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  1. viviesorridi

    viviesorridi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve. Vorrei cominciare ad investire nel mercato immobiliare con una eventuale cessione di compromesso. Sono infatti deciso a fare un compromesso per l'acquisto di un immobile. Nel momento in cui facessi questa operazione e prima dell'atto trovassi l'acquirente disposto ad intestarsi l'immobile, come devo comportarmi per un discorso di plusvalenze ? devo creare una società od hoc o posso e mi conviene farlo da privato ? Grazie...
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, La cessione del contratto preliminare è una pratica legale , ufficiosamente parlando se fatto una tantum anche per il D.P.R. 22/12/1986 n° 917 ( TUIR) non genera corrispettivo ne plusvalenze tranne volendo cavillare il pagamento dell'imposta di registrazione dell contratto di cessione ( art. 31 D.P.R. 26/4/1986 n° 131 ) se però tale pratica ( la cessione del preliminare ) è attività prevalente e continuata, allora andiamo in quello che viene definito il Trading Immobiliare pertanto si configura la prestazione di servizi, a questo punto essendo un'attività di reddito sarebbe opportuno cercare una configurazione fiscale e giuridica ( aprire una società, un impresa individuale, ecc. ) . una maggiore chiarezza ed una indicazione migliore te la può dare una chiaccherata con un commercialista il quale, sulla base del giro di compromessi che intendi cedere, potrà indicarti la soluzione migliore da scegliere.
     
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  3. viviesorridi

    viviesorridi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Siete stati velocissimi e chiarissimi. Posso cominciare più tranquillo e rilassato . GRAZIE
     
  4. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Cortesemente, Fabrizio, puoi indicare dove il dpr da te citato dice che non genera corrispettivo né plusvalenze? A me non risulta affatto così. Il comma 2 dell'art. 6 dice esattamente il contrario di quello che sostieni. Però magari mi sfugge qualcosa e i miei commercialisti non mi hanno detto tutto. Se hai ragione tu, dovrò cambiarli! :)
    (spero tu abbia ragione...)
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Anche a me risulta che sia tassato il passaggio
     
  6. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dando lettura di una vecchia dottrina che ho in archivio computer ho ricavato ed interpretato la cosa , omettendo di indicare secondo l'art. 67 del TUIR , vi allego il file ed il riferimento è il punto 3.2 del suddetto file. Se ho sbagliato ad interpretare chiedo venia. P.S. spero riusciate a leggerlo perchè essendo troppo grande 7 mb ho dovuto tagliarlo .
    Vedi l'allegato contr_preliminare_2.pdf Vedi l'allegato Contr_Preliminare_1.pdf
     
  7. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il documento che hai allegato ce l'ho anch'io. In effetti non è per niente chiaro, e la tua interpretazione non è così azzardata. Sul più autorevole e pratico Frizzera, però, "Guida pratica fiscale - Imposte dirette", sul capitolo dei Redditi diversi, è esplicitamente menzionata la plusvalenza derivante dalla cessione di contratti.

    In ogni caso, riporto anche un documento FIAIP dove, a proposito di imposte indirette, si dice:

    "Le cessioni di contratti di ogni tipo ed oggetto se effettuate dietro corrispettivo costituiscono prestazioni di servizi ai sensi dell’art. 3, secondo comma, n. 5, del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633. Pertanto, in presenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi, anche le cessioni dei contratti di locazione e di affitto sono soggette all’imposta sul valore aggiunto e in tal caso – per l’alternatività tra l’imposta sul valore aggiunto e l’imposta di registro, stabilita dall’art. 40 del Testo unico dell’imposta di registro – alla sola imposta di registro nella misura fissa c.d. “ Tassa d'Atto” di Euro 67,00 per le locazioni e di Euro 168,00 per gli altri atti ." Nel documento poi si parla esplicitamente delle imposte di registro da pagare. Ma queste sono imposte indirette. Troverei stranissimo, però, che non conseguano imposte dirette sulla plusvalenza per prestazioni di servizio.

    Ora, già dalla definizione di "redditi diversi" mi pare evidente che essendoci un incremento di ricchezza (per dirla secondo i criteri del citato art. 67 del DPR 22.12.1986 n. 917) le tasse andranno sempre e comunque pagate.

    Per ulteriore scrupolo sottoporrò la questione al commercialista, anche se ne ho già parlato ampiamente a suo tempo. Sono certo però di aver pagato le imposte su una operazione di questo genere (fatta come privato e non come società) e so per certo che anche altri amici hanno pagato, supportati anche da quanto suggerito dal notaio.
     
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  8. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E' fuori discussione l'interpretazione dubbia, purtroppo in Italia funziona così, c'è una legge , ma poi ci sono 50.000 codicilli di libera interpretazione, il mio Prof. di diritto mi diceva sempre che la legge Italiana si legge con un prisma, a secondo di come lo giri così la interpreti, ecco perchè molte volte i commercialisti ( compreso il mio) preferiscono evitare grane ( andare in ricorso) e pagare ed ecco perchè ho specificato una tantum , una volta va bene ma se è continua o periodica allora no.

    Cavillando la tassa di registrazione del contratto di cessione del preliminare ( € 168,00 ) la devi pagare tenendo presente poi che hai o avresti dovuto pagare lo 0,50% o 3% sulle somme pagate nel preliminare originario, mentre nel caso di questa sorta di plusvalenza è come se in presenza di un'attività rara ci fosse una sorta di vacatio legis quindi si applicherebbe il principio " quello che non è espressamente vietato significa che è legale" ripeto è quello che interpreti leggendo e comunque riferito ad una sola volta.
     
  9. viviesorridi

    viviesorridi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi sono avvicinato all'immobiliare e credevo che queste fossero operazioni all'ordine del giorno o perlomeno si facessero ...spesso. Magari a questo punto sarebbe meglio creare una società anche per ogni singolo investimento e.....pagare ed evitare grane e ricorsi. Per quanto riguarda le interpretazioni dei Codici.....non staremmo qui a discuterne e non ci sarebbero stati forum:risata::risata::risata:. Ciao e Grazie a tutti.....
     
  10. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Da quello che viene riportato nel documento riportato, questo è quello che si potrebbe capire (uso sempre il condizionale).
    Però i ldocumento non è né il codice civile né il TUIR, ma un'interpretazione (dottrina) del TUIR. Quindi noi stiamo facendo l'interpretazione dell'interpretazione. Secondo me siamo fuori strada.

    Ripeto, altri manuali, più autorevoli, tipo il sistema Frizzera, parlano esplicitamente di prestazione di servizio e di tassazione sulla cessione del contratto. All'atto pratico, commercialisti e notai hanno fatto pagare le imposte sui redditi.

    Poi, come sempre, in questo paese ognuno farà un po' quello che gli pare...
     

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