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  1. gabrielegenoa

    gabrielegenoa Membro Junior

    Privato Cittadino
    piccolo quesito, magari argomento scontato per gli esperti ma non per me:
    sulla bozza del preliminare della villetta in costruzione che sto acquistando, viene indicato dall'agente immobiliare che ha preparato il preliminare (immagino d'accordo col costruttore) che il costo relativo alla fideiussione è da intendersi a carico dell'acquirente e non del venditore.
    una conoscente avvocato immobiliarista, mi dice addirittura che il costo della fideiussione è per legge a carico del costruttore.... dove sta la verità ?
    e indicativamente, su un valore di circa 300.000 euro, che costo può avere la fideiussione?
    giusto per capire se si tratta di una cifra ridicola ed in tal caso non sto a discutere col costruttore che mi pare una serissima persona, o se si parla di tante centinaia di euro....
    grazie anticipatamente

    Gabriele
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Assolutamente contro legge, la garanzia fideiussoria e' data dal costruttore per gli immobili in costruzione a fronte di ogni pagamento tranne le cifre inerenti l'eventuale mutuo. Tutto questo e' dovuto per legge ed e' a carico del costruttore. Fallo presente anche al collega( ?).
     
  3. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ad integrazione la legge a cui devi fare riferimento è : Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n ° 122 l'articolo che ti interessa per precisione è
    Art. 2.
    Garanzia fideiussoria
    1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
    Ad ogni buon conto ti allego la legge così potrai stamparla ed esibirla per buona lettura.
    Vedi l'allegato Decreto Legislativo 20 giugno 2005_W.doc
     
  4. gennaro63

    gennaro63 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    il collega non ti ha solo dato l'estremo della legge giustamente....potresti dire al collega di dirti quale legge sancisce che la polizza la debba garantire tu:disappunto::disappunto: e poi gli ricordi al collega che lui deve nell'ambito della professione dell' Agente di Affari in Mediazione, si concretizza nel mettere in contatto due o più parti al fine della conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza (art. 1754 c.c.) ma mi sembra invece proponendoti tale preliminare....penda un po' troppo da una parte:risata::risata:
     
  5. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    .....nulla vieta accordi diversi .....................:fico:
    .........se il costruttore vende a determinate condizioni "il collega" informa il potenziale cliente...........okkio a non "demonizzare" ciò che una delle due parti leggittimamente può chiedere.........................:D
     
  6. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Attenzione però che eventuali patti in deroga, non posso contravvenire ciò che è regolato da precise disposizioni di legge. A parte il fatto che il costruttore può tranquillamente inglobare il prezzo della fidejussione nell'importo di acquisto dell'immobile e si salva capra e cavoli.
     
  7. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ............non leggo nella legge anche da te citata e nella pratica alcun ostacolo ad un eventuale "deroga"....................:D
     
  8. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Nessuna legge ti dice faccio un es. " se uccidi una persona è omicidio poi se trovi una giustificazione all'omicidio se ne parla "
    La legge norma e sanziona un comporrtamento, un negozio giuridico, un delitto, ecc.ecc. nel caso di negozio giuridico ( la compravendità ) puoi accordarti in modo diverso ,ma gli accordi non possono essere contra-legem cioè contrari alla legge. Nel caso specifico questa legge è stata emanata in garanzia della parte debole ( il compratore ) e per tutelarla, sarebbe contro il principio della legge pagarsi al tutela. a questo punto avrebbero normato in modo diverso dicendo " chi compra un immobile in costruzione deve per legge fare una polizza fidejussoria a suo carico " ma andrebbe contro i principi della giustizia che comunque tutela la parte soccombente o eventuale tale.
     
  9. gabrielegenoa

    gabrielegenoa Membro Junior

    Privato Cittadino
    intanto grazie;
    però, leggendo il decreto, non vedo specificato il fatto che il costo della fidejussione debba essere attribuito all'una o all'altra parte.
    si dice : il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente ma effettivamente si da solo per scontato che il relativo costo sia a carico di chi la fidejussione la rilascia. almeno, io non lo vedo scritto.

    la AI mi dice che per le altre villette che ha trattato con loro, è sempre stato così... io non ho voglia di perdere "la mia casa" per magari 1000 euro, resta inteso che se invece gentilmente qualcuno mi specifica "dove" è indicato che il costo della fidejussione spetta a loro, farò valere il mio diritto.

    altra domanda: se io pago 300 di cui 100 sono di mutuo, la fidejussione dovrà essere di 200 giusto? è corretta una percentuale di circa l'1 % come costo della fidejussione?

    grazie molte a tutti

    Gabriele
     
  10. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    la legge nasce con l'idea di tutelare il compratore ma chi deve pagare la tutela non ne fà alcun riferimento, a questo punto la domanda sporge spontanea, perche'???????........................:risata::risata::risata:
    .forse perchè il giurista pensò che entrambi hanno facoltà di intendere e volere lasciando cosi libero arbitrio?????..................:risata::risata::risata:

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    ..........sarei curioso pure io di saperlo e in tal caso studiopc te ne sarò grato per i prossimi 10 lustri................:risata::risata::risata:
     
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Le leggi si interpretano anche per definizione e per logica conseguenza, se non diversamente specificato, se io devo consegnare una polizza a fronte di una garanzia e logica conseguenza che la paghi in quanto sono il soggetto obbligato, es. nei contratti di fitto commerciali se il proprietario chiede la polizza a garanzia se la paga anche ?
     
  12. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    .nulla vieta il contrario ........:D
     
  13. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Certo ma non chiede all'affittuario di andare all'assicurazione fare una polizza fidejussioria a nome suo e poi la paga lui, si tutela direttamente accendendo una polizza assicurativa ma a nome suo. Comunque per me la Ratio è questa, poi ognuno può interpretarla secondo i propri modi di vedere, ma certamente un avvocato a questo punto potrà dare maggiori delucidazioni.
     
  14. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ...............principi e pratica non sempre vanno a braccetto.....................................:risata::risata::risata:
     
  15. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sara' ma le regole le detta la legge non la pratica
     
  16. gabrielegenoa

    gabrielegenoa Membro Junior

    Privato Cittadino
    va bè, dando per scontato che forse potevano essere più chiari già in fase di trattativa, e considerando anche i buoni rapporti col costruttore (che mi ha promesso anche una piccola pertinenza a prezzo di favore quando chiuderà il cantiere e gli voglio credere, mi sembra brava gente, un piccolo costruttore di paese che ci mette la faccia, ti fa vedere dove abita etc etc), ipotizziamo che io "me ne stia" di questa interpretazione un pò anomala ma legittima della legge, cosa gli dovrò dare?
    la AI parlava di 0,5 / 1 % ma siamo se io farò un mutuo di 100 e la cifra di acquisto è 300, io dovò pagare la % sui 200 giusto? ma se io non so ancora di preciso l'importo del mutuo, visto che non so di preciso a quanto venderò la mia vecchia abitazione ?

    e questo benedetto documento, al di la di chi lo paga, quando me lo devono dare?

    io lunedì gli darò la caparra confrimatoria e poi sinchè non venderò casa mia, più nulla (come concordato, mi hanno dato 1 anno di tempo per vendere).
    quindi mi dovranno dare la fidejussione subito lunedì o se ne parlerà quando verserò gli acconti veri e propri (al di là dela caparra)?
     
  17. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Qua non si mettono in discussione i buoni rapporti o l'onesta dei costruttori, si tratta di rispettare quelle che sono precise disposizioni di legge, a tal senso visto il dubbio insinuato ti prego a tua tutela di scambiare due chiacchiere con un avvocato , pertanto tu devi ricevere e pretendere a garanzia dei tuoi pagamenti fin dal primo esborso economico contabilizzato, la fideiussione per pari importo e cosi' in successione per ogni pagamento.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Non ho ben compreso il discorso dello 0.5 - 1 % . Fammi capire megio
     
  18. gabrielegenoa

    gabrielegenoa Membro Junior

    Privato Cittadino
    c'è un aspetto che complica un pochino le cose: sul compromesso ci sarà una clausola che dice che il preliminare stesso, sarà da intendersi privo di ogni efficacia se non si verificherà da parte mia, la vendita entro 1 ano del mio attuale appartamento. (condizione che il costruttore mi ha concesso per darmi tempo di vendere serenamente).
    ne consegue, che non avendo stipulato un piano di pagamento ad avanzamento lavori, la banca deve fare una fidejussione unica, sul totale importo.
    mi chiedo però, come fanno a conoscere l'importo se non sanno quanto di preciso io farò di mutuo?
    e poi questa fidejussione, di conseguenza, me la daranno dopo aver versato l'assegno della caparra, come fanno ad averla già lunedì in fase di preliminare se appunto non conoscono l'importo del mutuo....

    0,5 / 1% intendevo: è la percentuale (sull'importo della fidejussione) che determina il coato della stessa, al di là di chi la paga (questo a detta della AI). poi è chiaro che una banca può chiedere anche meno ma anche molto di più...

    Aggiunto dopo 43 minuti :

    aggiungo ancora: ma siamo certi (ho letto pareri discordanti) che la caparra confirmatoria debba necessariamente rientrare nella fidejussione?
    se potessimo lasciarla fuori, allora lunedì non dovrebbero rilasciarmi nessuna fidejussione ma se ne parlerebbe al momento del primo acconto vero e proprio ovvero quando io avrò già venduto casa mia. per me cambierebbe la faccenda e di molto....
    in fondo il fatto di non fare la fidejussione sulla caparra confirmatoria è un rischio, ma è un rischio anche il fatto che potrei non riuscire a vendere casa mia entro un anno e quindi perdere la caparra a titolo di risarcimento danni, come concordato....
     
  19. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Allora riassumiamo il tutto altrimenti ci perdiamo ed andiamoper ordine:
    1° Il Decreto Legge n° 122 recita all'art. 2 comma 1
    " All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia"

    Per cui al momento della sottoscrizione di un qualsiasi contratto ( proposta, impegno, preliminare ) finalizzato all'acquisto dell'immobile da costruire il Costruttore , deve rilasciare fidejussione per le somme percepite nel momento della sottoscrizione del contratto e questo dovrà avvenire ogni volta che riscuoterà pagamenti, pena la nullità del contratto, significa che il contratto e le sue condizioni non hanno valore.
    Quindi lunedì sottoscrizione del contratto con passaggio di soldi per € 5.000 in qualità di caparra confirmatoria , contestuale consegna di fidejussione per € 5.000.

    2° La fidejussione non viene rilasciata sull'intero importo dal primo momento ma a stato di avanzamento dei pagamenti fino al raggiungimento dell'intero importo decurtato della somma versata contestualmente al rogito e della somma ricadente nel mutuo , detta somma non è vincolata alla fidejussione in quanto la banca eroga il mutuo, tranne casi particolari, quando tutte le carte saranno a posto e la casa sarà accatastata, questo perchè deve accendere ipoteca.

    Es.

    importo immobile € 300.000
    Al compromesso stipulato il giorno 4/3/2011 versati € 10.000 -----------> contestuale consegna fidejussione € 10.000
    il giorno 10 /6/2011 versati € 30.000 ------------------------------------------> contestuale consegna fidejussione € 30.000
    Il giorno 15 / 10/2011 rogito versati € 160.000 in contanti e € 100.000 con mutuo o accollo mutuo --------> no consegna di fidejussione.

    3° Tieni presente che stai sottoscrivendo un preliminare di acquisto con clausola risolutoria ( se non vendi l'appartamento non procedi all'acquisto ) per cui il costruttore oltre alla ritenzione della caparra potrà cheiderti anche il doppio , prevedi quindi che nell'ipotesi si avveri la condizione ( non ho venduto l'appartamento, non compro ) il venditore rinunci espressamente all'applicazione di ogni penale presente e futura e alla richiesta di danni, ritenendosi soddisfatto della sola ritenzione della caparra confirmatoria.

    4° per il discorso dello 0,5 oppure 1% , non è un tuo problema ma del costruttore, sarà lui a negoziare la polizza ed a pagarla e bada bene riporti la clausola " riscuotibile in prima istanza " .

    La fidejussione è una garanzia che deve dare il costruttore per la cessione di un bene che ti consegnerà in un futuro prossimo a fronte di un tuo pagamento reale che fai adesso. Non puoi pagare tu la garanzia di riavere indietro i tuoi soldi se il costruttore fallirà questo è l'intento della legge comprensibile con attenta lettura .

    Spero di essere stato chiaro , un saluto e tanti auguri per l'acquisto.
     
  20. gabrielegenoa

    gabrielegenoa Membro Junior

    Privato Cittadino
    quello che mi hanno detto, (al di là di provare a far pagare a me le spese della fidejussione, cosa discutibile ma fattibile se lo accetto), è che la banca, visto che non predisponiamo un piano di pagamento (a causa dell'incertezza della data di vendita del mio immobile), gli rilascia una fidejussione per l'importo totale, ma io in caso di fallimento potrò chiaramente rivalermi solo delle somme effettivamente versate, per le quali sarà rilasciata di volta in volta quietanza.
    ma la fidejussione è una sola.
    comincio a non capirci più tanto.... sono convinto della loro buona fede, e son convinto che chiedono a me le spese di fidejussione perchè io gli ho "tirato il collo" sulle varianti da capitolato.
    però non vedo in tutto ciò la massima trasparenza, soprattutto accuso una scarsa trasparenza da parte dell AI che in quanto mediatore, dovrebbe tenermi al corrnte per filo e per segno di ogni dettaglio.
    anche l' AI, probabilmente gioca sul fatto che di suo, mi ha già "concesso di ricevere la sua provvigione all'atto e non al compromesso, in quanto al compromesso o non disporrò di tale somma, non avendo ancora venduto

    Aggiunto dopo 1 :

    ora spero, che lunedì, non venga anche fuori che sulla caparra confirmatoria devi anche pagare all'istante l'IVA... perchè mi alzo e me ne vado....
     

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