.
     
  3. linda251

    linda251 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ma la differenza in questo caso sarebbe 50 euro...
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Assolutamente si, ....poi adesso che la riscossione è tracciabile con ci sono controindicazioni
     
  5. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    secondo me non ci sono problemi. Le tabelle servono a calcolare ilcanone massimo che puoi chiedere, quindi nessuno ti vieta di abbassarlo
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ti riporto un post dell'utente @Pennylove (autentico faro del forum su questi quesiti) dove si parlava di qst argomento:

    Salvo, a livello locale, espresso divieto contrario, possono certamente le parti, nell’ambito della loro autonomia negoziale, stabilire pattuizioni individuali che deroghino i valori minimi delle fasce di oscillazione dei canoni di locazione convenzionata. Ciò non dovrebbe comportare strascichi di natura civilistica.

    Una pattuizione in cui si concordasse un canone di locazione calmierato al di sotto degli importi minimi fissati dalla convenzione locale sarebbe da considerarsi non compatibile con la medesima e con le direttive della convenzione nazionale? A parere di chi scrive, la risposta è negativa. Il comma 4 dell’art. 13 della legge n°431/1998 prospetta in termini di nullità le sole difformità riguardanti patti volti a ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo stabilito dalla convenzione locale. Un accordo economico più favorevole al conduttore, figura considerata “contraente debole” del rapporto locativo, non altererebbe certo l’economia del contratto tanto da dover concludere che si è fuori dalla previsione del comma 3 dell’art. 2 della legge citata (contratti concordati) e si debba necessariamente rientrare nel comma 1 dello stesso articolo (contratti liberi).

    A puro titolo di informazione, posso aggiungere che le associazioni dei proprietari e degli inquilini del comune di Firenze sino ad oggi, nel siglare contratti di tale natura, non hanno mai avuto nulla da eccepire al riguardo. L’esigenza di trasparenza e di controllo impongono, tuttavia, alle parti un comportamento accorto, e, ove il locatore, in simili rapporti, riceva una minore remunerazione rispetto a quella minima fissata dalla convenzione locale, è opportuno tutelarsi inserendo un'apposita clausola contrattuale in cui si conviene che un assetto di interessi comuni ha indotto le parti a convenire un corrispettivo inferiore alla fascia minima definita in sede locale.

    Riguardo l’accertamento, ai fini delle imposte dirette, dei redditi da fabbricati derivanti da locazioni stipulate da un soggetto privato persona fisica che non eserciti attività d’impresa (dichiarare un canone di locazione inferiore a quello previsto dalle legge n°311/2004 implica una maggiore possibilità di essere soggetti a controlli e a eventuali sanzioni da parte dell’Amministrazione finanziaria), la questione non dovrebbe porsi in quanto la cosiddetta minimum tax immobiliare (canone minimo da dichiarare) esclude dal suo ambito i contratti di locazione concordati o convenzionati, in base all’art. 2, comma 3, e all’art. 4, commi 2 e 3 della legge n°431/1998, le cui fasce d'oscillazione dei canoni sono già predefinite a livello locale.

    Tuttavia, non sono chiarissime le modalità operative in uso da parte dell’Amministrazione finanziaria nel caso in cui la posizione di un contribuente, in merito ai redditi di locazione convenzionata, non risulti allineata con i valori minimi attesi in base agli accordi locali: non è da escludersi che – in presenza di un corrispettivo di modestissima entità, di gran lunga inferiore alla soglia “critica” minima - tale presunta non congruità venga segnalata in Agenzia e l’ufficio fiscale possa accertare un maggior imponibile, salvo invito al contraddittorio: l’onere della prova rimane, comunque, a suo carico, vale a dire che è detto ufficio a dover dimostrare che il contribuente ha incassato un affitto superiore a quello dichiarato.
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In poche parole corrisponde al mio parere espresso
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Naturalmente.
    E' solo un pochino piu articolata con qualche citazione di articoli di legge in piu.. ;)
     
  9. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si certo.........Penny è insuperabile
     
  10. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Seee...come il tonno Nostromo, quello che si spezza con un grissino! :D:sorrisone:

    Posso aggiungere a quanto sopra, per meglio precisare, anche questo: i canoni sono definiti, all’interno dei valori minimi e dei valori massimi stabiliti dalle fasce di oscillazione, per aree omogenee (in sostanza, i canoni sono calmierati sulla soglia minima e massima di fascia).

    Riduzioni di canone e speciali condizioni possono essere previste da accordi integrativi di comparto per far fronte a esigenze di particolari categorie di conduttori da parte di compagnie assicurative, enti privatizzati, soggetti giuridici o fisici detentori di grandi proprietà immobiliari (art. 5 del DM 30 dicembre 2002).

    Nel caso di locazione di proprietà individuali (come probabilmente avviene nel caso di specie), gli accordi locali, in genere, non prevedono riduzioni degli importi minimi della tabella: si consiglia di leggere con attenzione quanto prevede l’accordo territoriale del Comune ove è situato l’immobile da locare (le convenzioni locali sono alquanto variegate). Rimanendo in area emiliana, l’accordo del Comune di Bologna prevede, ad esempio, che il canone possa essere stabilito in misura inferiore a quello derivante dall’applicazione della tariffa minima di fascia solo se previsto da apposite convenzioni; l’accordo del Comune di Modena consente riduzioni solo nel caso di particolari condizioni di disagio del conduttore e/o di particolari condizioni dell’immobile o ambientali fino al 50%, ma, in questo caso, è richiesta la convalida delle associazioni firmatarie dell’accordo.

    Pertanto, nel caso in cui le parti contraenti intendessero uscire dai parametri previsti dagli accordi, si consiglia cautelativamente di rivolgersi alle predette organizzazioni di categoria: l’intervento delle organizzazioni, nella fase della stipula del contratto, benché facoltativa, in tale fattispecie, appare opportuno.

    E’ il caso di aggiungere che, sotto il profilo “strettamente” fiscale, la c.d. minimum tax che ha “catastalizzato” gli affitti (nel senso che la rendita catastale diventa anche la misura della redditività di un immobile), non si applica ai contratti convenzionati (il canone è già, in qualche modo, soggetto ad un controllo preventivo della sua entità da parte degli accordi locali), a patto, però, che il canone di locazione rimanga al di sopra dei valori minimi stabiliti dalle fasce di oscillazione.

    Si ritiene, comunque, che difficilmente l’Amministrazione finanziaria attiverà un procedimento di accertamento in caso di denuncia di un imponibile inferiore ai minimi previsti (in particolare, in presenza di contratto registrato e vistato dalle organizzazioni di categoria, imposta di registro assolta e pagamento tracciabile): si tratterebbe, in ogni caso, di presunzione di accertamento, non obbligo di dichiarare un valore minimo e nemmeno di un accertamento automatico, cioè dell’immissione immediata di una cartella se l’affitto è inferiore alle soglie previste.
     

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