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  1. silvio8

    silvio8 Membro Junior

    Privato Cittadino
    chi mi aiutaaaaa
     
  2. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Dovresti circostanziare un po piu' nel dettaglio la tua richiesta.
     
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  3. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Domanda da rivolgere ad un indovino.
     
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  4. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    innanzi tutto sarebbe utile capire se sei il venditore o l'acquirente e, soprattutto, se esiste una proposta di acquisto accettata...inoltre bisognerebbe sapere se l'agenzia fosse in possesso della documentazione urbanistica e catastale per poter confrontare lo stato di fatto dell'immobile con essa...ovvero se fosse nelle condizioni di conoscenza dell'abuso e della sua insanabilità
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    In attesa di precisazioni da parte di silvio8, mi piacerebbe che gli AI rispondessero alla seguente domanda, assumendo le seguenti verosimili ipotesi

    1) Il nostro silvio è un candidato acquirente, che ha sottoscritto la proposta di acquisto.
    2) Successivamente, magari in prossimità del rogito, scopre che l'abuso non è sanabile
    Adesso possono esserci due possibilità:
    3a) Nella proposta di acquisto era stata stata esplicitata la condizione vincolante della conformità urbanistico catastale
    3b) Nella proposta di acquisto, l'AI non ha fatto menzione della conformità urbanistica.

    Nei due casi a e b la provvigione da parte del potenziale acquirente è dovuta?
     
  6. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    La conformità è norma tassativa e non è facoltà delle parti by-passarla, ergo...non è necessario esplicitarla nella proposta (e verosimilmente lo era comunque a meno che l'attività principale dell'agente immobiliare non sia quella del pizzettaro...), in ogni caso è il venditore che si impegna a garantire che il bene sia regolare e alienabile e se il Notaio stipulasse, l'atto sarebbe comunque nullo...l'agenzia immobiliare è obbligata a comunicare qualunque cosa di sua conoscenza rilevante ai fini della conclusione dell'affare e nella tutela dell'interesse delle parti...a sua conoscenza! Per questo ho chiesto se l'agenzia fosse in possesso di tutta la documentazione...perché se sapeva non gli spetta nessuna provvigione...ma se non sapeva, bisognerebbe dimostrare che avrebbe potuto sapere attraverso la media diligenza professionale....
     
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  7. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    In attesa di precisazioni da parte di silvio8, mi piacerebbe che gli AI rispondessero alla seguente domanda, assumendo le seguenti verosimili ipotesi

    1) Il nostro silvio è un candidato acquirente, che ha sottoscritto la proposta di acquisto.
    2) Successivamente, magari in prossimità del rogito, scopre che l'abuso non è sanabile
    Adesso possono esserci due possibilità:
    3a) Nella proposta di acquisto era stata stata esplicitata la condizione vincolante della conformità urbanistico catastale
    3b) Nella proposta di acquisto, l'AI non ha fatto menzione della conformità urbanistica.

    Nei due casi a e b la provvigione da parte del potenziale acquirente è dovuta?[/quote]

    Scusa prof. Bastimento, i voti che darai saranno in decimi o in trentesimi?
    E' solo una battuta, non te la prendere
     
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  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Chiaro il ragionamento, ma proprio per questo avevo fissato le mie ipotesi.
    1) Confermi che la conformità urbanistica è un prerequisito, certamente il venditore ne risponderà, e comunque dovrà all'AI che ci ha lavorato , la provvigione o un rimborso delle spese sostenute.

    Ma il punto riguarda il potenziale acquirente: secondo me, è tenuto alla provvigione se il contratto si conclude positivamente, e questo non pare possibile.
    Se l'AI non ha fatto verificare o garantire questo non trascurabile fatto, mi sembra una sua mancanza: concluderei che il candidato acquirente non sia tenuto ad alcuna provvigione, e semmai sia parte lesa.[DOUBLEPOST=1390228676,1390228487][/DOUBLEPOST]
    Caro conterraneo: ti ho sempre ammirato per la saggezza, professionalità ed equilibrio nelle risposte.
    In questo caso non capisco molto l'ironia... : comunque mi pare di capire che desiderereste essere valutati in trentesimi.....
    Quando si ripresenterà all'esame, .... ne terrò conto ;)
     
  9. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il contratto che si e' concluso positivamente e per cui l'agente puo' vantare il diritto alla provvigione non e' il rogito ma la proposta d'acquisto che conteneva il preliminare quando si e' perfezionata. Quindi salvo dimostrare mancanze da parte dell'AI la provvigione a mio avviso e' dovuta a prescindere.
     
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  10. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vuoi una risposta semplice o una un po' meno semplice? :D

    La risposta semplice te l'hanno già data: se non c'è conclusione in quanto non c'è il bene trasferito (un bene insanabile non è commerciabile) non c'è affare, il contratto non è eseguibile, in quanto manca proprio il bene.

    Responsabilità del mediatore? Dipende, da come opera e cosa dichiara, non ha nessun obbligo di controllo, anche se lo si fa per normale diligenza. Essendo però gli abusi a volte meno palesi di quanto sembra ai più (e qui qualche tecnico può spiegarlo meglio di me) la responsabilità del mediatore si ferma a "quel che avrebbe potuto conoscere in relazione al livello di organizzazione della struttura nella quale opera" (frase non mia, ma di una sentenza sulla quesitone)...

    Altro è se il mediatore avesse detto "tutto in regola" allora con la sua condotta potrebbe vedersi addebitare anche i danni in quanto la sua dichiarazione avrebbe portato l'acquirente a fidarsi e magari seguire il consiglio.

    Provvigione: dipende.

    Normalmente nel caso di immobili incommerciabili no.

    Ma mi immagino un caso dove si venda un immobile per quello che è di diritto nonostante di fatto sia altro.... vado su un esempio banale, un garage che è stato trasformato in taverna soggiorno che ha finito per diventare il soggiorno ufficiale della casa, mentre sopra tutto è stato adibito a camera da letto.

    Abbiamo quindi un soggiorno con cottura (taverna ricavata dal garage) e le 3 camere che mi erano necessarie come acquirente.

    Mi viene però trasferito(sul contratto) ciò che di fatto c'è, cioè un garage, un soggiorno e due camere.

    Il fatto che io poi mi trovi una contestazione dei vigili che mi impone di riportare tutto allo stato precedente... magari dopo il compromesso... non mi da diritto a nulla e sopratutto, pago la provvigione.

    E sono possibili tutta una serie di altre casistiche simili, ad esempio quelli che sistemano i sottotetti mettendoci le camere e vendono trilocali che sono in realtà monolocali con soffitta.

    Quindi, importante quando si compra, è accertarsi che quello che si compra possa servire all'uso per il quale si acquista, senza rischi che vengono da dove meno te lo aspetti, se non ti tuteli..
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Tanto per chiarire...
    Costituisce mancanza dell'AI, non aver verificato la esistenza della conformità?

    Grazie a Ponz, per la chiara esposizione delle possibilità.
     
  12. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Normalmente, no, anche perchè come ti ho detto sopra, se non è commerciabile non c'è contratto, quindi non si paga provvigione.
     
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  13. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Dipende se l'AI sapeva o poteva sapere...se è in buona fede e non è stato negligente, la provvigione gli spetta...
     
  14. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Può accadere che qualcuno si faccia pagare PRIMA di accertarsi della effettiva commerciabilità... ecco, nel caso i rischi di vedersi addebitare anche qualche danno ci sono eccome.... ma chiaramente chi lo fa avrà una pezza di appoggio di un tecnico che ne comprovi la conformità, o è folle se riscuote prima...
    Con quella potrà dire che la minima diligenza l'ha tenuta.
    [DOUBLEPOST=1390229594,1390229546][/DOUBLEPOST]
    NO, purtroppo non abbiamo questo privilegio nel caso. Un contratto è valido ed eseguibile quando si può appunto eseguire... nel caso di immobile non conforme non si può... quindi niente provvigione... :)


    Viceversa fa come fanno in certi posti incivili :p lega l'effettiva esecuzione alla previa conformità da riconfermare subito prima del versamento della caparra (e della provvigione).

    Anzi... io non tirerei fuori come difesa "non lo sapevo"... ;)
     
    Ultima modifica: 20 Gennaio 2014
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  15. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non era assolutamente nelle mie intenzioni fare dell'ironia, come ho già detto era solo una battuta; se è stata fraintesa e non è stata gradita chiedo scusa.
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ci stiamo sovrapponendo nelle risposte: grazie Ponz per le tue precisazioni.

    p.s.: Mi chiedo se non converrebbe anche a voi assumervi la responsabilità di effettuare preliminarmente (o far effettuare dal venditore) tutte le verifiche del caso. Costituirebbe per l'acquirente una certa garanzia che giustificherebbe anche meglio la provvigione (che poi sia consigliabile che l'acquirente consapevole faccia fare una sua verifica da un suo tecnico di fiducia, credo sia evidente..)
     
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  17. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    In effetti...è nullo in partenza e non...annullabile...mi sa che concordo
     
  18. Natalia Vincitrice

    Natalia Vincitrice Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Testo unico in materia edilizia (D.P.R. 380/2001) come sanzione civile dice che il proprietario di un immobile abusivo non può venderlo o trasferirlo a terzi. Si dichiarano nulli gli atti di disposizione (vendita, permuta, donazione, ecc.) di edifici o loro parti se in esso non son indicati gli estremi del permesso di costruire o del condono: ovviamente, se si tratta di immobili abusivi, realizzati, cioè senza permesso di costruire, tali estremi on potranno essere indicati e, dunque, gli atti saranno nulli.
    Se l'atto è nullo di quale provvigione possiamo discutere?
     
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  19. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Secondo me non costituisce mancanza ma se il contratto preliminare e' dichiarato nullo la provvigione non e' dovuta.
     
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  20. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In realtà non è l'ideale (come sai la mia posizione) in quanto ritengo che creare meccanismi di tutela contrattuale lasciando all'acquirente e al suo tecnico verificare le informazioni sia molto più sicuro (per esperienza non solo mia).

    E te lo dice uno che lo fa spessissimo quello che dici.... ma non gli do MAI una valenza di certificazione.... proprio perchè l'esperienza mi insegna di non farlo.

    Ti assicuro che troppo spesso ci sono difformità (quasi sempre lievi e sistemabili, ma onerose) anche dove il tecnico dice è tutto a posto, proprio perchè l'urbanistica e il mondo delle regole nell'immobiliare ha tante-troppe zone grigie e chiaramente la sensibilità cambia a seconda della parte che tuteli (parlo del tecnico): per quello del venditore bastano 2000 euro e una settimana, per l'altro invece ne servono 10mila e tre mesi... e bisogna accertarsi di come stanno le cose.

    Poi ci sono gli errori e le competenze, le esperienze diverse...

    Cosa ci conviene?

    Raccogliere documentazione in modo profondo, consegnarla al tecnico dell'acquirente e aspettare di riscuotere quando questi da il "tutto ok".

    ;)
     
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