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  1. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Ho trovato questo articolo di Breglia (Scenari Immobiliari) che mi sembra interessante.
    Speriamo che abbia ragione.....



    Casa e Bot: vincenti e perdenti
    [/FONT]
    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Mario Breglia guarda al 2012 dopo la manovra | Italia | Scenari Immobiliari, Breglia Mario[/FONT]

    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]La casa è tornata al centro dell'attenzione. Purtroppo.
    La manovra di Monti si basa sostanzialmente sull'incremento dell'imposizione fiscale sulla piccola proprietà immobiliare, dove otto famiglie su dieci vivono nella propria prima casa. Inoltre quattro famiglie su dieci possiedono una casetta al mare o in montagna, comprata oppure avuta in eredità dai nonni. Due famiglie su dieci hanno comprato anche una casa per il figlio oppure data in locazione a terzi.

    Abolire l'ICI e' stato un errore, perchè in tutta Europa si pagano imposte locali sugli immobili.

    Ma la sua reintroduzione con le nuove aliquote rappresenta un'altra sforbiciata ai redditi delle famiglie medie, che si accompagna all'incremento di un robusto carnet di altre voci: dai trasporti, alle aliquote locali. In più tagli alle aspettative di pensione.
    La manovra è anche iniqua, perchè non tocca le rendite per le case storiche e di maggior valore che continuano a pagare imposte molto lontane dal valore di mercato degli immobili.

    Questo porterà ad un crollo del mercato immobiliare nel 2012?
    E' probabile che nei primi mesi ci sia un calo di mercato dovuto soprattutto alla sberla "psicologica" della manovra e alla difficoltà di avere un mutuo da parte delle banche, alle prese con la scarsa liquidità del sistema.
    Poi è probabile un rimbalzo in territorio positivo delle compravendite.

    La crisi dell'ultimo semestre 2011 ha dimostrato, ancora una volta, la fragilità degli investimenti finanziari , compresi i titoli di Stato. Nonostante gli alti livelli di rendimenti i capitali raccolti sono stati relativamente modesti.

    La vera "vittima" di questa crisi è infatti l'investimento in titoli di Stato. Il rapporto rischio/rendimento è stato scardinato e , per la prima volta in tanti anni, si è presentata in modo reale la possibilità di non aver alcun rimborso dal debito pubblico oppure ottenerlo con un forte sconto.
    Il risparmiatore, diceva Luigi Einaudi, ha "memoria di elefante e gambe di lepre": le famiglie tenderanno a riposizionarsi sul più prudente mercato immobiliare, che ha un rapporto rischio/rendimento basso.
    Non sarà un esodo rapido, ma lento.
    La contrazione delle pensioni darà ulteriore spinta al mercato immobiliare, dato che, a fronte di pensioni sempre più risicate, ritorna interessante la rendita da affitto (abitazione o altro uso). Quindi la pensione di riserva non sarà solo quella dei fondi (che finora hanno dato scarse soddisfazioni) ma quella garantita dai più tradizionali immobili.
    Un appartamento in centro storico o un piccolo ufficio locato ad ambulatorio avranno sempre un inquilino che paga un canone.

    E i prezzi?
    La dinamica dei prezzi in questa fase è piuttosto rigida, dato che continuano ad essere stabili o in lieve aumento nelle città e nei centri storici, mentre calano nei piccoli centri e nei cantieri di nuovo negli hinterland. Questa situazione dipende da una serie di fenomeni extramercato, quali le dinamiche demografiche con flussi di rientro verso le città, economiche con una scarsa propensione alla vendita in questa fase.

    Potrebbe anche verificarsi una lieve discesa, in un quadro di crisi economica e di incertezze complessive, ma allora molte cose del mondo che conosciamo cambieranno, e tutte in peggio.
    Ci auguriamo che questo scenario sia solo di letteratura e non di realtà.

    Sarebbe auspicabile un "secondo tempo" della manovra Monti dedicata a rianimare il mercato immobiliare e aiutare le imprese di costruzione in ginocchio, perchè possano vendere un parco di case nuove che si avvicina alle 300mila unità. Solo una manovra con una drastica riduzione delle imposte di trasferimento potrebbe aiutare questo mercato e spingere ad investire nelle case in locazione, con conseguente aiuto ai tanti giovani che non trovano casa e all’intero sistema economico.
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