Clausola salva mutuo

[kira.pe]

Buongiorno a tutti.
Vorrei gentilmente un vostro consiglio.
Devo fare proposta di acquisto condizionata al buon esito del mutuo.
Vorrei utilizzare questo trafiletto:
"La presente proposta è da ritenersi nulla e priva di efficacia qualora l’istituto di credito prescelto per l’erogazione di mutuo a sostegno dell’acquisto non deliberi un finanziamento di almeno Euro 190.000,00 entro e non oltre il giorno xx-xx-xxx (termine eventualmente prorogabile per volontà di entrambe le parti). In caso di mancata delibera da manifestarsi a mezzo comunicazione dell’istituto medesimo, resta inteso sin da ora ed ora per allora che l’importo dell’assegno di cui all’art. 3 a., rilasciato a titolo di caparra confirmatoria, dovrà essere restituito alla proponente entro giorni 7, senza penali e/o richiesta di danno alcuna."
Avrei due dubbi, se posso..
a) vorrei scrivere nella richiesta di mutuo € 190.000,00 anche se forse potrei chiedere 170.000,00 euro in quanto dovrei avere un regalo dalla zia, che però non ha ancora bonificato (e se poi non bonifica?). La clausola mi protegge comunque in caso di mancata erogazione se richiedo 170.000,00? Cioè potrebbero dire: "si il mutuo non ti è stato concesso, però tu non hai rispettato il contratto perché avresti dovuto chiedere 190.000,00 e non 170.000,00". E' naturale che se non mi concedono 170.000,00 non me ne danno neanche 190.000,00 credo.
b)se la casa viene valutata ad esempio 50.000 in meno dal perito rispetto a quanto proposto e quindi mi aumenta LTV della banca e di conseguenza la rata, ho diritto a riavere la caparra versata o sono obbligata a prendere comunque la casa pagando una rata più alta? Eventualmente se non fossi protetta è possibile modificare la clausola per avere anche tale protezione?

Grazie mille!!

 

[kira.pe]

Vorrei aggiungere che la proposta purtroppo è senza mediazione e la caparra verrà versata all'accettazione della proposta lasciando inteso che se eventualmente si avverasse la clausola sospensiva l'assegno o l'importo mi vengano restituiti. Procedo in questo modo perché il venditore è un costruttore ed ha una buona reputazione ed inoltre perché ci sono anche altri potenziali acquirenti.

 

[Utente Cancellato 72152]

E' naturale che se non mi concedono 170.000,00 non me ne danno neanche 190.000,00 credo.

Non è così naturale perché ho letto di casi di banche che vogliono mutuare di più anziché di meno. E acquirenti che di conseguenza chiedono venga scritto nel rogito un prezzo più alto. L'ho letto, quindi paradossalmente è possibile che una banca sia più propensa a darti 200.000 Euro di mutuo anziché 150.000. Per loro è tutto guadagno in più: se rispetti il piano di ammortamento, gli interessi che hai complessivamente pagato alla fine del periodo di ammortamento sono una somma considerevole.

 

[kira.pe]

Grazie mille per la risposta. Quindi mi consigli di aggiungere la cifra esatta che chiederò alla banca? Ed in merito ad un'eventuale sottovalutazione della casa, (tipo 50000 in meno rispetto alla proposta), sarei protetta con tale clausola anche se la rata fosse da me sopportabile? Grazie ancora

 

[francesca63]

In caso di mancata delibera da manifestarsi a mezzo comunicazione dell’istituto medesimo,

La condizione sospensiva che hai previsto va bene, a patto che la banca comunichi l’eventuale mancata delibera.
Se non ti danno il mutuo, ma senza comunicarlo per iscritto ( le banche non sempre lo fanno), rischi di perdere la caparra.
Le tue domande:
A va bene anche se chiedi 170
B se la casa viene valutata 50 in meno potresti non avere il mutuo, o averlo con rata più alta. Nel secondo caso, se non ti va bene, rischi.
Potresti quindi inserire il valore minimo di perizia , cioè specificare che la perizia deve essere pari o superiore al prezzo di acquisto.

Se non c'è mediatore però, è superfluo “fare la proposta”, ed è anche un po’ rischioso consegnare la caparra al venditore, per quanto sia affidabile.
Parla con il costruttore, e se trovate l’accordo firmate direttamente il contratto, con tutte le clausole che ti servono e che hai riportato sopra.

 

[kira.pe]

Grazie Francesca per la risposta. Purtroppo non ho scelta. Se non faccio la proposta ci sono altri acquirenti e la casa non vorrei perderla.
Potresti dirmi di preciso come modificare la clausola in merito al valore minimo di perizia gentilmente?
Cosa intendi per firmare direttamente il contratto? Lui la proposta me la firmerebbe subito e solo in quel momento gli darei la caparra.
Grazie mille!!

 

[Bagudi]

Dubito molto che in un intervento di nuova costruzione il perito possa valutare di meno...
Aggiungi che la proposta sarà valida se il valore di perizia sarà uguale o maggiore rispetto al prezzo di vendita.

La banca in genere non comunica per scritto la mancata delibera, quindi eliminerei quell'accenno.

Aggiungerei che l'assegno di caparra non venga incassato fino all'avveramento della condizione sospensiva: in tal caso si chiama "deposito cauzionale" che diventerà "caparra" all'avveramento della condizione.

 

[kira.pe]

Grazie mille per la risposta. Volevo solamente chiederti gentilmente, in riferimento alla citazione "Aggiungerei che l'assegno di caparra non venga incassato fino all'avveramento della condizione sospensiva: in tal caso si chiama "deposito cauzionale" che diventerà "caparra" all'avveramento della condizione. " se in attesa dell'approvazione del mutuo, il mio assegno anche se in deposito cauzionale, vale sempre come garanzia dell'impegno preso da entrambi. Cioè il venditore prima che la banca deliberi il mutuo è svincolato e può decidere di vendere magari ad un migliore offerente senza essere inadempiente e senza quindi temere il versamento del doppio della caparra? Grazie!!

 

[Utente Cancellato 72152]

La tua è una domanda molto acuta, spero che un esperto immobiliare sappia risponderti.

In sostanza, la domanda è: "Facendo una proposta con sospensiva, in attesa che la condizione si avveri, il venditore può vincolarsi con altre persone?".

Io non sono un esperto, ma secondo me sì, diciamo che finché la condizione non si è avverata, il venditore può impegnarsi e vendere ad altri. E inoltre il venditore si impegna a comunicarti tempestivamente che ha venduto ad altri.

ATTENDO PERO' PARERI AUTOREVOLI IN MERITO A QUESTA DELICATA QUESTIONE.

 

[kira.pe]

La tua è una domanda molto acuta, spero che un esperto immobiliare sappia risponderti.

In sostanza, la domanda è: "Facendo una proposta con sospensiva, in attesa che la condizione si avveri, il venditore può vincolarsi con altre persone?".

Io non sono un esperto, ma secondo me sì, diciamo che finché la condizione non si è avverata, il venditore può impegnarsi e vendere ad altri. E inoltre il venditore si impegna a comunicarti tempestivamente che ha venduto ad altri.

ATTENDO PERO' PARERI AUTOREVOLI IN MERITO A QUESTA DELICATA QUESTIONE.

Si infatti, anche io credo che il venditore sia svincolato, quindi non avrei alcuna tutela dal contratto... Attendiamo risposte. Grazie della risposta!