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  1. newnewton

    newnewton Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti.

    All'ordine del giorno di una riunione di condominio è stato posto il seguente argomento:
    -Infiltrazioni d'acqua piovana dalle soglie dei balconi e relativi interventi di manutenzione.

    Il problema, che interessa solo alcuni balconi, potrebbe derivare dai seguenti motivi:
    1-dalla mancanza di un gocciolatoio che consente all'acqua di rigirare sull'intradosso del solaio del balcone;
    2-dalla mancata tenuta della impermeabilizzazione che sta sotto il pavimento del balcone.


    A questo punto mi chiedo: l'intervento di ripristino fa capo al proprietario dell'appartamento di cui il balcone fa parte, o è un intervento sul quale deve intervenire l'intero condominio?

    Ringrazio anticipatamente chi potrò chiarirmi le idee,
     
  2. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    sono lavori privati

    condominiale è il ripristino del frontalino

    nel mio "archivio" trovo:
    SULLA POSSIBILITA' O MENO DI IMPORRE AI CONDOMINI CHE SI RIFIUTINO L'ESECUZIONE DELLA MANUTENZIONE DEL PIANO DI CALPESTIO DEL BALCONI.
    Per quanto riguarda, infine, la possibilità o meno di imporre la manutenzione dei balconi ai condomini che si rifiutino di eseguirla, occorre ancora una volta distinguere tra proprietà esclusiva e proprietà comune: se da un lato, infatti, non è possibile "obbligare" il singolo proprietario ad effettuare interventi di manutenzione che riguardino parti di proprietà esclusiva (e quindi, per esempio, il pavimento del balcone…) dall'altra, invece, ben può il condominio provvedere alla manutenzione delle opere comuni (e tra queste, quindi, i frontalini) previa se il caso delibera assembleare.
    Quest'ultima, sempre necessaria per gli interventi di manutenzione straordinaria (ex art. 1135 n. 4 c.c.) che non abbiano carattere d'urgenza (questi ultimi possono essere ordinati dall'amministratore previa informazione dell'assemblea ex art. 1135 2 c.) vincola, infatti, tutti i condomini ancorchè dissenzienti.
    Laddove, invece, il condominio non possa provvedere all'esecuzione dei lavori relativi ai balconi, sostituendosi al loro proprietario esclusivo (es. pavimento del balcone) e qualora l'omessa manutenzione da parte del proprietario dovesse determinare un pregiudizio all'altrui proprietà esclusiva (ovvero anche alla proprietà comune) non resterà che agire in giudizio facendo valere la responsabilità per danni cagionati da cose in custodia (ex art. 2051 c.c.) onde ottenere il risarcimento degli stessi da parte dei proprietari che abbiano rifiutato di eseguire, o far eseguire, la manutenzione.
    --------------
    balcone in base alla sentenza di cassazione civ.sez.ll del 07/09/1996 n°8159 chi detiene il balcone è responsabile per i danni cagionati, salvo che dimostri il caso fortuito
    ------------------
    Sono nulle le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose
    Cass. civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199
    I balconi, devono considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Pertanto la manutenzione relativa ai balconi non puo' essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell'assemblea del condominio.
    Infatti sono nulle e sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità, le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo, dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.
    -----------------------------
    CHI PAGA LE LASTRE DI MARMO A PROTEZIONE DEI PARAPETTI (risp St. Rezzonico per il Sole24Ore) E' stato stabilito che il ripristino delle parti esterne e a vista dei balconi e frontalini graveranno su tutti i condomini, mentre la parte interna riguarderà il singolo. E' stato previsto altresì per una migliore tenuta nel tempo dei lavori di ripristino e per una maggiore protezione dalla pioggia battente, che sopra i parapetti, vengano poste a protezione delle lastre di marmo. Come va suddivisa quest'ultima spesa tenendo presente che i parapetti in parola, in origine, non avevano alcuna copertura? La ripartizione delle spese fatta propria dall'assemblea sembra ineccepibile, tenuto conto che le parti esterne e a vista nonché i frontalini dei balconi - in quanto elementi ornamentali dell'edificio - fanno parte integrante della facciata, sicché la loro manutenzione è a carico di tutti i condomini, in base alla tabella millesimale di proprietà. Per quanto concerne la protezione con lastre di marmo dei parapetti dei balconi, sono dell'avviso che questa protezione costituisca semplice miglioria e non innovazione, posto che l'intervento non altera la consistenza o la destinazione della cosa comune. La spesa relativa deve essere ripartita in base al criterio della diversa utilità e della diversa metratura (articolo 1123, comma 2, Codice civile) o dell'utilizzazione separata (articolo 1123, comma 3, Codice civile), per i condomini che siano sprovvisti di balconi.
    -----------------------------
    Corte di Cassazione Sez.II civ., sentenza del 30 gennaio 2008, n. 2241
    Condominio - Spese di rifacimento dei frontalini dei balconi prospicienti la faccia dell'edificio - Beni comuni - Ripartizione - Criteri
    La Corte ha affermato l'obbligo del condomino ricorrente di partecipare alla spese per i lavori eseguiti sui balconi dell'edificio, da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell'immobile. (volendo ho il testo completo)
    ------------------------
    L'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l'assemblea.
    * Cass. civ., sez. II, 30 agosto 1994, n. 7603

    Cass. civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199
    I balconi, devono considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso). Pertanto la manutenzione relativa ai balconi non puo' essere oggetto di deliberazioni impositive di spese da parte dell'assemblea del condominio. Infatti sono nulle e sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità, le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo, dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.
     
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La risposta di Prociccihiani, interessantissima sul piano della documentazione, contrasta con articoli, sentenze e pareri che altre volte sono stati riportati su questo forum.

    Sembra che non sempre i balconi sono considerati totalmente di proprietà esclusiva: viene infatti fatta differenza fra balconi "aggettanti" e balconi che rientrano nel profilo esterno dell'edificio.

    Premesso che auguro a Newnewton di pervenire ad una soluzione di ragionevole compromesso con la condivisione di tutti i condomini, sul piano giurifdico prevalgono le seguenti posizioni.

    I primi, aggettanti, sono considerati estensione dell'appartamento e sono quindi di proprietà esclusiva, (salvo appunto frontalini e superfici verticali facenti parte del prospetto)

    I balconi rientranti, avendo in più funzione di copertura dell'appartamento sottostante, vengono trattati come le solette o i tetti. Maggiori dettagli in articoli del forum.
     
  4. newnewton

    newnewton Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ringazio sia Procicchiani, sia Bastimento.

    Nel caso in questione il problema si complica due volte.

    1-I balconi sono tutti in parte rientranti, in parte aggettanti.
    2-Quelli del piano rialzato, anche essi in parte rientranti, in parte aggettanti come quelli dei piani superiori, sono anche di totale copertura delle cantine del piano seminterrato.

    Se non ho capito male:
    • quelli del piano rialzato vanno intesi come solette o tetti;
    • gli altri.....in parte tetto, in parte estensione dell'appartamento? E se il danno sta nell'imperbilizzazione che fare? occorre accertare se sta nella parte aggettante o in quella rientrante?

    Mi sa tanto che alla fine verranno tutti considerati solette o tetti!
     
  5. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    la domanda di newnewton parla di pavimenti
    i pavimenti sono sempre sia nei balconi aggettanti, sia nei balconi "a castello" PRIVATI
    le sentenze non sono per nulla contrastanti al riguardo

    l'unico problema dei balconi è che le sentenze sono "parole" e non si capisce quando un elemento esteno è "esteticamente rilevante" tale da farne un elemento da pagare tutti e quando invece non lo è, quindi è privato
    e inoltre se quanto è "esteticamente rilevante e a carico di tutti" è solo "la rifinitura estetica es tinteggiattura o anche il risanamento, portare i ferri alla luce, trattarli e richiudere" disgraziatamente per avere queste risposte ci vorrebbe qualcuno che studiasse non solo le sentenze finali, ma proprio il caso perizie, foto del fabbricato, capitolato lavori necessari ....

    un legale che si decidesse a fare un tale studio, farebbe un libro che sarebbe supervenduto

    Aggiunto dopo 16 minuti :


    quanto l'uno e quanto l'altra ?

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    per la parte tetto, si segue il 1126
    1/3 utilizzatore terrazzo
    2/3 fra i prietari delle cantine fisicamente lì sotto

    per la parte "aggettante" se non stiamo parlando di 15 cm come mi è già capitato, le spese seguono i criteri dell'aggettante

    il parapetto è privato
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie a Procicchiani per la precisazione ulteriore: mi pare che la discussione sia stata utile; newton parla di pavimenti , ma poi però è emerso che sono da trattarsi come lastrici solari ex art. 1126 ...

    Un dubbio: applicando il 1126, quali spese solitamente vengono ripartite con quel criterio? Alcuni includono sia le spese di risanamento ed impermeabilizzazione, sia la pavimentazione e l'imbiancatura sottostante. Altri lasciano la finitura superiore (pavimento) a chi ne usa, e il sottobalcone all'alloggio sottostante.

    Io propendo nell'includere tutto, se all'origine la situazione prevedeva una normale piastrellatura del terrazzo.
     
  7. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio

    sono da trattare come lastrici solari, solo quelli che sono lastrici solari (non c'è sottobalcone nel lastrico, ma un soffitto !!!!)
    i danni vanno sempre ripartiti con lo stesso criterio adottato per ripartire i costi per rimediare alla causa dei danni, nel caso dei lastrici 1/3 e 2/3


    nei balconi " a castello" pavimento privato, sottobalcone di chi stà sotto
    nei balconi " in aggetto" pavimento privato e secondo me, lavori di ripristino privati, tinteggiatura del fabbricato se l'intervento lo faccio in occazione di una ristrutturazione
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  8. newnewton

    newnewton Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Nel ringraziare per il contributo, provvedo alle puntualizazioni.

    A-Quanto ho parlato di pavimenti, l'ho fatto ipotizzando una delle cause delle infiltrazioni (2-dalla mancata tenuta della impermeabilizzazione che sta sotto il pavimento del balcone).

    B-I balconi di una facciata sono aggettanti. I balconi dell'altra facciata sono per 1/4 rientranti e per 3/4 aggettanti.

    Ho capito che il problema è fortemente dibattuto e di non univoca interpretazione.
     
  9. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio

    quì di dibattuto, c'è, che tu non capisci il significato delle parole
    io scelgo dei termini e compongo delle frasi, per indicare qualcosa di preciso, voi invece gli attribuite un significato estese a più realtà

    e mi state facendo perdere tempo per ripetere le stesse cose
    perchè è già stato detto tutto
    abbiamo già parlato di tutte le possibili tipologie



    Ridomando:
    rientranti con sotto una camera chiusa o un balcone ?
    1/4 di cosa? parlima di 15 cm o di metri ? insomma se sotto c'è una camera da letto, parliamo di qualcosa di "significativo" tanto da giustificare l'applicazione e la definizione di lastrico solare ad uso esclusivo o no ?

    le risposte su come ripartire le spese, sono già state date
     
  10. newnewton

    newnewton Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusami, ma in precedenza ho solo risposto alle domande.

    Ora rispondo alle ultime:
    In una facciata
    1-rientranti con sotto un balcone, quelle di una facciata;
    2-1/4 è relativo alla profondità complessiva del balcone (la profondità complessiva è di 1,60 metri).
    Nella facciata opposta
    3-aggettanti con sotto le cantine, solo quelle di piano rialzato (sopra, tutte aggettanti).

    Se stai perdendo tempo, non ti preoccupare, non rispondere.

    Unica cosa che non ho capito è la frase "voi invece gli attribuite un significato estese a più realtà"
     
  11. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Visto che siete tanto bravi e conoscete tante cose di cui non so nulla spiegatemi ora in parole semplici qual'è la mia situazione:
    Ho da una parte un terrazzo di 40 mq coperto per 20 mq da un terrazzo privato dell'altro di sopra. cominciai a vedere una macchia con relativo rigonfiamneto di intonaco, era poca cosa, però avvisai con raccomandata il proprietario dell'appartamento. Sono trascorsi sei mesi, l'intonaco del soffitto si è sfogliato tanto, quella parte coperta da tale soffitto non è utilizzabile né per polvere che per sfoglie di intonato....nel contempo l'altro terrazzino che una volta era veranda con soffitto coperto dal terrazzino dello stesso individuo è tutto pregno d'acqua, non hoa perso intonaco perché non ne ha.
    Ora chiedo posso costringere questo individuo a fare i lavori? e nel farli in che modo dovrò partecipare? penso che se i lavori li avesse fatti sei mesi or sono le spese sarebbero state inferiori a quelli di domani, ed io dovrò accollarmi anche la eventuale quota della maggior spesa?

    E poi visto che ci siamo ditemi anche in che modo si partecipa alle spese di imbiancatura facciata, loro hanno 110 mq di appartamento e 20 più 8 mq di terrazzi, io 70 mq di appartamento e 40 più 8 di terrazzi...come avrete capito ho a che fare con individui che hanno piacere ad esercitare il male in ogni modo verso di me. Per il caseggiato costituito da tre appartamenti e tre gagare è stato costituito (sempre per il volere di quello di sopra) un condominio...però sin'ora non ha risposto nemmeno alla raccomandata dell'amministratore...aiuto!
     
  12. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    ci rinuncio

    hai nuovamente cambiato la natura dei balconi del tuo condominio
    usi termini e espressioni come
    aggettanti
    rientranti
    sotto le cantine
    etc...
    ogni volta in modo diverso

    se non usiamo lo stesso vocabolario, non ci potremo mai intendere

    per es in questo tuo ultimo intervento dici <<aggettanti con sotto le cantine, solo quelle di piano rialzato >>
    se sono aggettanti il fatto che al piano terra ci siano le cantine, non me ne frega nulla
    cambia ed è già stato detto se il terrazzo fà da tetto alle cantine, in questo caso si applica l'art 1126

    ripeto usi e leggi le parole con significati non identici ai miei
    risultato non ci possiamo intendere



    hai tutti gli elementi per risponderti da solo, devi solo imparare il significato vero delle parole usate

    o meglio affidati al tua amministratore
     
    A newnewton piace questo elemento.
  13. newnewton

    newnewton Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
  14. bebo1972

    bebo1972 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    salve...sto facendo la ristrutturazione straordinaria del mio appartamento..
    devo cambiare sia i pavimenti sia le ornie di marmo presenti nei due balconi...
    posso cambiarli senza chiedere il permesso al condominio??
    grazie..
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    I pavimenti ti competono, quindi non occorre permesso condominiale. Non so cosa intendi per "ornie" di marmo.
     
  16. bebo1972

    bebo1972 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    intendo le soglie di marmo che vanno alla fine dei pavimenti...
    quelle perimetrali
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Quello è un terreno vischioso.... Spesso sono equiparati ai frontalini, ed hanno anche funzione di gocciolatoi. Qui è meglio adeguarsi agli usi e costumi condominiali: o per tutti a carico condominiale o per tutti a carico individuale in funzione della metratura. Io propendo per la seconda ipotesi. Senti l'amministratore.
     
  18. bebo1972

    bebo1972 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ma io non intendo sapere a chi vanno imputate le spese per le soglie di marmo...
    io sto ristrutturando il mio appartamento ...cambio pavimenti e soglie a mie spese...
    ma per tali lavori devo chiedere l'autorizzazione condominiale o posso procedere senza problemi?? grazie..
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il criterio della competenza della spesa, coincide generalmente con la competenza a decidere: per i pavimenti ti ho risposto. Per le soglie a copertura dei frontalini, potrebbe configurarsi il suo rilievo ai fini del prospetto di facciata: penso valga la pena almeno informare l'amministratore, e concordare il tipo di intervento.[DOUBLEPOST=1396899984,1396899977][/DOUBLEPOST]Il criterio della competenza della spesa, coincide generalmente con la competenza a decidere: per i pavimenti ti ho risposto. Per le soglie a copertura dei frontalini, potrebbe configurarsi il suo rilievo ai fini del prospetto di facciata: penso valga la pena almeno informare l'amministratore, e concordare il tipo di intervento.
     
  20. bebo1972

    bebo1972 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ho informato verbalmente l'amministratore...ma il condomino che abita di sotto mi sta facendo dei problemi...
    puo' farmi fermare i lavori facendo intervenire la forza pubblica o i vigili??
     

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