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  1. Monica.b

    Monica.b Ospite

    Buongiorno,
    Avrei gentilmente bisogno di delucidazioni in merito alla Condizione Sospensiva che è stata inserita nella mia proposta/contratto preliminare.
    Tale condizione recita così:"Il proponente richiede di condizionare l'efficacia del contratto che si perfezionerà con l'accettazione della presente proposta, sino alle ore 24.00 del 13/12/15 al fine di valutare la possibilità di accedere ad un finanziamento. Il proponente si impegna pertanto a comunicare al venditore, entro il suddetto termine perentorio del 13/12/15 l'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, dandone notizia anche all'agente immobiliare".
    Qualche giorno prima della data sopraindicata ho avvertito telefonicamente l'agente immobiliare che la banca era in ritardo, e lui mi ha detto di aspettare l'esito della perizia che sarebbe avvenuto a giorni.
    Ad oggi, non ho ancora avuto la delibera del mutuo per via di ritardi della banca (ho saputo che è stata accolta la nostra situazione finanziaria, ma ancora non conosco l'esito della perizia) e con l'agente immobiliare e il venditore ci siamo accordati telefonicamente di fissare nuovamente la data del compromesso il giorno 4/01/16.
    L'agente ci ha tenuto a sottolineare che qualora non dovesse essermi concesso il mutuo, perderei la mia caparra confirmatoria di 5.000 euro, perchè la condizione sospensiva è scaduta il 13/12/15. È lecito ció che egli afferma?
    In che modo posso tutelarmi?
    Vi ringrazio fin da ora per il vostro prezioso aiuto!
    Monica
     
  2. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Vista così non è una clausola sospensiva, ma risolutoria, ovvero il contratto è valido salvo che tu, entro il 13/12/15 non dica che è risolto in quanto non hai avuto il mutuo, pertanto è proprio così, se ti ritiri adesso perdi la caparra. Se non ottenessi il mutuo potresti però cavartela se, per caso, qualcosa di scritto a mano posa essere in qualche modo ambiguo. In effetti (fortunatamente) è scritta male, quel "condizionare" iniziale fa pensare ad una clausola sospensiva, ma è un appiglio labile, meglio che tu ottenga il mutuo.
    Permettimi una parola sull'agente immobiliare: SCANDALOSO.
     
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  3. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scritta veramente male, concordo con @Giuseppe Di Massa .
    Così male, che può essere interpretata sia quale sospensiva che quale risolutiva.
    Io comunque propenderei per la sospensiva, in quanto l'apposizione di un termine è tipico di questo tipo di condizioni: il contratto non è efficace sino a quando non si verificherà un evento quindi, per non rimanere sine die nel limbo, poniamo un termine perentorio entro cui definire la vicenda.
    Il termine del 13/12 sembra svolgere tale funzione, confermando quindi la natura sospensiva (e non risolutiva) della condizione, con conseguente diritto dell'acquirente a vedere restituito l'acconto in caso di mancata concessione del finanziamento.
    Ma si tratta di interpretazione e la clausola che necessita di interpretazione è, per definizione, fonte di possibile contenzioso.
    Parla con l'agente e metti in chiaro le cose.
    Se non fossimo già al 22, avrei consigliato di mandare una lettera ai venditori in cui li informavi di essere ancora in attesa della verificazione della condizione e proponevi uno slittamento del termine o, in subordine, la restituzione dell'assegno.
    Temo che una simile iniziativa adesso risulterebbe tardiva; vista la disponibilità della controparte a posticipare, potrebbe anche essere mal interpretata ed infastidirla.
     
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  4. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Presi i fatti per come raccontato, trovo che far trascorrere il termine senza ben soppesare il fatto che da lì in poi sarebbe venuta meno la sospensiva è stato un po' ingenuo da parte tua, ma il comportamento dell'agente che non ti ha rimarcato la cosa al momento debito è decisamente censurabile (oltre che in conflitto di interessi per quanto detto dopo).
     
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  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non mi stancherò mai di ripetere che qualunque modifica, rettifica, integrazione, comunicazione ecc. va messa per SCRITTO.

    Non fidatevi mai degli accordi verbali, che sono facili da dimenticare o male interpretare...
     
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  6. Monica.b

    Monica.b Ospite

    In effetti, vista la mia ingenuità, non mi resta che incrociare le dita affinchè tutto vada in porto. Questa fiducia mal risposta mi fa sentire molto sciocca. Ringrazio tutti voi per aver risposto con tanta velocità :)
    Buone Feste!
     
    A Rosa1968 e Bagudi piace questo messaggio.
  7. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In alcune situazione la "questione mutuo" viene posta al contrario. Alla scadenza l'acquirente non deve dimostrare di aver avuto il mutuo, deve dimostrare di non averlo avuto. Questo tipo di clausola permette di attivare il compratore che dovrà, al limite, presentare entro la data stabilita una dichiarazione dell'istituto di credito che attesti la mancata delibera del mutuo e servirebbe per evitare alcune "furberie" di quegli acquirenti che potrebbero far scadere il termine per l'ottenimento del finanziamento senza aver provveduto ad istruire correttamente la pratica. Ogni caso va analizzato a sè; non esistono clausole giuste o sbagliate a prescindere. Esistono clausole spiegate bene e clausole spiegate male... come in questo caso!
     
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  8. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Bagudi eccellente
    PER ISCRITTO!!!!
    A mezzo PEC o Raccomandata A.R. o consegnata a mano con timbro e firma dell'intermediario.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  9. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Un professionista serio spiega le cose prima o man mano che possono presentarsi, non dopo accadute, in qualunque ramo lavori.
    Altrimenti fa perdere credibilità e fiducia a tutta una categoria.
    Quando capita che venite "attaccati" in qualche discussione da un utente, ricordate che spesso può aver avuto a che fare con vostri colleghi del genere. Ovvio che la fiducia sia ai minimi
     
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  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Diciamo poi che molti si basano solo sul "sentito dire"...
     
  11. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Questo e', cio' che ho sostenuto qualche tempo fa', in una analoga discussione.

    Quando, intervenendo in un dibattito, ove pure li' si faceva riferimento all"uso improprio di clausole sospensive.

    In quella sede, ho caldeggiato la circostanza, di restituire SEMPRE, gli assegni ai clienti.

    Cio' anche quando la normativa potrebbe consentirci di intascare inpunemente mediazioni.

    Su quelle contrattazioni, che poi, per i piu' svariati motivi e o responsabilita', imputabili a questo o a quel contraente, non trovassero la loro efficacia.

    Se uno non vuole vendere e o l'altro, non vuole piu' comprare, se siete nel potere "fisico" di farlo, restituite tutto e stracciate quei contratti senza nulla prtendere, dissi.

    Fui pubblicamente lapidato.

    Esposto al collettivo lancio di sassate da parte di alcuni "senatori".

    Che invece invocavano, nel nome del codice civile, il loro pieno diritto a procedere, aprendo il fuoco a volonta', sulla parte contraente in quel momento trovatasi inadempiente.

    Li soprannominai pistoleri "dal codice civile facile".

    Nel difendermi dai tanti attacchi e alle diverse provocazioni, alcune delle quali davvero demenziali, fui deferito e i miei post furono messi in "amministrazione controllata" per qualche tempo.

    Cio' nonostante che in quei miei scritti non si ravvisava l'uso di alcuna volgarita'.

    Il zucchetti dovrebbe averne memoria.
     
    Ultima modifica: 23 Dicembre 2015
  12. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Oltre che "etica professionale" può essere un semplice discorso di opportunita: meglio l'uovo oggi (incasso lassegno) o la gallina domani ( cliente contento che mi fa pubblicità positiva)?
     
  13. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Aldila' dell'etica, restituire SEMPRE gli assegni ai clienti e farli ottemperare al pagamento delle commissioni, solo salvo il buon fine degli affari, e' una politica che paga.
    SEMPRE.

    Mioversi, nascondendosi tra le pieghe del codice civile, pretendere penali, prevedere vessazioni, con contratti confezionati "ad hoc", operare in un contesto forzato, come a dire:
    "ormai hai firmato affari tuoi";

    Evidenzia lo stato di bisogno di quell'intermediario che cosi' agisce.

    Che quelle normative del codice, siano state piu' o meno indotte e preordinate dalla sua parte e o ragione:

    Voce del verbo arrabbattarsi.
     
    A Seya piace questo elemento.
  14. andrea b

    andrea b Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Sono d'accordo. Nel vostro lavoro, come nel mio, il passaparola è una pubblicità molto forte. Nel bene e nel male. Se passi per approssimativo, superficiale, impreparato, arraffone, avido o inutile, ti fai terra bruciata in un territorio. Che tu sia un professionista o un'azienda. Poi risalire la china diventa un lavoro faticoso
     
    A specialist e leolaz piace questo messaggio.
  15. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Dissento.
    La caparra confirmatoria è un fondamento cardine.
    Le condizioni sospensive,debbono essere esplicite e con termine perentorio.Ed efficaci se il determinato evento s'avvera.Ed il proponente lo dimostra!
    Allora si si restituisce la caparra.
    Intermediari!!!
    Ma sapete quanta gente c'è che ti fa perdere tempo per NON combinare nulla!!!!!!!!!
    Senza la caparra confirmatoria,si va gambe all'aria!!!!!
    O peggio si diventa pazzi!!!!
    L'ultima:
    ho chiuso un rogito solo perchè il proponente ,profondamente pentito,gli scocciava perdere la caparra versata!!!!!!!!!
    Ha cercato mille appigli per far saltare il preliminare registrato,non riuscendoci.
    Ed era una caparra al 10%del prezzo al rogito,con provvigione da pagare all'agente,appunto ,al rogito,da parte venditrice,per patto espresso nel preliminare registrato.
    Anzi vi consiglio caldamente caparre al 20%,vista l'irrazionalità della clientela.
    Un mio collega ha addirittura fatto un business plan ed impegnatosi con la banca per un leasing per un ristorante,per una locazione.
    Poi i garanti sul leasing all'ultimo si sono ritirati,tutto è saltato.
    Figura di me... con la banca,tempo perso,e tanta fatica,e neanche un euro...

    La caparra è sacra!!!!!!.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  16. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    hai firmato anche tu il compromesso per consenso al patto espresso vero?

    altrimenti quel patto tra venditore e acquirente non ha senso, loro non possono impegnarsi a fare cose a terze persone senza il loro assenso (firma).
     
  17. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    E certo.
    Ho sempre piu'richiesta di pagare la provvigione al rogito o alla firma del contratto di locazione.
    Scoccia parecchio.
    Ma pure dir di no a priori....r'dura...
     
    A Rosa1968, ab.qualcosa e Tobia piace questo elemento.
  18. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    I contratti sono pure e semplici formalita'.

    Chiudono, come una sorta di "lucchetto di sicurezza", dando atto e memoria, a quella fusione degli accordi che si e' raggiunto PRIMA della stipula e quindi in fase preliminare e di trattativa.

    Le sanzioni e gli obblighi, che possono scaturire, da quei meccanismi cardine, come quelli previsti dalla caparra confirmatoria e o dagli accordi disattesi dei contraenti, hanno la loro ragione di essere, poiche' sulla scorta di quella promessa, un contraente puo' cosi' andare ad impegnarsi su altri fronti.

    Con questo, voglio dire che fondamentale, e' piuttosto una buona e corretta azione preventiva, durante la fusione degli accordi.

    Ovvero se si e' svolta l'attivita' con piena trasparenza e tutte le parti coscientemente hanno preso atto di ogni circostanza.
    Favorevole o sfavorevole, ne hanno accettato, pregi e difetti, rischi e potenzialita' e allora si firma convenendo e stipulando.

    Su la base di questo vero fondamento, difficilmente, salvo che per motivi di forza maggiore, oppure ovviamente, in presenza di malafede, i contraenti si pentono e o non danno seguito a rendere efficace il loro impegno.

    Viene a dimostrare quanto sopra esposto, lo stesso contratto definitivo che e' il rogito notarile.

    Una mera formalita', che rende tuttavia ufficiale, il trasferimento della proprieta', a seguito dei patti a suo tempo convenuti.

    Non e' un caso che si utilizzano termini come "trascrizione".
    Proprio perche' si presume, che la fusione degli accordi, sia gia' "abbondantemente" avvenuta nel passato.
     
    Ultima modifica: 24 Dicembre 2015
  19. Monica.b

    Monica.b Ospite

    Nel frattempo la banca mi ha comunicato l'esito positivo della perizia, ma ora bisogna ancora aspettare la delibera del mutuo. Avrei bisogno di confrontarmi su un'altra questione, inevitabilmente collegata alla prima, con chi avesse voglia di dedicarmi ancora un po' del suo tempo prezioso.
    La data del compromesso, sulla proposta d'acquisto, era stata fissata per il giorno 14 dicembre, ma è appunto saltata per via del ritardo della banca, come già scrissi. Quando ho riferito all'agente immobiliare che la banca mi ha suggerito di aspettare la delibera definitiva del mutuo, prima di firmare il compromesso il quale prevede il versamento del restante 15% della caparra, nonchè il pagamento della mediazione, egli si è alterato affermando che è un'enorme sciocchezza aspettare tale delibera, dati gli esiti positivi dei primi due step del mutuo. Io gli ho risposto che non me la sento di firmare il compromesso prima di avere la totale certezza della concessione del mutuo.
    A questo punto la domanda è: il venditore puó decidere di tirarsi indietro, perchè è scaduta la data del compromesso che era stata fissata sulla proposta di acquisto, trattenendo così la caparra confirmatoria versata in tale sede?
     
  20. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Per tirarsi indietro Ti deve inviare con raccomandata ar letters di diffida ex art.1464cc
    Non credo lo faccia von mutuo approvato.
     

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