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  1. Massimiliano69

    Massimiliano69 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    Spett.le Forum, buongiorno
    chiedevo un Vs. cortese parere....
    un ns. cliente ha posto in essere una proposta d'acquisto e versato 10.000 euro di caparra.
    Nella proposta d'acquisto era riportato che l'immobile era libero da pregiudizievoli.
    Pochi giorni prima del rogito il notaio informa le parti che l'immobile è pignorato e il rogito salta in attesa di futuri sviluppi.
    Il dubbio è l'agenzia ha qualche responsabilità per non averci guardato e se si qaulcuno mi può dare un riferimento normativo.
    Grazie in anticipo
     
  2. SGTorino

    SGTorino Ospite

    In verità una norma specifica non c'è (oltre all'art. 1759 c.c.). Tuttavia vi sono diverse sentenze che, per analogia, ritengono responsabile il mediatore nel caso in cui questi non abbia verificato alcuni aspetti legati alla compravendita che avrebbe dovuto conoscere tenendo conto della media diligenza a lui richiesta.
    In tema di intermediazione immobiliare il mediatore che sia a conoscenza di fatti ed eventi pregiudievoli per il buon fine dell'affare, ha l'onere di comunicarlo alle parti al fine di garantire la sicurezza dell'affare e della sua conclusione. La norma dettata a tal riguardo dall'art. 1759 c.c., va letta in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 c.c. che, in virtù della natura professionale dell'attività prestata, ne subordinano l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, alla ricorrenza di specifici requisiti di cultura e competenza condizionando all'iscrizione il diritto al compenso. Sul mediatore grava l'obbligo della corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, nell'ambito del quale rientra sia l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza, sia il divieto di fornire informazioni non veritiere ovvero relative a circostanze delle quali non abbia consapevolezza o non abbia controllato personalmente.
    Trib. Palermo, Sez. III, 12/04/2011
    In tema di responsabilità del mediatore, la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione. (Cassa e decide nel merito, App. Torino, 19/10/2005)
    Cass. civ., Sez. III, 16/07/2010, n. 16623
    In tema di mediazione, la responsabilità del mediatore ex art. 1759 c.c. per violazione dell'obbligo di informazione si estende anche alle circostanze che sebbene non conosciute dal mediatore, lo stesso avrebbe dovuto conoscere o per espresso incarico del cliente o perché rientranti nel contenuto della prestazione che il mediatore usualmente si impegna a svolgere in favore del cliente, quale può essere, appunto, la circostanza del carattere abusivo dell'immobile proposto in acquisto.
    Trib. Salerno, Sez. II, 06/04/2010
    L’obbligo del mediatore di comunicare alle parti ex art. 1759 c.c., le circostanze a lui note o conoscibili che possono influire sulla conclusione del contratto non è limitato solo a quelle che influiscono sul consenso ma si estende anche ad altre circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto secondo condizioni diverse.
    Trib. Genova, Sez. III, 15/02/2010
    Il mediatore tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull'insolvenza di una delle parti, sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull'esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione. (Rigetta, App. Firenze, 22/04/2005)
    Cass. civ., Sez. III, 14/07/2009, n. 16382
     
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  3. Massimiliano69

    Massimiliano69 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    Grazie fin troppo esaustivo, ti devo una cortesia
     
  4. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il venditore vi aveva dichiarata la mancanza di pregiudizievoli ?
     
    A Fenix66 piace questo elemento.
  5. Fenix66

    Fenix66 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Una visurina in sede di incarico , o prima di far sottoscrivere la proposta forse sarebbe stato meglio no?:)
     
    A La Capanna, LEnrica e H&F piace questo elemento.
  6. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Curiosità: quale attività svolge il vostro studio: mediazione, amministrazioni condominiali, legale.....?

    Smoker
     
    A zeronove piace questo elemento.
  7. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Concordo che sarebbe stato meglio. Ma è obbligatoria ? Non è la mia professione.
    Dalla giurisprudenza citata da altro membro non traggo la conferma della obbligatorietà, ma di una "buona" attitudine che è cosa diversa . Se dobbiamo discutere di responsabilità, restringerei il campo alla verifica dell'indiscutibile obbligatorietà.
     
  8. Fenix66

    Fenix66 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Intanto buon giorno mr. H&F .
    L'agente immobiliare deve conoscere quelli che possono esserei presunti o possibili problemi relativi ad un immobile. Si parla della
    diligenza del buon padre di famiglia nel valutare le operazioni tutte legate ad una operazione immobiliare . Ritengo quindi le visure catastali e ipotecarie un adempimento sicuramente da eseguire se non in sede di incarico, quanto meno quando si debba raccogliere una proposta.
    Cito per coerenza:
    Con la sentenza n. 19095 del 19 settembre 2011 la Corte di cassazione si è pronunciata in ordine alla responsabilità dell’agente immobiliare nei casi in cui il bene venduto sia risultato pignorato.
    Ad avviso dei giudici di legittimità, che hanno condiviso il ragionamento fatto in primo e secondo grado i giudizio, si configura una vera e propria truffa a carico del mediatore che non usando l'ordinaria diligenza, omette di compiere le necessarie verifiche per assicurarsi che l'immobile sia libero da pesi, vincoli rispondendo nei confronti dell'acquirente della falsità delle info fornite.
    Infatti se è vero, da un lato, che l’agente non è tenuto a svolgere indagini di natura tecnico-giuridica, come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto di trasferimento mediante le visure catastali ed ipotecarie, dall’altro è anche vero che non può basarsi sulle semplici dichiarazioni, anche scritte, del venditore.
    Nello specifico la Corte ha chiarito che il criterio della media diligenza professionale richiesto «comprende, in positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, e, in negativo, il divieto di fornire informazioni su circostanze che non abbia controllato».
     
    A La Capanna, zeronove e H&F piace questo elemento.
  9. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Chiarito. Grazie.
     
  10. Fenix66

    Fenix66 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
  11. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Bisognerebbe vedere se l'immobile è stato pignorato prima o dopo la proposta?:occhi_al_cielo:
     
    A Silvio Luise piace questo elemento.
  12. Fenix66

    Fenix66 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Giusto anche questo, anche se credo poco nell'ipotesi.
     
  13. zeronove

    zeronove Membro Junior

    Agente Immobiliare
    [chiedevo un Vs. cortese parere....
    un ns. cliente ha posto in essere una proposta d'acquisto e versato 10.000 euro di caparra.
    Nella proposta d'acquisto era riportato che l'immobile era libero da pregiudizievoli.
    Pochi giorni prima del rogito il notaio informa le parti che l'immobile è pignorato e il rogito salta in attesa di futuri sviluppi.
    Il dubbio è l'agenzia ha qualche responsabilità per non averci guardato e se si qaulcuno mi può dare un riferimento normativo.
    Grazie in anticipo[/quote]

    scusate...io non ho capito bene se sei il cliente, se rappresenti il cliente che ha subito il danno, o se sei l'agente immobiliare .....
     
  14. Massimiliano69

    Massimiliano69 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    chiarissimi e gentilissimi, per la cronaca però l'agenzia che ha fatto il "pestone" non è la mia, probabilmente mi sono espresso male ma il cliente è venuto da noi proprio per vedere come fare
    Ps. per la cronaca il ns. studio opera da anni come consulenza finanziaria
     
  15. zeronove

    zeronove Membro Junior

    Agente Immobiliare
    ok adesso ho capito
     
  16. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sei in grado di svolgere pratica del genere?

    Smoker
     
  17. zeronove

    zeronove Membro Junior

    Agente Immobiliare
    dopo questi esaustivi chiarimenti dei miei colleghi...posso chiederti come procederai nel consigliare il tuo cliente? grazie
     
  18. Massimiliano69

    Massimiliano69 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    Si penso di essere in grado....comunque il cliente non è il tipo che vuole litigare, urla strepita si dispera ma non farebbe mai un azione di nessun tipo, comunque direi che conviene a tutti cercare di superare il problema, se non ci si riuscisse ognuno si prenderà le proprie responsabilità ed il cliente deciderà se perdere i soldi versati o fare qualcosa d'altro....
     
  19. zeronove

    zeronove Membro Junior

    Agente Immobiliare
    ma la caparra la può recuperare....rinunciando all'acquisto....perchè parli di perdere i soldi versati
     
  20. Massimiliano69

    Massimiliano69 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    perchè il venditore è in una situazione economica abbastanza drammatica e dubito che abbia la possibilità di restituire le somme ..... e la casa è mooolto pignorata....
     
  21. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quanto incide il pignoramento rispetto al valore della casa?
     

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