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  1. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Può darsi che fra pochi giorni mi capiti di concludere la cessione di una pizzeria (ho trovato un cliente che sembra sinceramente interessato! :fico: )
    Il fatto è che non mi è mai capitato di gestire una transazione di questo tipo e quindi dove, se non qui, potrei trovare risposte ai miei sottoelencati dubbi?
    (chiedo scusa se sembrano domande banali, ma essendo la prima volta voglio capire veramente tutto, nell'interesse mio e dei clienti :shock: )

    1. La procedura da seguire, come immagino, è sempre la solita (proposta - preliminare - rogito)?
    2. Quali sono i documenti da verificare? Trattandosi di pizzeria a taglio presumo licenza, certificazione ASL, canna fumaria ecc.
    3. Quali sono gli aspetti particolari da considerare, e che potrebbero portare problemi (se fosse un appartamento penserei alle eventuali sanatorie senza certificato di agibilità, alle ristrutturazioni senza DIA ecc.)
    4. Quale potrebbe essere una % di provvigione ragionevole in funzione del lavoro da svolgere? (stiamo parlando di una transazione di 45.000 euro circa)

    Grazie per tutte le info che vorrete darmi.

    Taita ;)
     
  2. Giovanni Ceraso

    Giovanni Ceraso Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao, se parliamo di cessione d'azienda (chi subentra farà la stessa attività) controlla la licenza e le certificazioni asl - la canna fumaria è un informazione che potrai dare tu (previa verifica) al promesso compratore; considera che in tale settore esistono forni con cappe autoaspiranti ai carboni attivi che consentono l'espletamento dell'attività anche senza canna fumaria; qualora però la stessa (ove non presente) sia necessaria, verifica che il regolamento di condomionio lo consenta e/o se non menzionata verifica se insistono nello stabile altre attività analoghe (forni, ristoranti). Verifica se il subentrante rileva la società esistente e/o ne costituisce una exnovo. Sulla destinabilità del cespite riterrei, essendo attività già operativa, sia conforme sia alle normative urbanistiche che comunali e catastali; fatti cmq dare tutta la documentazione a loro mani - verifica dal certificato catastale che sia un C/1, al contrario fosse un C/2, un ufficio od un abitativo presterei molta attenzione (molto dipende anche da quanti anni è stata esercitata l'attività ed il motivo per cui viene ceduta). Provvedi a far preparare dal venditore l'inventario delle attrezzature e degli arredi, che prevedibilmente determineranno il valore pattuito, oltre all'avviamento che, tuttavia considerato il quid totale concordato, diventa marginale. Verifica (cosa che avrai fatto) se il cessionario è proprietario dei muri o conduttore, in tal caso, verifica sia stata comunicata l'intenzione della cessione alla proprietà dei muri e rendi edotto il subentrante sul contratto di locazione in essere. Fai una proposta completa e vai direttamente in rogito; sulla provvigione mi attesterei sul 4%
    Parametri diversi ovviamente se trattasi solo di "buona uscita" (chi subentra farà dell'altro)
    Ho sintetizzato al massimo, argomento vasto e corposo, mi scuso per eventuali dimenticanze...
    Cari saluti Giovanni
     
  3. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Meglio di così si muore :p
    Ti ringrazio veramente moltissimo per la precisione e la completezza!

    Taita ;)

    P.S. Amministratò, 'sto Immobilio.it è veramente na' BOMBA !! :sorrisone: :sorrisone:
     
  4. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Grazie Giovanni per il contributo davvero competente. Se hai voglia di aggiungere qualcosa al tuo post già prezioso, rimarrà sul forum come "conoscenza" per chiunque altro di noi che si debba o si voglia occupare di commerciale :)


    [center:jc8qwi6z]:D[/center:jc8qwi6z]

    Facci sapere come va a finire e se hai voglia inserisci informazioni che possano essere utili ai novizi della materia commerciale. In fondo sono pochi gli AI che si occupano continuativamente di commerciale
     
  5. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Giovanni e a proposito della modalità di pagamento? E' vero che il metodo cambiario è sempre in voga in questo genere di "affari"?

    g
     
  6. Giovanni Ceraso

    Giovanni Ceraso Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao Giorgio,
    diciamo che recentemente i differimenti temporali sulle chiusure di cessioni d'azienda si sono notevolmente ridotti; spesso è la gestazione che richiede tempi lunghi (molto dipende anche dal settore merciologico), ma una volta definiti tutti i parametri i tempi sono compressi, non necessitando quindi di garanzie cambiarie. Tuttavia, per talune attività ove venga richiesto (perchè necessario al subentrante) un affiancamento superiore ad un semestre, la formula della garanzia cambiaria viene utilizzata, principalmente per sfruttare la dilazione di pagamento da parte del cedente; per quanto sopra resta evidente che tale politica viene adottata in presenza di piccole cessioni, al di sotto dei 100.000€ - oltre tale cifra diventano imperative, oltre a quelle cambiarie, ampie garanzie fideiussorie, talvolta rafforzate da garanzie reali personali.
    Un saluto G.C.

    appena ho tempo con piacere cercherò di postare un vademecum di massima sull'argomento...visti i tempi di crisi di cessioni ne vedremo diverse nelle ns città :triste:
     
  7. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sarebbe veramente graditissimo, lo aspettiamo con ansia! :D

    Taita ;)
     
  8. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Grazie Giovanni, chiarimento prezioso.
    Hai ragione ne vedremo delle belle in questo 2009 vista l'economia genovese :basito:

    Grazie di tutto per il momento ;)

    g
     
  9. mrpsocieta

    mrpsocieta Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    sto eseguendo dei lavori per un negozio di parrucchiera.
    a parte i lavori di modifiche e adeguamento degli impianti, a parte le pratiche di compravendita, chi cede un'attività o chi da in affitto un locale per attività commerciali, deve consegnare anche i certificati degli impianti elettrici, metano ecc. chi compra o prende in affitto un locale, nel caso esegua modifiche, alla fine dovrà presentare i nuovi certificati che verranno rilasciati dagli impiantisti che hanno eseguito i lavori.
    bisognerà anche presentare la d.i.a.p.
    le canne fumarie devono uscire dal tetto, le tubazioni degli scarici idrici devono uscire dal tetto per le esalazioni, i locali senza finestre devono avere un aspiratore, uno spogliatoio se adibito anche come antibagno per i servizi del personale ( n. 1 persona ) deve essere almeno 3 mq.
    i bagni devono essere 2, 1 per il personale e 1 per i clienti.
    noi il bagno dei clienti lo abbiamo predisposto anche per i disabili ( che deve avere almeno una porta d'ingresso di almeno 85 cm. di passaggio e uno spazio adeguato per poter girare con un eventuale sedia a rotelle, di almeno 1,50 mt. di diametro )
    al momento non è ancora obbligatorio creare bagni per disabili, ma nessuno vieta di farli. proviamo a pensare se lo fossimo noi, e allora se si è in fase di costruzione, la spesa non è molto differente, forse quasi zero.
    n.b.
    attenzione io vi ho citato alcune regole, che vigono al momento nella regione lombardia, nella provincia di pavia, nel comune di voghera ( nelle altre regioni non so cosa richiede asl )
    spero di esservi stato utile
    mrp
    giovanni
     
  10. mrpsocieta

    mrpsocieta Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    per quanto riguarda gli aspiratori, la tubazione di sfiato deve uscire dal tetto, se l'aspirazione è continua la potenza deve essere pari a 4 volumi ora cioè ( deve aspirare 4 volte il volume del locale in un ora ), se è intermittente deve essere pari a 12 volumi ora.
    mrp
    giovanni
     
  11. vagno

    vagno Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    tornando sull'argomento, per quanto concerne la sottoscrizione dell'incarico, non è possibile usare il medesimo incarico che si usa per gli immobili? ovviamente inserendo al posto dei dati dell'immobile i dati dell'azienda e nel prezzo di vendita aggiungere comprendente: avviamento commerciale; arredo ed attrezzatura esistente nell’azienda; la merce
    oppure deve depositare in CCIAA un nuovo modello di incarico per azienda?
     
  12. vagno

    vagno Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ho dà farvi un'altra domanda, sto per concludere una vendita di un negozio di abbigliamento, il venditore ha un contratto di locazione che ovviamente passerà al nuovo acquirente, questo passaggio come si fa? si deve fare un nuovo contratto di locazione tra il proprietario dell'immobile (che non è il negoziante) e il nuovo acquirente? quanto costa?
    grazie
     
  13. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Dipende se utilizzi moduli prestampati oppure no.

    Devi controllare se il contratto è valido, se è in scadenza. vedere l'ultima ricevuto d'affitto pagata e fatti rilasciare una dichiarazione dal cedente che non è sotto sfratto.
    L'art. 36 della legge 392/78 regola la materia della sublocazione.
    Questo articolo lo consente a condizione che venga ceduta o affittata l'azienda.
    Non si deve rifare un nuovo contratto, ma va comunicata la cessione o l'affitto dell'azienda al proprietario con raccomandata A/R.
    La cessione e l'affitto dell'azienda scontano il 3% di imposta di registro sulla cifra indicata nella scrittura + notaio.
     
  14. vagno

    vagno Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie delle risposte Antonello.
    Per quanto riguarda i moduli, per gli immobili uso moduli che ho depositato in CCIAA, ma non ho depositato quelli per la cessione d'azienda. Come posso ovviare senza dover depositarli per forza (visto comunque che c'è un costo per il deposito)?
    grazie ancora
     
  15. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Li puoi scrivere copiando un pò quà e un pò là e alla fine ci arrivi.
    Non è difficile.
     
  16. Aran

    Aran Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusate, qualcuno è in grado di dirmi che imposta si versa per la registrazione di un preliminare di vendita di un bar? Non ne ho mai fatti e la tabella delle imposte dice "codice 109T, 3% del corrispettivo". Ma per corrispettivo si intende il prezzo totale della cessione o la caparra versata al preliminare?? Gli altri importi fissi (€. 168 e €. 4.96) vanno versti comunque come per il residenziale? Per vendita di un bar intendo la cessione dell'attività non dei muri
    Grazie
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il 3% della somma versata a caparra o anticipo al preliminare, oltre a 168 euri fissi.
     
  18. Aran

    Aran Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    grazie mille
     

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