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  1. Blaine77

    Blaine77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, sono nuovo del forum. Spiego brevemente la mia problematica.

    Ho accettato un compromesso di compravendita immobiliare, nel quale è inserito il seguente articolo: "Art. 6.: Quanto alla legittimazione edilizia ed urbanistica, la parte prominente dichiara che il fabbricato risulta edificato in parte (...) in parte ampliato (...) e in parte ampliato abusivamente (...) per cui è stata rilasciata sanatoria (...).
    Qualora la banca interpellata dalla promissaria acquirente per una richiesta di mutuo, la rigetti per mancanza di requisiti di idoneità, a causa di una rilevata persistente irregolarità urbanistica o catastale, la promissaria acquirente inoltrerà detta comunicazione bancaria di rigetto motivato alla prominente venditrice almeno 20 giorni prima della data prevista per la stipula del contratto definitivo di compravendita
    ".

    Detto questo, la banca interpellata, ha rigettato la mia richiesta di mutuo con tale motivazione di rigetto: "da certificato di destinazione urbanistica del terreno risulta che l'immobile in acquisto è sito in zona E2 agricola e di conseguenza non rappresenta una valida garanzia e non risulta finanziabile".

    Ho provveduto quindi ad inoltrare via raccomandata la comunicazione di mancato ottenimento del mutuo, con la motivazione di rigetto su indicata, chiedendo la risoluzione del contratto e la restituzione della caparra confirmatoria versata (tramite bonifico).

    Malgrado ciò, il venditore sta facendo problemi per la restituzione della caparra, in quanto secondo loro tale restituzione era dovuta solo se il mutuo non fosse stato concesso per problematiche urbanistiche o catastali insanabili dell'immobile.

    Non esprimo il mio punto di vista per non influenzare i vostri pareri.

    Sono grato a chi mi darà qualche delucidazione in merito.

    Grazie mille
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tu hai firmato una sospensiva legata alla regolarità urbanistica. L'immobile seppur in zona E2 è regolare, i motivi per cui non ti viene concesso il mutuo sono motivi legati all'oggetto di garanzia, la banca in questo caso sta guardando la commercialità dell' immobile da mettere a garanzia.

    Purtroppo quella sospensiva non ti tutela per questo caso. Prova a cambiare istituto.
     
    A Manzoni Maurizio e Ettore Arru piace questo messaggio.
  3. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se il contratto, era espressamente condizionato ad un avvenimento, nella fattispecie un nulla osta bancario, non avresti dovuto acconsentire all'incasso della caparra.

    Effetti e obblighi, intrinsechi al contratto, dovevano restare sospesi.

    Ora, rincorrere i quattrini, non è una circostanza simpatica.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sai Pyer che rileggendo quella clausola non sono sicura che sia una sospensiva?

    e poi cosa succede? Manca qualcosa prima e dopo. Dove c'è scritto che il contratto è sottoposto a clausola sospensiva?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 20 Dicembre 2016
    A Tobia e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  5. Blaine77

    Blaine77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi posso essere inadempiente anche in questo caso, ed il venditore è titolato quindi a trattenere la caparra confirmatoria?
     
  6. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Infatti.

    Non avrebbe dovuto sottoscriverlo.

    Atteso che l'intenzione originaria, non era tanto individuare la motivazione, ma annullare gli obblighi del contratto a seguito del diniego del mutuo.
     
  7. Blaine77

    Blaine77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    scusate mancava un pezzo:
    "In tal caso il presente contratto sarà risolto e detta Prominente Venditrice restituirà la caparra confirmatoria alla PRomissaria Acquirente".
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  8. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quindi la condizione è risolutiva...

    C'è anche un'agenzia a intermediare il tutto?
     
    A miciogatto e Rosa1968 piace questo messaggio.
  9. Blaine77

    Blaine77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si c'è anche agenzia
     
  10. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ehehhehe :)

    Clausola risolutiva = provvigione a prescindere. ;)

    Ora, se tutto va bene, pace, di fatto conta poco....

    Se le cose vanno male, credo comunque che l'agente non chiederà provvigione per un affare che non si poteva concludere, in quanto l'immobile non è commerciabile. :D

    E quindi propendo per la buona fede e la leggerezza nello scrivere le clausole, più che nel tentativo di mantenere un diritto a riscuotere una provvigione per un affare che non si conclude :D
     
    A Tobia piace questo elemento.
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    e perché l'immobile non è commerciabile?
     
    A Ponz piace questo elemento.
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    secondo me si, la clausola riguarda la conformità, infatti il proprietario non vuole restituire l'assegno.
     
    A Ponz piace questo elemento.
  13. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Azz è vero :D RIsulta solo "non finanziabile".

    GLi ha richiesto la provvigione comunque?

    E il proprietario vuole al caparra?

    MAmma mia...
     
    A ingelman, Rosa1968 e PyerSilvio piace questo elemento.
  14. Blaine77

    Blaine77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per fortuna l'agenzia mi ha chiesto solo il rimborso delle spese sostenute :)
     
  15. ingelman

    ingelman Membro Supporter

    Agente Immobiliare
    Mi incuriosisce molto sapere quello ch'è riportato nel virgolettato.

    non entro in merito sulle menate riferite o meno alla commerciabilità
    (chi paga in contanti senza l'intervento di un Istituto Mutuante con i suoi soldi può anche andarci a giocare al casinò o buttarli dalla finestra)

    Secondo il mio pensiero un immobile urbanisticamente parlando non regolare non può essere venduto
    Per il resto se c'è stato un diniego della Banca causa una preesistenza urbanistica la cui regolarità non può essere dimostrata credo che c'è poco da girarci intorno
    (il terreno poteva anche essere agricolo ma se ci fosse stato un titolo abilitativo o meglio,ci fosse stata una Concessione in Sanatoria rilasciata dal Comune non credo che la banca o il suo perito avrebbe obiettato)

    Ecco perchè mi interessava il contenuto del virgolettato.

    La clausola risolutiva si riferiva proprio all'effettiva possibilità di ottenere un finanziamento su quell'immobile
    L'eventuale diniego andava comunicato alla parte venditrice in un termine ben preciso
    Così è stato
    Di cosa vogliamo parlare?
     
  16. Blaine77

    Blaine77 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    "Il fabbricato risulta in parte edificato in data anteriore al 1 settembre 1967, in parte ampliato con concessione edilizia n.xxx rilasciata da (...) e in parte ampliato abusivamente per cui é stata rilasciata sanatoria edilizia in data (...) dal comune di (...) la cui documentazione é stata fornita in copia alla promissaria acquirente"
     
  17. ingelman

    ingelman Membro Supporter

    Agente Immobiliare
    Ante 67 non significa che un immobile si può intendere urbanisticamente parlando regolare (qui ci può stare la commerciabilità del bene anche in assenza di titoli abilitativi, sempre che l'acquirente sia daccordo)

    Da dire che il caso sembra abbastanza singolare
    :riflessione:

    Quello che lascia perplessi non è tanto la Concessione in Sanatoria che, fatto salvi i diritti di terzi e soprattutto riferita al primo condono, andava in deroga a gli strumenti urbanistici vigenti

    ma l'ampliamento con regolare concessione edilizia, come se il Comune abbia riconosciuto legittima la situazione edilizia precedente.

    Letto così il diniego della Banca sembrerebbe quasi infondato
    Come sembrerebbe strano richiedere una certificazione di destinazione urbanistica riferita ad una particella di terreno che ormai non dovrebbe essere più riportata al catasto terreni ma all'urbano. (sempre che trattasi di estensione di terreno eccedente i limiti per considerala corte esclusiva)

    Veramente strano (qui a Roma una situazione così come da te descritta sarebbe passata per regolare) ma sì sà a Roma funzionano bene solo le buche che troviamo in strada ;)

    Però stà cosa della Concessione rilasciata lascia pensare
    L'intervento di un tecnico che vada a fondo sembra indispensabile

    ominolente.jpeg

    Tutto veramente molto strano (chissà visto mai che s'è sbagliata la Banca)
     
    Ultima modifica: 20 Dicembre 2016
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Beh massimo se andiamo a vedere le zone E non hanno nulla di particolare se non la salvaguardia del paesaggio infatti hanno indici edificatori bassi.
    Hanno guardato le tavole sinottiche per vedere la zona. Boh
     
  19. ingelman

    ingelman Membro Supporter

    Agente Immobiliare
    Si ma da quel che sò dovrebbero (condizionale è d'obbligo) essere considerati annessi agricoli o comunque se a destinazione residenziale sempre assoggettati a tale scopo.

    Ciò non toglie che,anche in questo caso, dovrebbero essere edificati con regolari autorizzazioni
    Ecco perchè dico che solo un tecnico può chiarire la situazione richiedendo l'accesso a gli atti e non è poi escluso che la valutazione della Banca possa essere stata sbagliata.
     
  20. ingelman

    ingelman Membro Supporter

    Agente Immobiliare
    Anche qui Rosa
    Proprio per questo esistono i vincoli paesaggistici e per edificare serve il nulla osta dell'Ente preposto o del Comune con Sub delega

    Quì si parla di Concessioni rilasciate che implicano il superamento dei vincoli laddove esistenti

    Secondo me stiamo parlando del nulla ....
    Queste cose solo un tecnico può verificarle, le nostre sono solo ipotesi.

    Tornando in thread e lasciando perdere discorsi accademici
    Quello che ci ritroviamo è un preliminare con una clausola risolutiva che recitava che in caso di diniego della Banca il contratto si doveva ritenere risolto di diritto e la parte venditrice era tenuta a restituire quanto in precedenza versato dall'acquirente.
    Stop.

    Resta la facoltà delle parti (acquirente in primis) di modificare tale accordo precedentemente sottoscritto approfondendo l'aspetto meramente tecnico o rivolgersi ad altro Istituto Mutuante
     
    A Bagudi, Tobia e Avv Luigi Polidoro piace questo elemento.

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