Chi non e' abilitato ex art 11 dm 452/90 ma socio puo' mediare?

[mamert82]

Buongiorno e ringrazio tutti coloro che mi risponderanno vorrei condividere con voi una spiacevole avventura in cui sono incappato.
Su un sito di una agenzia ho visto in vendita un immobile che mi interessava, ho contattato il numero che vi era e ho fissato un appuntamento. Si presenta un signore dicendo di essere socio di questa agenzia. Abbiamo parlato e trattato congedandoci con la classica frase ci pensiamo. Dopo alcuni giorni abbiamo cominciato a chiedere su Whatz up a questo signore alcuni documenti che ci servivano per capire meglio, come la planimetria ed altro, ma la prendeva sempre per le lunghe. Per una coincidenza abbiamo conosciuto la proprietaria di questo immobile e abbiamo chiesto a lei di questo immobile e se potevamo trattare con lei visto che avevamo urgenza di comprare e non volevamo perdere tempo, lei ha accettato dicendo che poi avrebbe gestito lei la questione agenzia anche perche l altro socio e' il marito!
Tutto bene fin qui, dopo varie telefonate con la proprietaria per trattare sul prezzo ( ho le chiamate registrate) e con il compagno in quanto chiedevo di accettare il prezzo della proprietaria ma non potevo pagare l'agenzia in quanto ho fatto uno sforzo enorme.
Dopo il preliminare firmato senza menzione di agenzia ed altro e aggiungo che non ho firmato nulla con l agenzia, mi arriva un messaggio su whatz up dell'altro socio in cui mi accusava di essere scorretto in quanto avrei eluso il ruolo dell'agenzia e che avrebbe tutelato i suoi diritti di agenzia in altra sede!
Insomma un vero e proprio tranello!
Mi attivo a chiedere una visura camerale dalla camera di commercio sulla agenzia e noto che i due soci della societa' hanno una terza persona titolare al'1% dell agenzia ma che e' l unico che puo' mediare! quindi autorizzato ex art 11 dm 452/90. Ma io non ho mai parlato con questa persona quindi mi chiedo è lecito il lavoro di queste persone che trattano con le persone come se fossero agenti ma invece sono solo soci???

Attendo vostre

 

[Bagudi]

Di casi come il tuo ne abbiamo a quintalate: stranamente, quando si vuole scavalcare un'agenzia si incappa in curiose "coincidenze " in cui si conosce il proprietario...

Dopo il preliminare firmato senza menzione di agenzia ed altro e aggiungo che non ho firmato nulla con l agenzia, mi arriva un messaggio su whatz up dell'altro socio in cui mi accusava di essere scorretto in quanto avrei eluso il ruolo dell'agenzia e che avrebbe tutelato i suoi diritti di agenzia in altra sede!

Non importa che tu non abbia firmato nulla, l'agenzia ti ha fatto conoscere e visitare l'immobile, questo è sufficiente.

Insomma un vero e proprio tranello!

Tranello da parte di chi ? Tuo, direi...

Ma io non ho mai parlato con questa persona quindi mi chiedo è lecito il lavoro di queste persone che trattano con le persone come se fossero agenti ma invece sono solo soci???

Si.

 

[mamert82]

La legge parla chiaro se non sei un mediatore non puoi trattare con i clienti altrimenti è un abuso della professione, ma vorrei pareri di persone qualificate.

 

[ab.qualcosa]

Non sono qualificato, perché lavoro e non vado in giro per aule di tribunali, ti ripeto quello che ho letto qui sul forum.

Che il cliente lo possa toccare solo chi è abilitato è una cosa che viene insegnata ai corsi ma non è supportata dalla legge o dalle sentenze.
All'atto pratico l'unica cosa per cui è tassativamente necessaria la presenza dell'abilitato è l'incasso della provvigione.

Tesi sostenuta in diversi thread (io ne ricordo uno solo ma si parlava di altri) da @Ponz se non ricordo male, e che non ho visto contrastata in maniera convincente.

 

[mamert82]

Visto che lavori e non vai in giro per tribunali ti posto varie sentenza:
2 IL REGIME SANZIONATORIO NEI CONFRONTI DELLA MEDIAZIONE ABUSIVA
La ratio ispiratrice della legge dell’89 è da individuarsi nell’intento di reprimere i forti fenomeni di abusivismo nella professione mediatizia analogamente a quanto avviene per gli agenti di cambio, i broker, i mediatori creditizi, marittimi e turistici. Difatti, prima della riforma, l’esercizio dell’attività mediatoria era libero e non era assoggettato a vincoli. Il d.P.R. n. 1926/60 si limitava soltanto a richiedere l’iscrizione in appositi ruoli del mediatore, ma non inibiva l’esercizio occasionale della predetta attività. La nuova disciplina impone, invece, l’iscrizione anche ai mediatori occasionali sanzionando l’abusivismo con la perdita del diritto alla provvigione ovvero con la restituzione di quanto percepito a titolo di compenso, oltre al pagamento di una sanzione amministrativa ( artt. 6 e 8 l. n. 39/89 ), che è stata incrementata ex art. 1, 47 ° co., l. 27.12.06, n. 296. L’art. 35, 22° co., d.l. n. 223/06, convertito in l. n. 248/06, prevede che, in ipotesi di mediazione abusiva, il notaio rogante il contratto intermediato deve segnalare il soggetto abusivo all’Agenzia delle Entrate competente (Cass. civ., 31.7.02, n. 11372 e 1.10.02, n. 14076, in Italgiure, Web). La l. n. 39/89 non si applica agli agenti di cambio ed ai mediatori pubblici, ai mediatori marittimi e turistici, ai brookers, alle società di intermediazione mobiliare ed ai mediatori creditizi, per i quali vi sono specifiche discipline ( art. 1 l. n. 39/89 ed art. 2 d.m. n. 452/90 ).
Chi incorre, per tre volte nella sanzione amministrativa pecuniaria per abusivismo nella professione, viene denunciato, all’autorità giudiziaria ed assoggettato alla sanzione penale prevista dall’art. 348 c.p. ( reclusione fino a sei mesi o multa da € 103 ad € 516 ). È applicabile, altresì, l’art. 2231 c.c. che recita: «Quando l’esercizio di un’attività professionale è condizionato all’iscrizione in un albo o elenco, la prestazione eseguita da chi non è iscritto non gli dà azione per il pagamento della retribuzione. Inoltre, la cancellazione dall’albo od elenco risolve il contratto in corso, salvo il diritto del prestatore d’opera al rimborso delle spese incontrate e a un compenso adeguato all’utilità del lavoro compiuto». La Suprema Corte ha statuito che la mancata iscrizione nell’apposito ruolo della società esclude il diritto alla provvigione ex artt. 6, 1° co. l. n. 39/89 e 2231, 1° co., c.c. Trattandosi di norma imperativa come anche si desume dal primo comma dell’art. 8 della stessa legge, il quale punisce con una sanzione amministrativa l’esercizio della attività di mediazione senza l’iscrizione nel ruolo, e prevede inoltre, in tal caso, l’obbligo di restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite ( Cass. civ., 17.5.99, n. 4800, in Italgiure, Web). Tale mancata iscrizione comporta la nullità della contraria pattuizione tra le parti ex art. 1418, 1° co., c.c. Nessun compenso spetta a chi non è iscritto. Chi non è abilitato al ruolo non ha la possibilità di chiedere provvigione alcuna, non potendosi neanche invocare l’applicabilità del disposto di cui all’art. 2041 c.c. ossia al mediatore abusivo non è accordata neanche la residuale azione di indebito arricchimento ( Cass. civ., 2.4.02, n. 4635, in Italgiure, Web).
Difatti, nell'ipotesi di attività di mediazione svolta da soggetto non iscritto nell'apposito ruolo, tale soggetto è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite, con la conseguenza che risulta esclusa ogni obbligazione di pagamento nei suoi confronti, anche solo naturale, e quindi, anche quella fondata sulla norma predetta. L’obbligo restitutorio è invocabile legittimamente da chiunque vi abbia interesse, ivi incluso il terzo che abbia adempiuto al pagamento, in ossequio alla disciplina generale in tema di azione di nullità ( Cass. civ., 15.12.00, n. 15849, in Italgiure, Web). Anche sul mediatore occasionale incombe l’obbligo di iscrizione ai sensi dell’art. 2 l. n. 39/89 che, nel prevedere tale figura, dispone l’iscrizione a ruolo anche laddove la mediazione sia svolta in via non continuativa ossia senza un’organizzazione professionale di supporto ( Trib. Roma, 29.4.98 ). Analogamente, se ci si avvale di ausiliari non iscritti a ruolo, si integra ipotesi assimilata a quella della mediazione abusiva conseguendone la nullità del contratto di mediazione e l’inesigibilità del compenso. Altro orientamento giurisprudenziale ritiene, invece, che la mancata iscrizione non determina la nullità del contratto mediatizio, in quanto alla violazione di una norma imperativa, sia pure penalmente sanzionata, non consegue necessariamente la nullità negoziale atteso che l’inciso”salvo che la legge disponga diversamente” di cui all’art. 1418 c.c. implica il dovere di accertare se nella specie, sinanche in costanza di inosservanza del precetto, il negozio possa essere ritenuto comunque valido sia pure non implicando compenso e profili sanzionatori. Sulla scorta di tali assunti, taluni giudici di merito hanno affermato la disapplicazione normativa dell’art. 6, 2° co., l. n. 39/89, per contrasto con la direttiva UE n. 653/86, in quanto immediatamente applicabile nell’ordinamento nazionale (Trib. Cagliari, 26.2.01).

 

[mamicri]

Lei è molto informato e crede di poter scavalcare un'agenzia con dei pretesti che rasentano il ridicolo,come d'altronde fanno tutti quelli che vogliono risparmiarsi la mediazione, se davvero aveva urgenza di comperare quell'appartamento, poteva benissimo andare in agenzia e formulare una Regolare proposta di acquisto, ma avete preferito contattare casualmente la proprietaria e addirittura registrare le telefonate tanto eravate certi di aver la coscienza apposto vero? quello che scrive è di aver scavalcato un'agenzia e basta, il resto credo lo giudicherà un tribunale, sperando che i colleghi vi ci portino, mi auguro che i colleghi possano leggere quello che scrive e di andare subito da un avvocato, poi sia così preciso e ci tenga informati sulle decisioni del tribunale

 

[mmic]

C'è una ambiguità in tutto questo, la presenza del compagno della venditrice, socio della agenzia, e che ha seguito la vendita. E la venditrice, che ha dichiarato che se la sarebbe vista lei con l'agenzia.
C'è stata mancanza di chiarezza da tutte le parti.
Come avrebbe potuto affrontare la cosa l'acquirente?
Probabilmente, avrei indicato sulla proposta che la cifra includeva la mediazione e avrei fatto risolvere la cosa in famiglia.

 

[Bagudi]

La legge parla chiaro se non sei un mediatore non puoi trattare con i clienti altrimenti è un abuso della professione, ma vorrei pareri di persone qualificate.

Siamo persone qualificate, essendo agenti immobiliari.

In una società basta che ci sia un preposto col patentino. Ho avuto una S.R.L per 28 anni.