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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Allora vediamo:
    un agente immobiliare viene incaricato, da un proprietario sessantenne vicinissimo alla pensione, di valutare, scopo vendita, un appartamento, situato, diciamo, a Roma, in una zona semicentrale e mediamente elegante, ( Appio, Montesacro, Aurelio, fate voi…) ben servito dai mezzi pubblici.
    L’appartamento si trova al quarto piano di uno stabile signorile di otto piani, con ascensore, costruito nella metà degli anni ’50, appena ristrutturato e con portiere.

    L’appartamento si presente abitabile, pulito, luminoso e silenzioso ma ha bisogno di una rinfrescatina alle pareti e di qualche altro piccolo intervento di manutenzione. Tutto sommato esso si presenta ben tenuto.
    Gli infissi, gli impianti, i dettagli e le rifiniture sono quelli originali degli anni ’50. Il riscaldamento è centralizzato.
    Esso è grande 105 mq. effettivi e calpestabili, si articola in un salone, tre camere da letto, una cucina abitabile di 12 mq, un bagno e un comodo ripostiglio. Completa l’abitazione un balcone di 7 mq che si affaccia su un viale largo ed alberato.

    L’agente immobiliare, che non ha ancora seguito i corsi professionali IVS, consigliati caldamente dall’ottimo Carlo Garbuio per diventare un Esperto credibile della valutazione immobiliare, ma che sa, ugualmente, il fatto suo, poiché ha sulle sue spalle già 20 anni di esperienza accumulata inerpicandosi e discendendo, quasi tutti i santi giorni, i piani dei palazzi romani, padroneggiando, altresì, perfettamente il polso del mercato immobiliare del 2010, dopo una mezzoretta di ispezione e di attenta analisi delle caratteristiche e della condizione dell’appartamento, colloquiando, nel frattempo, con il proprietario al fine di conoscere meglio la sua storia e quello dell’immobile, dichiara che l’appartamento, ATTUALMENTE, vale al massimo, 470 -480mila euro. E avvisa, perdipiù, il proprietario, della concreta possibilità di doversi accontentare, negli inevitabili mercanteggiamenti che costellano ogni trattativa, anche di un 5% o10% in meno.

    Il proprietario, a sentire la valutazione, impallidisce e quasi sviene… “Ma come, se il mio vicino di piano, che aveva pure lui un appartamento identico al mio, nelle dimensioni e nelle caratteristiche, ha venduto bene e subito, 4 anni fa, a 635mila euro! E dovevi sentire i brindisi e i festeggiamenti per l'affare concluso!
    E io mi dovrei accontentare di “solo” 450mila euro al massimo! Ma come è possibile? Io, proprio io, dovrei passare per fesso?
    Mai e poi mai!
    Scusi, caro mediatore, non si arrabbi ma…ma… Ma lei lo sa fare il suo mestiere?”

    A questo punto, cari mediatori, il vostro compito è quello di intervenire nella “situazione di ruolo” e di sostituirmi.
    Il vostro compito è quello di riuscire, con la vostra professionalità, con le vostre armi dialettiche e con i vostri strumenti di persuasione a raddrizzare la situazione e a riportare il proprietario a più miti consigli e di riuscire a strappare un incarico di vendita scritto dell’appartamento al prezzo “trattabile” di 500mila euro.
    Come fate? Quali argomenti userete?
    Come ve la caverete, tenedo conto che l'appartamento ha quelle caratterische sovracitate che non possono essere sottovalutate e che il propretario è un vedovo senza figli e che ha l'intenzione di vendere e comprarsi, contestualmente, un appartamentino di due camere e di farsi, con la differenza, un gruzzoletto per integrare la pensione, dato che avrà, a breve, una trattamento di fine rapporto che non arriverrà ai 900 euro mensili?
     
  2. ma70

    ma70 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    gli propongo
    che vendo io a prezzo e lui mi fa vendere il suo a prezzo.
    se compra a prezzo eccessivo è ovvio che vuole vendere a tanto.
    quano ho quello che gli piace glielo prenoto e vendo il suo a 500k trattabili come detto.
    se non vuole non serve a niente convincerlo tanto arriverà un tecno agente che lo stimerà 650.000 e io ho SOLO PERSO TEMPO
     
  3. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ....gli farei visionare un appartamento in un condominio, abitato da quasi tutte badante dell'est tra i 20-30 anni.
    sono sicuro che dopo due visite o anche tre visite, ben organizzate :shock:, firmerà un incarico di vendita con il prezzo in bianco ........:^^: :ok:
     
  4. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    1) Cercherei di convincerlo che il suo vicino di casa NON ha venduto a 635.000€. Forse li chiedeva, ma NON li ha ottenuti. ...Poi, per "farsi grande" con i vicini, è andato a raccontare di aver venduto proprio alla cifra che voleva.
    Vabbè che i prezzi sono un po' calati in questi ultimi 4 anni ma non così tanto da giustificare questa differenza.
    2) Anche se lei, Sig vedovo sessantenne, oggi dovesse vendere a qualcosa meno rispetto al 2006, si ricordi che - dovendo ricomprare - pagherà qualcosa meno il nuovo appartamento, perchè i prezzi, se sono scesi, sono scesi per tutti.
     
  5. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Al di là dell'insinuazione sul "saper fare il proprio mestiere" mi trovo più o meno nella stessa situazione: un vedovo settantenne che vuole far avvicinare la figlia, vendendo un appartamento sul litorale e comprandone uno vicino casa sua! :D
    Il punto è che la mia valutazione è sui 330.000 al massimo (con il convincimento concreto di venderlo a 300.000 o poco più) mentre lui, per motivi affettivi o non lo so, vuole metterlo sul mercato a 395.000! :confuso: :disappunto::disappunto:
    Che fare?
    Ho messo ieri gli annunci a 395.000 e fra un paio di mesi gli dimostrerò con i fatti che a quel prezzo non si vende (intanto, per non sbagliare, l'ho detto alla figlia!) :occhi_al_cielo:

    ;)
     
  6. Lorenzo Oliboni

    Lorenzo Oliboni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Graf,
    Innanzitutto vorrei sapere se ci sei poi riuscito o meno ad avere il mandato.
    Poi hai fatto una cosa che io non faccio mai se non per gli affitti: visionare l'appartamento e comunicare subito la valutazione. Meglio informare sulle condizioni del mercato e preparare il cliente, riservandosi una valutazione sintetica scritta 2-3 giorni dopo al fine anche di dar maggior peso alla valutazione.
     
    A Limpida piace questo elemento.
  7. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    @ Lorenzo Oliboni.
    Mai io NON sono un agente immobiliare...è una situazione che mi sono inventato davanti alla tastiera del computer ieri notte...
    ma è una situazione che però ritengo realista e credibile di questi tempi...
    Vedi il post appena sopra al tuo di Maurizio Zucchetti...

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    Avevo pure un nome per l'agente immobiliare della storiella: era Giocondo Pranzetti.. Ma poi ho lasciato perdere .
     
  8. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    mmmhhh .... appetitoso! :risata::risata::risata:

    ;)
     
  9. Lorenzo Oliboni

    Lorenzo Oliboni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :^^: scusa ma non mi ero accorto che non eri AI.
    Comunque la storiella è verosimile... complimenti. :D
     
  10. Immanuel

    Immanuel Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Spesso in situazioni simili io lascio perdere se noto la totale impossibilità a far entrare in testa che le loro aspettative sono molto più alte, se li vedo più morbidi invece provo a dargli che farò un tentativo a prezzo superiore per far vedere che l'appartamento non si vende, dopodichè se dovesse andare come m'aspetto ritrattiamo sul prezzo da proporre in pubblicità.

    Ma in tutta verità io tendo a fiondarmi sull'appartamento appena liberato da un mandato con valutazione eccessiva, è lì che si può mostrare la differenza.
     
  11. xsalvox

    xsalvox Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Dare la valutazione subito, a parer mio, non è nè giusto nè sbagliato. Ognuno ha il proprio metodo. Certamente prima della valutazione gli sbatto sul tavolo pratiche e pratiche e pratiche perchè i fatti valgono molto più delle parole.

    La situazione che racconti è quotidiana, come è quotidiano lo schiaffo morale quando tra le pratiche che porti c'è proprio quella del vicino :) Non immaginate quante volte mi è capitato; solo che bisogna dirlo prima che il cliente dica del vicino altrimenti sta male dirglielo dopo perchè sembra quasi una trappola.

    A me è capitata una situazione simile e il cliente sa sempre per sentito dire perchè ovviamente non si prende la briga di andare a recapitare il rogito per accertarsi che sia vero il prezzo, c'è stato un periodo dove con il mutuo compravi casa e pagavi il matrimonio ai figlioli e forse i 635 mila euro sono veri....ma sono di mutuo. Magari 350 mila sono per la casa gli altri 250, dati che le banche erogavano a vanvera, li tenevano sul conto...ma tutto questo il proprietario non lo sa ma, credimi, è L'UNIKA FRASE CHE SMUOVE IL PROPRIETARIO:

    "CARO SIGNORE NON METTO IN DUBBIO LA SUA PAROLA, MA FORSE QUELLA è LA SOMMA DI MUTUO EROGATA ALL'ACQUIRENTE....E CERTAMENTE NON LO VENGONO A PUNTUALIZZARE AI VICINI......" FUNZIONA SEMPRE!!!!
     
  12. Immanuel

    Immanuel Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Beh frasi magiche non esistono, però una che funziona a volte è quella di convincerlo che si rema nella stessa direzione e dirgli "Caro cliente, io vengo pagato a percentuale quindi ho tutto l'interesse a vendere l'appartamento al massimo prezzo possibile che purtroppo è inferiore a quello di 3-4 anni fa"
     
  13. xsalvox

    xsalvox Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Concordo sul fatto che non esistono frasi magiche oesatte, però sul discorso "interesse al vendere al prezzo più alto" non c'è molto da raschiare perchè i clienti ti rispondono che prima o poi trovano l'amatore (come lo chiamanoloro....)

    Alla fine della fiera il discorso è applicare una filosofia usata dai migliori avvocati penali " se non puoi convicerlo, fagli venire il dubbio...al giudice"
     
  14. Immanuel

    Immanuel Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Beh a quel punto gli puoi dire che l'eventuale "folle" potrebbe comprare una dozzina d'immobili uguali a prezzo inferiore e magari gli mostro le schede degli immobili se l'ho con me. Cmq se è così ostico e la distanza tale, c'è poco da fare. Ed in tutta onestà, in questo periodo case da vendere ne trovo a decine e non ho bisogno di perder tempo su posizioni troppo distanti dalla realtà del mercato.
     
    A enrikon piace questo elemento.
  15. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :risata::risata::risata:

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    Che fare?
    Ho messo ieri gli annunci a 395.000 e fra un paio di mesi gli dimostrerò con i fatti che a quel prezzo non si vende (intanto, per non sbagliare, l'ho detto alla figlia!) :occhi_al_cielo:
    ;)[/QUOTE]

    - non avrei fatto la pubblicità con il prezzo, meglio tenerlo nel cassetto.:basito:

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    :risata::risata::risata::risata:
     
  16. 90ss

    90ss Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    se lo venda da solo

    E' importante capire se mi ha cercato lui e perchè.
    Poi, noi non facciamo il mercato, ma promuoviamo il suo immobile.
    E' poi il mercato che decide il prezzo, con la legge della domanda e dell'offerta.
    Quindi gli assicuro che per quattro mesi utilizzerò tutti i sistemi più efficaci per promuovere l'appartamento e poi valuteremo le risposte.
    Per cui, considerando che lo abbiamo valutato 450k, che due anni prima il vicino ha venduto a 630k (- 10% ad oggi?)=570k.
    Lo mettiamo a 570 e vediamo nei primi 2 mesi d'incarico quante visite e trattative. se non ci sono risultati, si ribassa di 50 k.
    Ma la domanda che gli si pone è: vuole vendere o far finta?
    saluti
     
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  17. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Questa é una bella domanda!:applauso:
     
  18. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non sono d'accordo, in quanto una volta che ho preso con lui l'impegno di pubblicizzare l'immobile a quel prezzo lo devo fare, anche se è pazzesco; diversamente tradirei la sua fiducia! :occhi_al_cielo:
    Diverso sarebbe stato se mi fossi rifiutato di trattare l'immobile, ma non è la prima volta che mi imbatto in questa situazione e (di solito) dopo un po' scendono a più miti consigli! :risata: :fico:

    ;)
     
  19. Lisio Alessandro

    Lisio Alessandro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Alla frase "Sa fare il suo mestiere ??" Sonora capocciata sul setto nasale voltata di spalle e ciao :^^: a parte gli scherzi formule magiche non ci sono penso però che a volte si riesce a far capire che il vicino vuol sempre fare il figo ed a volte non c'è peggior sordo di chi non voglia sentire è tutta probabilità
     
  20. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Questo lo dice lui, ma io non ci credo; ...e comunque anche se non lo è ...lo fa. ;)
     

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