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  1. muretto

    muretto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Cari colleghi. Sono a scrivere per chiedervi aiuto.

    Allora spiego la situazione.

    Circa 6 mesi fa abbiamo fatto tra 2 miei clienti un preliminare trascritto in conservatoria e redatto da un notaio per la vendita di 2 immobili, data ultima 31 marzo 2011. Gli immobili erano affittati a terzi, e la clausola era che per rogitare dovevano essere liberati dagli inquilini. 1 di questi si è liberato, l'altro sono in fase di rilascio (stanno già traslocando).

    La caparra consegnata era di 30.000€, 15.000€ cad..

    Ora la parte acquirente mi chiede, per motivi suoi, fiscali presumo, di trovare nuovi acquirenti per gli immobili allo stesso prezzo di quello che lei ha promesso di acquistare. Basta non perdere la caparra.

    Fatto, trovati 2 clienti diversi e proposte accettate e data rogito già fissata.

    Ora i proprietari tramite un loro consulente trovano altri clienti che sarebbero disposti a pagare il doppio della caparra più un conguaglio per avere questi 2 immobili.

    La mia cliente acquirente dice a me non interessa avere questi soldi in più, vuole farmi prendere la mediazione da parte dei miei 2 nuovi clienti e ha già firmato le proposte.

    I proprietari hanno detto che vogliono provare a fare una proposta di caparra doppia e l'acquirente ha detto che non la accetterà visto i motivi sopra.

    Ora la domanda è questa:

    se i proprietari dopo convocazione con raccomandata non si presentano diventerebbero inadempienti (ed è questo che vogliono) ma si beccherebbero una causa per esecuzione del contratto in quanto l'acquirente deve far fede alle proposte e a loro volta non prenderebbero da nessuno i soldi e una causa piantata (spero se lo aspettino),
    come mi devo comportare???????????????

    Seconda cosa, quanto costa agli acquirenti miei subentrare in un preliminare restituendo la caparra e pagando la differenza ai proprietari??? Mi sembra 168x2...

    Grazie ragazzi
     
  2. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Senza il consenso del promittente venditore ceduto non subentri da nessuna parte e, se non ho capito male, il consenso non è stato ancora dato.
    Mitica.
    Saluti

    Smoker
     
  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nel primo compromesso c'era la clausola che Tizio prometteva di acquistare per se o per persona che si riservava di nominare all'atto notarile?
     
  4. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    pero' a condizioni analoghe
     
  5. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    pero' a condizioni analoghe:

    Sembra che le condizioni siano le stesse.

    Il punto è anche: i venditori ti hanno autorizzato per iscritto a reperire nuovi acquirenti?
     
  6. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Vengono convocati per la cessione del preliminare o per il definitivo? Da come hai esposto i quesiti sembra per la cessione del preliminare.

    Smoker
    Quindi vale quanto da me sopra scritto. Ovvio che, se il contratto preliminare consente la cessione, nulla quaestio.

    Smoker
     
  7. muretto

    muretto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il preliminare è per persona da nominare quindi anche se non mi incaricano i venditori non possono opporsi

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Vengono convocati per il definitivo con i nuovi acquirenti. Solo che la segretaria del notaio mi ha detto che probabilmente si dovrà pagare doppia imposta di registro in quanto non si è comunicato entro 3 giorni chi si intesterà il definitivo...

    Comunque aspetta il notaio che rientri lunedi prossimo per darmi una risposta definitiva. La cosa piu semplice era che i venditori restituissero la caparra e facessero il definitivo coi 2 nuovi clienti solo che mi hanno detto in faccia che se dovessero restituire la caparra al momento della firma di svincolo dal preliminare si alzereberro e andrebbero a reperirsi loro i clienti nuovi che in teoria già hanno...
     
  8. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sostanzialmente non c'è alcun problema, il titolo, comunque, è fuorviante.

    Smoker
     
  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    corretto:ok:
     
  10. resia

    resia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Se il venditore ha autorizzato la possibilità di nominare da parte acquirente anche terzi a rogito, l'acquirente è libero di rivendere a chi vuole l'appartamento e trattenere la plusvalenza.
    Qualora il venditore non si presentasse alla stipula notarile, l'acquirente può chiedere l'esecuzione forzosa del contratto ...... insomma il venditore ha già venduto l'immobile e deve accontentarsi del saldo sottoscritto.
     
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Intendevo per venditori gli acquirenti.
    In pratica tu hai fatto sottoscrivere a Pinco e Panca un compromesso per l'acquisto di un immobile per se stessi ed anche per persona da nominare da Tizio.
    Tutto OK con Tizio, venditore.
    Poi Pinco e Panca decidono di non acquistare più, si trasformano in venditori e ti incaricano di reperire nuovi acquirenti.
    I nuovi Pollo e Palla sottoscrivono con Pinco e Panca un preliminare da preliminare.
    Tizio, proprietario, si oppone e offre il doppio della caparra pur di non stipulare con Pollo e Palla.
    Tizio ha torto.
    Però la diffida ad adempiere a Tizio la devono sottoscrivere Pinco e Panca.
    Inoltre Pinco e Panca devono presenziare all'atto di compravendita e indicano in Pollo e Palla le persone da intestare il bene.
    Lo possono fare anche in occasione del rogito.
    Se Tizio non si presenta all'atto pubblico ne pagherà le conseguenze.


    Parla con il notaio e lascia perdere chi racconta favole ai piccini.
    Da dove salta fuori questa cretinaggine dei tre giorni?
     
  12. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Mi viene un dubbio. Potresti indicare come è scritto nel contratto il termine e la modalità di nomina?
    Saluti

    Smoker
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questa è veramente incredibile :occhi_al_cielo::occhi_al_cielo::disappunto:
     
  14. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Art. 1402 CC

    Smoker
     
  15. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'art. 1402 rimanda all'art. 32 del D.P.R. 26 aprile 1986 (Testo Unico Imposta di Registro) che chiarisce, in maniera molto esplicita, che il procedimento adottato è giusto e sottolinea, anche, che nessuna imposta è dovuta.

    Testo: in vigore dal 01/07/1986
    1. La dichiarazione di nomina della persona, per la quale un atto e' stato in tutto o in parte stipulato, e' soggetta all'imposta in misura fissa a condizione che la relativa facolta' derivi dalla legge ovvero derivi da espressa riserva contenuta nell'atto cui la dichiarazione si riferisce e sia esercitata, entro tre giorni dalla data dell'atto, mediante atto pubblico ovvero mediante scrittura privata autenticata o presentata per la registrazione entro il termine stesso.
    Se la dichiarazione di nomina viene fatta nello stesso atto o contratto che contiene la riserva non e' dovuta alcuna imposta.
    In ogni altro caso, nonche' quando la dichiarazione di nomina non e' conforme alla riserva o e' fatta a favore di altro partecipante alla gara, e' dovuta l'imposta stabilita per l'atto cui si riferisce la dichiarazione.

    P.S.
    Nessun notaio, neanche il più ostico o cavilloso, ha mai sollevato, in tantissimi anni, questa obiezione ed ha proceduto alla compravendita in presenza di tutte le parti: venditore, titolare del compromesso e persona nominata.
     
    A Umberto Granducato e andrea boschini piace questo messaggio.
  16. muretto

    muretto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io antonello ti ringrazio per le nozioni ma la segretaria del notaio e anche una circolare dell'agenzia delle entrate e anche il mio legale mi hanno sollevato questo dubbio.

    Tutto corretto quello che hai detto.

    Ti rispiego brevemente.

    Tizio stipula premliminare trascritto in conservatoria con caio di 2 immobili nello stesso atto.

    Caio non puo piu far fede al preliminare e mi incarica di trovare 1 o 2 acquirenti per questi immobili agli stessi soldi.

    Ho trovato pollo e palla che acquistanoi questi 2 immobili.

    Il giorno dell'atto si dovrebbero presentare tutti: tizio caio pollo e palla ma tizio vuole retrocedere dal preliminare offrendo il doppio della caparra a caio ma caio non vuole visto che per amicizia vuole farmi trovare nuovi acquirenti così da farmi prendere mediazione. Siccome non vorrei far avere problemi legali con pollo e palla sarei intenzionato a chiedere a tizio di accetare l'offerta del doppio e svincolare il tutto.

    Sono un po' in casino... Spero tizio si presenti all'atto visto che l'abbiamo convocato...
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un conto è che ci si accapigli per pagare l'imposta di registro.
    Un altro conto è se al venditore che ha incassato la caparra corre l'obbligo di presentarsi all'atto oppure no.
    Altro conto è se poi ad acquistare è il proponente, che ha versato la caparra, o uno nominato dal proponente, che a sua volta ha rimborsato la caparra allo stesso.
    Non penso che il problema siano i 168 euro giustificati dal codice civile e dal T.U.I.R..
    Mi sembra di capire che il venditore non voglia vendere al nominato.
    Se, ripeto, esisteva la clausola di poter nominare chiunque in occasione dell'atto pubblico, il venditore pagherà il doppio della caparra e se il nominato avanza ulteriori pretese il giudice lo condannerà all'esecuzione del preliminare.
    E' storia consolidata.
     

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