Caparra confirmatoria non incassata e abuso insanabile

[Cesare17]

Buonasera, innanzitutto essendo nuovo del forum mi presento. Mi chiamo Cesare, vivo a Roma e sono un commerciante.

Scrivo questo post perché tre mesi fa ho stipulato un contratto preliminare per acquistare un garage in zona Prati. Il contratto prevedeva la consegna da parte mia, all'atto della stipula del preliminare, di un assegno bancario di 8.000 euro, che il venditore si impegnava a non versare fino alla data del rogito, momento in cui avrebbe restituito l'assegno, previo saldo dell'intero importo. Inoltre il contratto era soggetto anche alla clausola risolutiva espressa dell'erogazione del mutuo.

Stipulato il contratto consegnavo nelle mani del venditore l'assegno bancario e richiedevo il mutuo. La banca mi accordava il mutuo,ma al momento della perizia, il tecnico di mia fiducia riscontrava un abuso non sanabile sull'immobile, che ne rendeva impossibile la vendita.
Pertanto, per inadempienza del venditore che sul preliminare garantiva la regolarità edilizia e urbanistica del garage, la compravendita non poteva avere luogo.

A questo punto il venditore mi restituiva l'assegno, che io gli avevo consegnato al momento della stipula del contratto preliminare. Tuttavia ora si rifiuta di restituirmi il doppio della caparra confirmatoria (altri 8.000 euro), sostenendo che, pur trattandosi di sua inadempienza, l'assegno da me consegnato non poteva considerarsi come caparra confirmatoria, poiché c'era il vincolo di non incassarlo fino al rogito.

Posso insistere nel chiedergli il doppio della caparra, anche con un'eventuale azione legale?

 

[francesca63]

Il contratto prevedeva la consegna da parte mia, all'atto della stipula del preliminare, di un assegno bancario di 8.000 euro, che l'acquirente si impegnava a non versare fino alla data del rogito,

Non hai specificato se l’assegno era versato a titolo di caparra confirmatoria o no, cioè se nel contratto preliminare viene così espressamente definito.
Questo potrebbe fare la differenza , non il fatto che potesse incassarlo o meno; in ogni caso era nelle sua disponibilità.

 

[Cesare17]

Si, il contratto prevedeva espressamente che l'assegno veniva consegnato a titolo di caparra confirmatoria.

Non hai specificato se l’assegno era versato a titolo di caparra confirmatoria o no, cioè se nel contratto preliminare viene così espressamente definito.
Questo potrebbe fare la differenza , non il fatto che potesse incassarlo o meno; in ogni caso era nelle sua disponibilità.

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[PyerSilvio]

Si, il contratto prevedeva espressamente che l'assegno veniva consegnato a titolo di caparra confirmatoria.
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Fossi in te non mi accanirei piu’ di tanto su questa questione.

Se volevi fare tanto l’intransigente bastava stipulare il contratto senza sospensiva o risolutiva e senza tanti giri del fumo.

Con la restituzione di assegni lasciati a garanzia.
Che il venditore anziche’ incassare, si impegnava a non versare, restituendo la somma al rogito.

Più che un contratto un pastrugno.

Oltre al fatto, che non si comprende quale abuso non sanabile possa mai avere un box, se questo era censito.
Tanto piu’ da rendere un immobile impossibile da trasferire in vendita.

Circostanza mai accaduta sulla faccia della terra.

 

[Jan80]

L'unica ipotesi che mi viene in mente è che sia accatastato in altra categoria, tipo c/7 e che non possa rientrare nella legge Tognoli magari perché seminterrato..... Comunque abbastanza curioso.

 

[francesca63]

Più che un contratto un pastrugno.

E anche qui sono d’accordo !!

Inutile inseguire 8000 euro , che costerebbero (ammesso e non concesso di averne diritto) più in “fegato”, tempo perso e avvocati.

 

[Cesare17]

Vi ringrazio per i suggerimenti. Il contratto è stato preparato dall'agenzia del venditore. La condizione dell'ottenimento del mutuo non è una sospensiva, ma una clausola risolutiva espressa: il contratto si è perfezionato alla firma e la caparra è stata consegnata in quel momento.
Ed è altrettanto vero che essendo l'assegno nella materiale disponibilità del venditore questi, seppur si fosse impegnato a non versarlo, avrebbe potuto incassarlo comunque in caso di mio inadempimento. O anche senza mio inadempimento, se avesse incassato l'assegno prima del rogito, non avrebbe certo comportato la possibilità da parte mia di rescissione e al massimo, in linea assolutamente teorica, avrei potuto chiedere al venditore la restituzione degli interessi legali (praticamente nulli) sulla cifra incassata prima del dovuto.

 

[francesca63]

La condizione dell'ottenimento del mutuo non è una sospensiva, ma una clausola risolutiva espressa: il contratto si è perfezionato alla firma e la caparra è stata consegnata in quel momento.

Mah, non sarei così sicura.
La clausola risolutiva espressa è prevista per un inadempimento, non è legata ad un avvenimento esterno (ok mutuo).
La clausola risolutiva espressa è la pattuizione con la quale i contraenti convengono "espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite" (art. 1456 cod. civ.).
Ovvero, non conta il “nome” dato alla clausola, ma il suo funzionamento pratico.