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  1. bergamo

    bergamo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sto procedendo alla vendita di un immobile da ristrutturare.

    L'impresa acquirente non pagherebbe in contanti, ma mediante permuta con parte degli appartamenti che verranno ristrutturati sul posto.

    PER TUTELARE IL PROPRIETARIO DA EVENTUALI LAVORI CHE NON VERRANNO FINITI, quale metodo conviene adottare in questo caso?
    1) meglio fare un rogito del fabbricato da ristruttuare, con garanzia da parte dell'impresa di una fideiussione? (In questo caso una fideiussione con una società di cauzioni è affidabile?)
    oppure
    2) meglio far fare i lavori all'impresa, e dagli una procura per la vendita di parte degli alloggi?
    oppure
    3) meglio fare un appalto lavori per l'impresa, e contestualmente fare un preliminare di vendita degli appartamenti a favore dell'impresa?
    oppure
    4) CONSIGLIATE QUALCHE ALTRA SOLUZIONE ?

    Grazie per i suggerimenti che vorrete darmi.

    Buona continuazione.
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Io propenderei per la soluzione 1 accompagnata dai preliminari delle permute, queste grantite da fidujussioni BANCARIE, che sono le uniche vere fidjussioni. Le altre sono tutte fidejussioni condizionate ad eventi da dimostrare e spesso a sentenze in giudicato da ottnere. Il testo della fidjussione va esaminato ad un avvocato esperto di problemi bancari, meglio di un legale di banca di vostra fiducia.
    Le altre ipotesi vedono l'attuale proprietario come finanziatore dell'operazione : ne ha le capacità economiche.
    Quale è l'obittivo dell'attuale proprietario ?
    In parallello bisogna studiare gli aspetti fiscali dell'operazione : il ruolo del proprietario e la imposizione, sue e futura delle vendite degli alloggi.
    Non mi sembra una operazione di "modesto" valore, anzi mi sembra che richieda avvocato e fiscalista. Tu dovresti cercare di stare ai bordi come mediatore, senza assumerti ruoli di consulenza complessa.
     
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  3. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Premesso che è meglio farsi assistere da un notaio di fiducia per valutare anche gli aspetti fiscali che l'operazione comporta, secondo me è meglio fare un contratto di appalto con cui specifichi che parte del pagamento avverrà mediante la cessioni di una porzione di immobile. A garanzia dell'esecuzione dei lavori avrai una fidejussione bancaria; in questo modo tu rimani proprietario e dovesse andar male all'impresa non ti ritrovi atti giudiziari sull'immobile.
     
  4. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ti ringrazio. L'operazione finanziaria è consistente.
     
  5. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Sulle conoscenze dei notai, in campo tributario, ho qualche riserva, tant'è che i notai si rivolgono ai fiscalisti.
    La materia fiscale è oramai talmente complessa ed intricata che solo un pofessionista che si occupa solo di quello è in grado si essere aggiornato all'ultimo "secondo".
    Cosa ne può sapere un notaio di un contratto di appalto ?
    O di pagamento a mezzo di immobili futuri ?
    L'IVA sulle fatture di ristrutturazione ? Aliquote e versamento ?
    E' già un "progetto" solo la parte fiscale, poi c'è la ristrutturazione vera e prorpria.
    Da considerare anche IVA su acquisti dei materiali. Il notaio, giustamente, è all'oscuro di queste tematiche.
     
  6. bergamo

    bergamo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    per H & F:
    il proprietario vuol vendere, ma di questi tempi è disponibile ad accettare permute, però non intende contribuire economicamente;
    sicuramente, in questo caso, è meglio che per il lavoro di agente stia abbastanza neutrale.

    per tutti:
    ma su internet, esiste una bozza di contratto che possa tutelare l'attuale proprietario?
     
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  7. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Preliminare di compravendita dell'immobile, subordinato alla concessione o DAI SCIA quello che vuoi per poter costruire quanto previsto da progetto che dovrà firmare l'attuale proprietario.
    NEl preliminare deve essere previsto,ovviamente, il valore della permuta relativo al pagamento dell'immobile.
    Fideiussione di pari importo relativa alla valore della permuta.
    Registrare e trascrivere il preliminare.
    Per la fine lavori, prevedere delle penali consistenti.
     
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  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Secondo te ?
    E' emerso che si tratta di un contratto complesso e dalle molteplici possibilità: non sarebbe meglio far fare al notaio e a chi si occupa di queste operazioni tutti i giorni il loro mestiere ?

    Come puoi pensare che un contratto su Internet possa sostituire delle professionalità mirate ?
     
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  9. bergamo

    bergamo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per Spalti:
    se l'impresa dopo 6 mesi blocca i lavori e non procede, quelli eseguiti fino a quel momento chi li paga?


    Per Roby:
    la tua soluzione non mi sembra male; ma il rogito quando lo faresti, alla fine della costruzione? in questo caso però, se dovessero capitare dei problemi sul futuro cantiere, ne risponderebbe anche penalmente l'attuale proprietario !


    Per Bagudi:
    sicuramente la cosa è complessa, ma al di là della mia ultima considerazione relativa alla presenza di internet di una bozza di contratto, l'argomento iniziale del forum era infatti di altro tipo, ovvero che consiglio mi date su come procedere in questa trattativa.

    Poi una volta individuata la strada migliore, si può redigere una scrittura privata anche con l'assistenza di un notaio, ma prima occorre definirla questa strada!

    Ed anche prima di chiedere consiglio ad un notaio su come procedere, sarebbe più opportuno che un consiglio lo dessi io.


    Per tutti:
    tornando al tema della mia discussione,
    dalla mia esperienza, pensavo che la soluzione migliore fosse quella di rogitare la vendita del fabbricato, con fideiussione bancaria da parte dell'impresa acquirente a garanzia del pagamento.
    Il costruttore però, di fronte a tale proposta, vorrebbe fornire fideiussioni da parte di società art. 106 e 107.
     
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  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Io non starei tranquillo. Certo dipende dalla società, e dal testo della fidejussione.
    Potresti farti dare un facsimile della fidejussione.
    Così verifichi il testo e prendi informazioni "commerciali" sulla società.
    Le fidejussioni vere, a mio parere, sono solo quelle bancarie.
    Se l'impresa non la offre, è sintomo che non ha fidi disponibili sufficienti.
    Se è così i rischi di insolvenza sono già alti.
    E l'immobile può essere pignorato se in capo all'impresa.
     
  11. DIEGO BIR

    DIEGO BIR Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    concordo pienamente
     
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  12. nuove prospettive

    nuove prospettive Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Soluzione migliore

    Compromesso nel quale viene stabilito, tra le altre cose:
    • consegna dell'immobile dato in permuta entro e non oltre la data del....
    • fidejiussione asolutamente bancaria
    • nel caso in cui l'impresa non finisca i lavori o li interrompa , visto che l'immobile originario risulta contaminato, si dovrà prevedere la riscossione della fidejiussione
    • stabilire il valore esatto dell'immobile consegnato ed eventuali cifre in aggiunta ( da verificare )
    • possibilità dell'attuale venditore di rinunciare alla consegna dell'immobile in caso di esecuzione lavori in difformità o non a regola d'arte previa verifica di tecnico specializzato
    queste sono le prime cose pi bisognerebbe approfondire meglio
     
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