1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. EnCa78

    EnCa78 Ospite

    Come vendere affittando

    La locazione con opzione di riscatto è la formula speciale per permettere ai proprietari di vendere il proprio immobile e agli inquilini di riscattare i canoni versati.
    Per rispondere a questo particolare momento del mercato immobiliare, ci siamo guardati attorno e interrogati per capire se esistessero già strumenti utili a migliorare una situazione certamente critica sul fronte delle compravendite immobiliari. Così abbiamo deciso di inserire nell’operatività delle nostre agenzie (oltre 300 in Italia), il contratto di locazione con patto di opzione d’acquisto (o locazione con riscatto). Dal punto di vista tecnico si redige un contratto di locazione classico, al quale collegare una scrittura privata di patto di opzione di acquisto: con questa scrittura il locatore concede al conduttore un diritto di opzione per l’acquisto dell’immobile locato, accettando di considerare i canoni di locazione fino a quel momento ricevuti a titolo di “acconto” sul prezzo di vendita. E’ una formula che consente all’agente immobiliare di vendere gli immobili rimasti sul mercato a quei potenziali acquirenti che oggi non hanno la possibilità di accedere all’acquisto. Il locatore prende l’impegno di vendere al locatario l’immobile stesso a determinate condizioni, preventivamente stabilite fra le parti, qualora il conduttore eserciti l’opzione di acquisto entro il termine concordato. Anche se lanciato nel 2010, sta suscitando un interesse crescente legato all’attuale momento di stagnazione del mercato immobiliare. Sembra attecchire soprattutto al Nord e al Centro, specie per gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati. Le formule applicabili sono svariate. All’inizio non è stato facile per i proprietari accettare questo strumento contrattuale. Perciò abbiamo lavorato per dare più garanzie alle due parti. Ad esempio capita di legare al contratto di locazione un preliminare d’acquisto con un acconto del 10% sul prezzo stabilito dell’immobile così il proprietario si sente più tutelato. Con il contratto di locazione legato all’opzione di acquisto la manutenzione dell’immobile passa all’inquilino. In alcune situazioni per ulteriore sicurezza abbiamo aggiunto una polizza a garanzia del canone di locazione (affitto sicuro). L’inquilino che vuole acquistare ma non può avere un mutuo in quel momento è come se lo avesse direttamente dal proprietario. E di questi tempi non è poco. Certo ci sono diverse variabili da ponderare. Il proprietario sul canone d’affitto prima del riscatto paga le tasse (IRPEF, IMU, condominio, ecc.). E’ ovvio che voglia recuperarle facendo leva sul prezzo finale fissato per l’immobile. Così nel parco naturale La Mandria di Venaria Reale, residenza lussuosa e per vip, un nostro agente ha concluso l’affare per un immobile di pregio grazie al contratto di locazione con opzione d’acquisto entro 4 anni, il massimo previsto dalla legge. L’attuale affittuario versa un canone mensile di 1500 euro al proprietario. Da questi vengono scalate tasse e altre spese e un 50% va a cumulo per il riscatto finale dell’immobile. A testimonianza di come la fattispecie si possa adattare alle esigenze delle parti in causa, ad Asti diversi appartamenti di una palazzina ristrutturata da 5 anni sono stati “piazzati” con questa modalità. Presi dallo snervamento per mancata vendita alla fine l’azienda costruttrice è contenta di una simile formula.

     
    A Limpida piace questo elemento.
  2. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sicuramente, a fronte di difficoltà ogni giorno sempre più crescenti, la locazione con difritto di riscatto è una formula che può avere molto potenziale considerando il scarso accesso aihmè al credito e la precarietà lavorativa quotidiana.
     
  3. immpittaro

    immpittaro Ospite

    E' un metodo che sisteva già negli anni 70 quando i mutui erano utopia......ma si può applicare solo nei casi in cui chi vende non abbia bisogno dei soldi ( per riacquistare o per le attività di impresa ) e non ne restano molti:fico:
     
    A pensoperme piace questo elemento.
  4. EnCa78

    EnCa78 Ospite

    Concordo con te che le cose che già esistono nel resto del mondo, qui in Italia le recepiamo un pò in titardo (wow, che eufemismo:risata:). Circa la sua utilità, bah, chi lo può dire? Ormai si naviga a vista su tutto...
     
  5. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Enca78,
    fammi capire l'hai pensata tu per primo o "soloaffitti"? L'avevo già trovato quale proposta di quest'ultimi per vendere affittando con possibilità di riscatto!
     
  6. EnCa78

    EnCa78 Ospite

    Ho dato la sensazione di aver avuto l'idea del secolo?
    Ho semplicemente fatto un copia e incolla proprio da "Soloaffitti":ok:
     
  7. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La formula è molto interessante per entrambe le parti, ma bisogna studiare a fondo i contratti, i problemi possono essere:
    1. iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli fra locazione ed acquisto
    2. restituzione degli acconti versati in caso di mancato acquisto
    3. opponibilità del contratto di opzione o preliminare nei confronti dei terzi
    4. fallimento della società costruttrice o del venditore cmq fallibile
    5. residuo tempo di locazione in caso di mancato acquisto
    6. trattamento fiscale delle locazioni, degli acconti, della caparra o dell'eventuale acquisto a titolo oneroso dell'opzione
    7 impossibilità di mettere a carico del conduttore le spese condominiali straordinarie (vedi Cassazione 2012)
    Sono tutte questioni risolvibili e comunque da normare a priori, ma le tematiche si intrecciano sia legalmente che fiscalmente, ma soprattutto non c'è giurisprudenza specifica, ci si rifà a quella delle compravendite immobiliari, con quella inerente le opzioni di acquisto e delle locazioni; se si hanno delle parti qualificate non ci sono problemi, altrimenti saranno tutte decisioni che dovrà prendere l'agente immobiliare.
    Cassin Kolia
    casedaenti.it
     
    A immpittaro e Bagudi piace questo messaggio.
  8. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    le problematiche fiscali?
     
  9. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' una soluzione vecchia di almeno 35 anni.
    Ci sono ancora da risolvere tanti problemi, come evidenziato da Kolia.
     
  10. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il tipico contratto di affitto a riscatto prevede una caparra iniziale (ad esempio di 10.000 Euro) un canone mensile "diviso" in due; ad esempio di 1.000,00 Euro. Questo sarà imputato (sempre come esempio) 600 Euro a titolo di canone di locazione e 400 Euro a titolo di acconto sull'acquisto. Sul primo la società/privato pagherà Ires/Ire/cedolare secca sul reddito prodotto; sul secondo importo (i 400 Euro di acconto) il promissario acquirente dovrà di volta in volta versare un'imposta di registro del 3% se immobile soggetto ad imposte oppure sarà soggeto ad IVA al 4/10/20% (a seconda dei casi se l'immobile promesso in vendita è soggetto ad IVA) -per quello che riguarda l'imposta di registro si può anche immaginare di dividere la spesa al 50%, anche se poi sarà il promissario acquirente a recuperarla nell'atto di compravendita.
    Cosa succede se il promissario acquirente decide di continuare a rimanere in affitto nell'immobile in questione, ma di non comprarlo più?
    1. il promissario venditore si tiene la caparra
    2. il promissario venditore continua a percepire l'affitto
    3. l'ex promissario acquirente richiederà indietro tutte le somme versate mensilmente a titolo di acconto.
    4. le parti perderanno le somme eventualmente versate a titolo di imposta (3%) oppure l'ex promissario acquirente dovrà incominciare il lungo iter per ottenere il rimborso dell'IVA versata.
    Non è una tragedia, anche perché nell'esempio di cui sopra ci sono degli aspetti fiscalmente positivi relativi al trattamento fiscale della caparra incassata dall' ex promissario venditore (soprattutto se privato) che in parte compenseranno la mancata vendita. Il problema grosso è spegare tutto quanto alle parti, che molto spesso ti demandano le scelte da intraprendere senza comprenderne a pieno la portata e se va tutto bene si ha una bella soddisfazione preofessionale (molti commercialisti si tirano indietro), ma se qualcosa va storto (non mi è mai capitato, ma già mi immagino la scena) bisogna andare dal ex promissario venditore a ricordargli che deve dare indietro il montante acconti all'inquilino e sperare che quest'ultimo ottenga il rimborso dell'IVA versata in tempi ragionevoli.
    Kolia Cassin
    casedaenti.it
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Il versamento del 3% di registro da parte del venditore suona un pò strano... Quali sono le modalità del versamento: mensile, annuale?
     
  12. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sei riuscito a citare un mio post mentre lo scrivevo e prima che mi accorgessi dell'errore correggendolo...immobilio non perdona!
    Ritornando alla questione fiscale: se la compravendita è soggetta ad imposta di registro si applica l'imposta pari al 3% a ciascuna rata di acconto, che potrà essere detratta dall'imposta di registro dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 euro dell'imposta fissa che non si potranno recuperare). Si paga volta per volta quando si incassa la parte di mensilità inerente l'acconto (sconsiglio di pagarla tutta all'inizio alla stipula del contratto di locazione/opzione). L'errore di cui sopra nasce dal fatto che molto spesso si contratta a chi imputare l'onere ed il costo della registrazione e della relativa imposta.
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    xchè ti seguo attentamente! ;)

    quindi l'imposta potrebbe anche essere a carico del compratore com'è di solito?
    Se ho capito bene ad ogni incasso mensile si versa (con F24?) il 3% di registro?
    Se c'è una caparra viene fatto anche un preliminare in pratica: si registra sia come contratto d'affitto che come preliminare? :stretta_di_mano:
     
  14. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si, la paghi entro 20 giorni dall'incasso in banca con il modulo F23. I contratti sono sempre due o "locazione e preliminare di compravendita" oppure "locazione e opzione di acquisto". La prima coppia di contratti è la più comune anche se a mio avvisso la meno adatta.
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  15. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non mi convince per nulla. Il canone elevato (locazione più acconto) è la garanzia per il proprietario, che non vuole certo affittare, vuole vendere. Quindi se l'inquilino compratore diventa inquilino e basta, almeno si tenga il canone elevato e non restituisco un bel nulla di nulla, ci mancherebbe... prima trasloca meglio è, io voglio vendere. E vorrei perfino un acconto, figurati se do la casa nuova o comunque ceh devo vendere a uno in affitto. Se la voglio dare in affitto la DO in affitto quando voglio io, se la tieni in affitto contro accordi, paghi e perdi la caparra.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nei contratti che vedo io, c'è sempre un acconto a titolo di caparra che verrà computato in conto prezzo al rogito e si perderà in caso di recesso.

    Ci sono molti che tentano oggi di fare il colpaccio con lo scopo di rimanere in affitto, e ci vogliono dei deterrenti.
     
    A Antonello piace questo elemento.
  17. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il motivo che secondo me fa si che l'affitto a riscatto non stia attechendo è proprio quello che esponete: i proprietari non si vogliono ritrovare locato un immobile che pensavano venduto. Purtroppo la normativa è chiarissima, la caparra può essere una sola e conferita in unica soluzione, tutti gli altri sono acconti (e dunque da restituire in caso di mancata compravendita anche se nel contrato scriviamo "integrazione di caparra"), Qualsiasi contratto che chiami i versamenti mensili in conto capitale "acconto" è facilmente impugnabile. La soluzione sarebbe tecnicamente semplice: si dovrebbe fare una vendita con saldo differito con rate mensili. Il venditore sarebbe tutelato dall'ipoteca legale che il conservatore metterebbe in automatico a causa della mancata quietanza del saldo. Commercialmente impraticabile: quando il venditore fa l'atto di compravendita vuole il saldo difficile che lo si convinca del contrario (sarebbe anche meglio per problematiche tipo IMU, Spese straordinarie, custodia immobile e questioni varie tipo danni a terzi etc...).
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina