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  1. foffi

    foffi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti.ho un cliente che è proprietario di un complesso di capannoni.di questi solo 1 è fittato.il mio cliente vuole sapere se è possibile impostare un condominio x tutti questi capannoni in modo da avere un regolamento e una divisione delle spese comuni come i vialetti, le aiuole,ecc... e un domani avere la possibilità di vendere alcuni di questi in un quadro di condominio.
    grazie
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Quando le unità sono abitative, il codice civile indica che superiori a quattro si ha obbligo dell'amministratore, la stessa cosa può essere posta anche per le altre attività (commerciali industriali, ecc.)... unica particolarità che anche in quest'ultimo caso l'amministratore non ha veste di proprietario; pertanto sarà un professionista che effettuerà la stessa gestione come il residenziale...
     
  3. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Io direi che un condominio ...o esiste o non esiste, nei suoi presupposti giuridici. Non è che sia possibile "crearlo" .

    Un condominio c'è quando esistono più unità immobiliari di proprietà esclusiva (non importa quante, possono essere anche solo due) , che hanno in comune tra le queste loro proprietà alcuni spazi o strutture o impianti che servono entrambi.
    Quando esiste questa comproprietà di beni in comune si tratta solo di stabilire se si versi nella disciplina della comunione o più specificamente in quella del condominio.
    Se questa comproprietà non esiste a riguardo di alcun bene...non c'è alcuna possibilità di inventarsi un condominio.

    Esempio : se i capannoni sono perfettamente autonomi in quanto (per dire) non hanno in comune neanche la strada di accesso (che è comunale-provinciale-statale, ma non privata e pro-quota)...non vedo proprio come ci si possa inventare un condominio.
    Se , viceversa, la strada di accesso è privata e in comproprietà pro-quota, allora una comunione esiste già, e si deve solo approfondire se resti una comunione generica e se possa essere assoggettata a quel regime particolare che è il condominio (il quale non è altro che un tipo particolare di comunione forzosa).
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  4. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    @StudioMinucci: Concordo in parte con quello che dici, perchè un condominio si può attivare anche quando esistono realtà individuali e non hanno necessariamente la condivisione coatta di un bene comune.
    Un esempio banale può identificarsi nella villetta a schiera, indipendenza nelle proprietà, ma se le guardiamo attentamente anche nella forma giuridica non sono altro che palazzine in orizzontale... così come possono essere i capannoni indicati da Foffi...:basito:
     
  5. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    @Architetto:
    Sono lieta della possibilità di approfondimento, però....il condominio (per definizione tecnico-legale, e non certo per definizione mia) è quel particolare tipo di comunione forzosa che si ha QUANDO si verifica che più proprietà esclusive abbiano in comune spazi o impianti che sono strumentalmente essenziali al godimento della proprietà esclusiva . Ciò che avviene normalmente (e soprattutto nelle villette a schiera) quando in comune ci sono (solo a titolo di esempio) : strade di accesso , oppure impianti fognari, oppure spazi comuni con impianti di illuminazione o automazione, oppure (e addirittura, come spesso succede proprio nelle villette a schiera) la struttura delle fondazioni e/o della copertura delle "villette".
    Anzichè di "condominio" si parla di semplice "comunione" quando il bene in comune alle varie proprietà esclusive NON sia essenziale al pieno godimento dell'unità immobiliare, bensì soddisfi esigenze di carattere prettamente personale : tipico esempio è la piscina cosiddetta "condominiale", la quale - invece - non è oggetto di vero e proprio condominio, bensì di semplice comunione.

    Tutto questo non impedisce a nessuno di "associarsi" o "consorziarsi" per gestire esigenze che si presumono comuni. Ci si può tranquillamente accordare (ciascuno dalla sua proprietà assolutamente esclusiva) per condividere gli oneri (che so?) ....di una campagna pubblicitaria di promozione turistica di una particolare zona , oppure condividere le spese per l'illuminazione natalizia che sia omogenea per tutte le unità....ma...si darà vita a quello che tecnicamente è un consorzio, o associazione, o quel che vogliamo....ma DI SICURO....NON è che nasca (per questo) nè un condominio e nemmanco una comunione (in senso tecnico-legale).

    Insomma: il condominio (e anche la comunione) ...ripeto: non perchè lo dica io, bensì perchè lo dicono le nostre leggi: o c'è perchè più proprietà private hanno la COMproprietà di strutture in comune, oppure NON c'è perchè queste unità private non hanno alcuna comproprietà di un bel nulla!

    Piccola precisazione rivolta a chi postò il quesito : tra le "cose" che possono essere "in comune" per aversi comunione o condominio...è SICURAMENTE da escludere il fatto che tutti i capannoni siano stati costruiti dalla stessa persona!!! :^^:
    Se così potesse essere....tutti i condominii e le ville e le villette costruite in 20 anni dalla stessa impresa...si troverebbero "in condominio" :shock: ...con l'ultima palazzina che quell'impresa non riesce a vendere causa crisi e...a pagarne le spese!!!!! :maligno:
     
  6. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Condivido la tua esposizione e conosco bene anche le norme che identificano la costituzione del condominio, consorzio, associazione, ecc....
    Ma dalla tua descrizione vorrei precisare che (quasi sempre) quando si parla di capannoni (se non distribuiti in zone o aree diverse) hanno un particolarità che li accomuna alle "villette a schiera" ... ovvero l'impianto fognario, i piani di copertura, sono quasi sempre collegati l'uno all'altro (questo per farti un esempio" e ciò mi è parso di capire dalla descrizione di Foffi...
    Con questo può anche essere errata la mia interpretazione della richiesta, ma da esperienza diretta, ti posso dire che sono quasi sempre così...

    Anche in questo caso, moltissimi sono i casi che vedono come costruttore un'unica persona (fisica o giuridica) ed è questo particolare che mi ha portato a pensare che siano collegati e realizzati da unico proprietario...

    Se rientrano nelle condizioni che abbiamo analizzato... purtroppo si... :cauto:
     
  7. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    O mannaggiaaaaaa!!! Architetto :shock:....la mia ultima era proprio una battuta!!! Ma dai siamo serii!!! Qualcuno può pensare SERIAMENTE che più immobili possano fare condominio solo perchè son stati costruiti dalla stessa ditta????????????? :shock: HELP!!!:shock:

    Tornando (doverosamente) serii : che i capannoni del cliente di Foffi abbiano il tetto o le fogne o la strada di accesso in comune (in comune = in comproprietà catastalmente rilevabile) ....io non sono riuscista a leggerlo nel post di Foffi.

    Ora lo sa lui: se hanno qualche comproprietà STRUMENTALE alle proprietà private...sono in comunione e forse anche in condominio.
    Se, invece, NON ce l'hanno....è del tutto assurdo che il cliente di Foffi sogni di inventarsi un condominio, perchè il condominio....CVD....O c'è O NON c'è.
    E quando NON c'è ....NON si può inventare (per far pagare agli altri le spese PROPRIE).
    :birra:
     
  8. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
     
  9. foffi

    foffi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    grazie mille per le vostre risposte.
    ma siccome il mio cliente è proprietario di un complesso di capannoni con un unica entrata, quindi ci sono strade, aiuole, illuminazione, fogna e acque piovane in comune, e solo uno di questi capannoni è stato dato in affitto, mi chiedeva se era possibile creare un condominio con un regolamento condominiale cosicchè qualora altri capannoni venissero affittati le spese condominiali (da stabilire nel regolamento) venissero divise.
    il ragionamento potrebbe filare?
    grazie ancora
     
  10. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Visto questa tua ultima descrizione, allora non c'è bisogno di altra indicazione, perché rientrano tutte le descrizioni che ti abbiamo dato ... in ogni caso, essere più descrittivi all'inizio, evita un bel po' di fraintese e di interpretazioni errate...
     
  11. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Associandomi ad Architetto riguardo all'importanza delle precisazioni....direi che adesso ne sia emersa un'altra, di precisazione basilare....:^^:

    E cioè : perchè ci sia un condominio occorre che ci siano almeno due proprietari che abbiano la titolarità esclusiva di uno o più immobili ciascuno, i quali immobili siano funzionalmente connessi ad altre aree o strutture o impianti che sono comuni alle varie unità esclusive.
    E quindi : se il progetto del tuo cliente è quello di restare l'unico proprietario (giacchè parli di soli affitti, per il presente e per il futuro)...un condominio non ci sarà mai, perchè ci sarà sempre e solo un unico proprietario.

    Naturalmente questo non impedisce al tuo cliente di stabilire una caratura delle varie unità che compongono questo suo complesso edilizio e di stabilire (FACENDOLO ACCETTARE IN SEDE DI CONTRATTO DI AFFITTO) che le spese di ordinaria manutenzione delle strutture comuni ai vari capannoni siano ripartite equamente tra i vari locatari.
    Ma, appunto : per aver valore legale questa previsione deve essere espressamente accettata contestualmente al contratto di affitto. Mentre tutta la disciplina codicistica sul condominio resta assolutamente inapplicabile.
    Tanto per cominciare : il tuo cliente potrà anche avvalersi di un amministratore per seguire i vari adempimenti e pagamenti. Ma non sarà un amministratore DEL CONDOMINIO, bensì sarà un amministratore DEL PROPRIETARIO, e così via per tutto il resto.
     
  12. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Condivido pienamente le precisazioni di Studio Minucci :ok: :ok: sono espressamente chiare e meglio di così non si poteva esprimerle ... ;)
     
  13. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    :confuso: Grazie Arch! :fiore::confuso:
     
  14. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Grazie a me... e di cosa... hai fatto tutto tu... sei tu la più brava ...
    :fiore: :fiore::fiore: :fiore::fiore: :fiore::fiore: :fiore::fiore: :fiore::fiore: :fiore::fiore: :fiore::fiore: :fiore::fiore: :fiore::fiore:
     
  15. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Arch....(non prendermi in giro, ti prego!:pollice_verso: ) ..... non credo che il tuo nick sia casuale: immagino tu sia un Tecnico.
    Ecco: io, invece, amministro condominii. :confuso:
    Credo che ...se non sapessi di condominio.....farei meglio a pensare al suicidio.
    Fermo restando che:
    1) non saprei costruire e far tenere in piedi.....neanche una recinzione in paletti lignei e rete metallica ....per un pollaio da mono-gallina............:cauto:, e che...., soprattutto,....
    2) ho (da sempre) un'ammirazione che sconfina nell'invidia ....proprio ed esattamente verso Voi Tecnici. Avete delle Competenze m e r a v i g l i o s e in termini di Creatività e Fattività!!!!!!

    Insomma....abbiam studiato cose diverse, e credo sia normale e ovvio che ciascuno di noi conosca bene le cose del proprio settore, che sono complementari, ma che restano diverse. Però................giuro.....tra il "sapere" di codici e codicilli (che mi piace, per carità!) e l'avere le Competenze per CREARE....io (potessi tornare indietro) ....sceglierei queste ultime! Che invece NON ho per niente, e che mi fanno vivere come un mito ogni Geometra o Architetto o Ingegnere che sian persone serie!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
    :birra: :birra::ok:
     

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