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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    L' importante mercato immobiliare di Roma, pare risvegliarsi pian piano da un biennio di profondo torpore.
    In questi due anni le compravendite sono notevolmente diminuite ma il mercato ha sostanzialmente tenuto salvo qualche limatura dei prezzi.
    In questo periodo la richiesta di mutui è aumentata e si sono riavviate le contrattazioni.

    Cosa prevedete per l’immediato futuro, tenendo conto del basso livello dei tassi dei mutui, la crisi economica destinata a perdurare, la diminuzione del’euro rispetto alle altre monete mondiali, la difficoltà delle borse, della crisi demografica che permette un ricambio generazionale solo parziale, l’aumento della popolazione anziana, e dell’elevato prezzo ormai raggiunto dalle case, specialmente nelle grandi città, che ormai “copre” la metà o quasi del reddito vitalizio di impiegato medio?
     
  2. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Per dire la mia, non credo affatto che una possibile ripresa del mercato delle case di Roma possa portare ad un altro deciso rialzo dei prezzi come avvenuto in questi ultimi dieci anni, in quanto Roma sconta ancora prezzi innaturalmente alti rispetto al redditto medio (e calante), specialmente nel mercato della semi periferia.

    Il mio appartamento in zona Caffarella, da quando l'ho comprato (fine 1997 ) ad adesso si è rivalutato del triplo! :shock:
    Esattamente come quasi tutti gli appartamenti della zona.
    Diciamo che sono stato fortunato. ;)
    Ma chi vuole comprare adesso? Come fa ad inpegnarsi la metà del suo reddito di una vita intera per comprare casa?
    Per vant'anni, che fa, non mangia?

    Questo è un problema serio che bisognerebbe affrontare anche a livello politico.....
     
  3. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    certo si e' rivalutato perche lo avevi pagato in lirette;)...il problema e' che tutti si sono rivalutati ,quindi il reale beneficio lo provi solo se vendi ma non compri nulla;)
     
  4. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Questo lo so. E siccome non posso dormire sotto i ponti il vantaggio patrimoniale è soltanto virtuale.
    Ma: se non avessi comprato allora nel 1997 tempestivamente, quando i prezzi erano a minino, adesso non avrei potuto comprare mai più.
    Poi: se volessi ritirarami in paese potrei rivendere e comprare di nuovo e con un bel gruzzolo che avanza...
    Insomma il vantaggio comunque c'è...
     
  5. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok:...ma questo ci sarebbe per molte persone...vedno dove vale 10 e compro dove vale 2..;)
     
  6. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se hai un solo appartamento, il fatto che il suo valore si sia triplicato dall'acquisto ti ha danneggiato, in quanto e' triplicata anche la differenza che dovrai pagare per acquistarne uno piu' grande. Molti proprietari di singoli appartamenti si sentono piu' ricchi perche' il loro immobile che valeva 100 ora vale 300, ma sono solo degli illusi. Ovviamente il discorso e' al contrario per chi ha piu' immobili o per chi deve vendere per acquistare un appartamento piu' piccolo o in periferia (come da te ipotizzato).
     
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  7. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Il problema attuale non è quello di comprare un appoartamento più grande, che chi ha una "base" di un appartamento più piccolo può al limite realizzare, magari con un mutuo di sostegno, ma comprare un apprtamento tout court, per chi non ce l'ha.
    Con i prezzi attuali è praticamente impossibile se si fa un lavoro "normale". per non parlare poi di chi lavora a"progetto" o fa il co.co.co. o come diavolo si chiama.
    Questo il problema essenziale.
    E lo Stato e la politica stenta ad accorgersene.
     
  8. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    nooo lo sanno benisssimo ma che possono fare? almeno con i progetto o i cococo qualcuno lavora, e chi lo fa acquisisce quell'esperienza che potra' tornare utile; qualche banca li finanzia pure nell'acquisto..
     
  9. Giancamastinu

    Giancamastinu Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Basterebbe abbassare i prezzi
     
  10. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Lapalissiano. Ma cose si fa?
     
  11. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Lapalissiano. Ma come si fa?
     
  12. Giancamastinu

    Giancamastinu Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Spiegando chiaramente al venditore quale è il prezzo al quale, in un determinato momento, è psossbile realmente vendere l'appartamento, e rifiutandosi di prendere incarichi per prezzi fuori mercato. Gli AI conoscono perfettamente l'effettivo valore di un immobile (chi meglio di loro?). Il problema è che, pur di strappare un incarico, spesso ( a Roma spessissimo) fanno una gara alla sopravvalutazione. E poi è difficile, convincere il venditore che, nonostante gli si fosse assicurato che si potevano ricavare 600.000 euro dal suo apparatemnto, la massima offerta (e dunque l'effettivo valore di mercato) è 450.000
    Con il risultato che i venditore non vende, l'acquirente non compra, l'AI non incassa la commissione.
    Mi rendo conto che agire in questo modo può volere dire, nel breve, prendere pochi incarichi. Ma il numero di vendire alla fine sarebbe indentico, e i venditori, se fossero in tanti gli AI a dir loro la verità, accetterebbero più velocemente la dura realtà che i prezzi delle case possono scendere (e stanno scendendo, e lo faranno per lungo tempo)
    La teoria che la politica dovrebbe fare qualcosa per aiutare il mercato è a mio parere una negazione della realtà: il senso mi pare sia: siccome i prezzi non possono e non devono scendere, qualcuno deve mettere i soldi affinche si facciano le transazioni. Negli ultimi 10 anni passato li hanno messi le banche e gli immigrati (e da li si spiega la bolla). Ora, i mutui al 100% non ci sono più e gli immigrati si sono dimezzati. In questo momento, offerta e domanda non si incontrano. La domanda oggi non è flessibile verso l'alto ( uno mette sul piatto i soldi che ha, più su non può andare). l'offerta lo è, soprattutto l'offerta dell'usato non di sostituzione. Penso che gli AI debbano lavorare in questa direzione.
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  13. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    @ Giancamastinu

    Ottima analisi. :applauso::applauso::applauso:
     
  14. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Giustissimo...:stretta_di_mano:.....è finita l'epoca di "si prende e propone tutto".......per anni ho visto colleghi dire al proprietario: Vengo a fare le foto.......mi dice quanto vuole :shock:.......e lo metto in pubblicità
    Avere un incarico di vendita .... Caro...fuori prezzo...non è vero che "tanto è lì...se chiamamo bene..." fà solo danni !!
    Pubblicizzare solo immobili al giusto prezzo...ovvero il prezzo vicino a quello che immobili simili sono stati venduti.
    QUESTO SI PUO' FARE !!
     
  15. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ottima anlisi:applauso:
     
  16. seby

    seby Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Buongiorno, la situazione generale di stallo dovuta alla cisi economica,impone agli agenti immobiliari di lavorare in modo adeguato alle attuali leggi in materia edilizia,mi spiego meglio: in sede di estimo immobilare bisogna tenere conto in maniera determinante delle normative quali CLASSIFICAZIONE ENERGETICA,impiantistica a norma (impianti elettrici e idrici,finestre con doppio vetro di spessore minimo di 0.26mm) che DEVE essere allegata insieme ai documenti relativi all'immobile (planimetria e visura catastale,visura storica,atto di provenienza).Ciò comporta un contropeso in materia di valutazione rispetto alla storicità e alla ubicazione dell'immobile.In parole povere è necessario mettere al corrente il venditore delle grandi differenze tecnologiche con gli immobili costruiti dal 2002 in poi rispetto ai precedenti in quanto subentrano elementi costruttivi tali da deprezzare gli imobili sprovvisti di tali soluzioni e a tale proposito basti pensare alle normative antisismiche,alla termo acustica,al risparmio energetico.Questo,è innegabile,comporta una maggiore difficoltà ad ottenere incarichi di vendita ma è necessario al fine di contribuire a regolamentare una uniformità di quotazioni immobiliari rispondenti al reale mercato e a vantaggio degli agenti immobiliari i quali operano con immobili vendibili.
     
  17. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Giusto.:applauso::applauso:

    Ma gli Agenti Immobiliari devono essere coraggiosi, dialettici e convincenti.
    E soprattuttto preparati.
     
    A seby piace questo elemento.
  18. seby

    seby Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Grazie per il commento e concordo pienamente, è la preparazione e la professionalità dell'Agenti Immobiliari che deve guidare il cliente,sia esso venditore che acquirente.Io personalmente cerco di usare la massima semplicità di linguaggio perchè purtroppo, spesso e volentieri, gli argomenti sopracitati sono letteralmente sconosciuti ai clienti anche ,a mio modesto parere,di una mancata informazione degl organi competenti e dei media.
     
  19. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    A Roma il prezzo delle case, in questo inizio del 2011, è praticamente lo stesso di quello del 2010, alla stessa data...Addirittura qualche zona è data in aumento.
    Ma le case si vendono ancora col rallentatore....
    Durerà ancora a lungo questa manfrina tra i venditori e gli acquirenti?
     
  20. Gerardo Paterna

    Gerardo Paterna Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Credo che per quanto il mercato capitolino sia nazione a sè, come quello meneghino d'altra parte, se non altro per le dimensioni, il quesito possa e debba essere allargato al minimo al contesto nazionale.

    Il mercato delle transazioni residenziali è sceso da poco oltre le 800mila unità annue alle 650mila attuali. Nonostante la diminuzione è evidente che il mercato è comunque attivo.

    La stretta creditizia ed i prezzi che di fatto hanno subito una modesta flessione, rallentano l'incontro tra domanda e offerta. Ma è una questione di tempo. Quanto? Difficile fare previsione affidabili.

    Un dato sul quale soffermarsi sono le enormi sofferenze bancarie con garanzia immobiliare che si stanno affacciando sul mercato da un paio d'anni e che esploderanno progressivamente nei prossimi. Stiamo parlando di cifre enormi, decine di miliardi di euro. Che fine faranno questi immobili? Saranno reimmessi sul mercato attraverso la vendita forzata (asta immobiliare). Sebbene al momento anche i valori d'asta siano elevati e ciò provoca spesso il fenomeno "dell'asta deserta", questo mercato ha un fattore correttivo che il mercato "libero" non ha: il ribasso. Il delegato alla vendita può fissare ribassi anche del 25% alla volta, fino a che l'immobile non trova l'acquirente.

    Dati i numeri imponenti dei cespiti sottoposti a vendita forzata, si palesa un mercato parallelo dove anche il privato ha un'ampia facoltà di scelta, sia in termini di offerta che di prezzo. Senza parlare del fatto che a parità di immobile, quello che si presenta al 20-30% del valore inferiore rispetto alla media del luogo, sarà collocato più facilmente e più facilmente potrà essere finanziato dalla banca, considerato il ridotto rischio d'esposizione.

    Inoltre l'acquisto in asta presenta garanzie lapidarie (il tribunale è una lavatrice che rigenera la verginità del bene), non considerando che eventuali difformità urbanistiche/catastali possono essere sanate se il bene è acquisito con questa modalità.

    In virtù di tali fattori, il mercato "libero" dovrà attrezzarsi per autoregolarsi, dovendo confrontarsi con ambiti più performanti.

    Saluti!
     
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