Cessione preliminare a scopo di lucro

[Geometra001]

Buongiorno a tutti,

Sono nuovo del forum! Avrei un problema da porvi.

Vorrei fare un operazione immobiliare di vendita del compromesso. Premetto che è la prima che faccio e quindi sto continuando ad informarmi per raccogliere informazioni sull'eventuale fattibilità, cerco di schematizzare per non essere noioso....

Premesse:

- Appartamento già trattato a 50.000 €

- Vorrei fare un preliminare con anticipo di caparra 1.500 € con rogito posticipato a 8 mesi con clausola ovviamente di cessione a terzi del diritto di acquisto e chiavi in mano per poter ristrutturare.

Domande:

1 - I due preliminari che farò li faccio come scrittura privata o devono essere fatti dal notaio?

2- Devo trovare una persona che sia disposta a subentrare al posto mio al momento del rogito con le stesse condizioni..... Questa persona avrà la possibilità di scoprire quanto avevo pagato il compromesso io prima di rivenderglielo???

3- Quando incasserò io i soldi del prelimanare? Il giorno dell'atto o mi verranno dati prima???

4- L'eventuale plusvalenza che realizzerò il vecchio proprietario la verrà a scoprire o no? Per intenderci pongo l'esempio:

Preliminare a 1.500 € ------> trovo persona che me lo compra a 11.500 € ( plusvalenza 10.000 €)

al rogito l'acquirente dovrà pagare sempre 48.500 €( come mi ero accordato io )

La cifra che verrà riportata sull' atto sarà di € 50.000 oppure di € 60.000 ???



Grazie delle risposte....

 

[desmo]

Speculare su un immobile senza intestartelo e senza far sapere nulla al proprietario, è semplicemente impossibile, a meno che tu non intenda commettere reati. I presupposti per poter risolvere il tuo caso legalmente sono o la consapevolezza del proprietario, o che ti intesti l'immobile.

 

[Geometra001]

Ok va bene, nessuno intende compiere reati...

Mettiamo che al proprietario glielo faccio digerire.... la cifra che verrà riportata invece sarà quella pulita? intendo i 50.000€ oppure i 60.000€ ?

Chi mi comprerà il compromesso scoprirà quanto l'avevo pagato io in poche parole ?

E altra domanda quando incasserei i soldi io? al momento dell'atto oppure al momento della cessione del preliminare???

 

[andrea boschini]

compri te l'ho intesti ..lo vendi e paghi il 20% sulla plusvalenza..tutti contenti e nessun truffato..e l'AdE non ti rincorre

 

[desmo]

Il compromesso non te lo puoi vendere, lo puoi solo cedere (con specifica pattuizione), ciò non ti deve far pensare che ti stai rivendendo l'immobile ad altro prezzo perché tu con il preliminare non compri nulla, quindi non puoi neanche rivendere....se intendi cedere il preliminare vuol dire che in quel preciso contratto e a quelle specifiche condizioni pattuite con il venditore, a te subentrerà un terzo. PUNTO.

Non puoi tenere in piedi neanche 2 preliminari distinti perché non avresti titolo per stipulare un tuo preliminare con un terzo.

Parlando invece di soldi...la cifra riportata in atto sarà quella pagata dall'acquirente al venditore (che non sei tu..per i motivi di cui sopra). Quindi 60.000.

Il tuo acquirente non scoprirebbe nulla perché tu e il tuo accordo con il venditore non figurate da nessuna parte. Tu puoi figurare solo come messo del venditore, che si occupa al suo posto della vendita dell'immobile e viene pagato per un servizio erogato. I soldi li incasseresti dal venditore.

Ma il tuo vero problema è un altro: così facendo stai effettivamente operando una mediazione, il che vuol dire abilitazione, iscrizione in CCIA, partita IVA, iscrizione INPS gestione separata, e obbligo di emettere fattura.
Se vuoi evitare tutto questo, restando comunque nel legale, devi intestarti l'immobile, e in base a una serie di valutazioni particolari, decidere se vale la pena rivendertelo in quel modo o no. A naso, visto che si parla di 10.000 euro, io ti dico che non vale la pena né diventare mediatore per una operazione simile, né restare un privato che compra per poi rivendere a 10.000 in più.

 

[Geometra001]

ma io ci pagherei tranquillamente anche le tasse sulla plusvalenza..... lo dichiarerei sotto redditi diversi a fine anno...

E' vantaggioso farlo solo perchè non te lo intesti e ti risparmi un sacco di spese....

Però dovrei capire bene tutto il funzionamento

 

[andrea boschini]

Concordo ... e ricorda che gli assegni seguono la proprieta' se non hai una procura speciale

 

[Geometra001]

Grazie siete stati molto chiari.... Girando per blog di investimenti immobiliari si sente tanto paralre di cessione di preliminare. Un attività lecita anche senza essere mediatore, nessuno sta parlando di prestare un servizio.

Io vorrei cedere il mio compromesso a titolo oneroso quindi ricavando una plusvalenza, non sto facendo una mediazione.

Il problema è capire bene come sciogliere il groviglio....

 

[desmo]

ah be, se è così basta che ti rivolgi a chi queste operazioni le fa. Noi siamo esperti di compravendite, e di mediazioni.

Non si può in Italia guadagnare 10.000 euro e pagarci le imposte come redditi diversi senza avere almeno una partita IVA e una posizione INPS

 

[Geometra001]

Io ce l ho ovviamente la partita IVA ma non da mediatore bensi da geometra