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  1. immobilimilano

    immobilimilano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Contratto di locazione commerciale, il proprietario non vuole ne prorogare il contratto ne farne uno nuovo all'attuale inquilino (il suo contratto è al decimo anno)!
    Inquilino attualmente paga un canone inferiore alla media del 25% in meno inoltre continua a ritardare i pagamenti (deve essere continuamente incalzato)
    Dato che per legge bisognerebbe riconoscergli una sorta di buonauscita che ammonta a 18 mensilità (se non vado errato!) come possiamo risolvere la situazione...
    al mio cliente ho consigliato di inviare delle raccomandate A/R quando vengono superati i 20 giorni di ritardo (domani sarà inviata la prima...) (in caso non pagasse per due mesi il contratto può essere considerato risolto?)
    dopo la terza raccomandata come si prosegue?
    Se prima dei dodici mesi dalla scadenza del dodicesimo anno il proprietario comunicasse all'attuale inquilino la volontà di aumentare il canone all'attuale prezzo di mkt e l'inquilino volesse andarsene bisognerebbe lo stesso riconoscergli la buonauscita?
    GRAZIE
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per quanto riguarda il ritardo nei pagamenti del canone di locazione, c'è già un post iniziato da Immobilimilano nel quale si è sviscerato appieno l'argomento.
    Per quanto riguarda la "sorta di buonauscita che ammonta a 18 mensilità" questa è dovuta se alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di 6 (commerciale) o 9 (alberghiero) anni il locatore esercita la facolta di diniego della rinnovazione.
    Se detto contratto è al decimo anno, avendo superato il 6° o il 9°, cesserà al 12° o al 18° anno.
    Dovrà, il tuo cliente, inviare la raccomandata, 12 o 18 mesi prima della scadenza, significandogli che non intende più rinnovargli la locazione dell'immobile.
    A questo punto, se entrambi interessati, possono ripattuire le condizioni della locazione.
    Nulla è dovuto al conduttore che intende andar via.
     
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  3. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    - la buonauscita è dovuta alla scadenza naturale del contratto cioè al 12 anno.
    - un anno prima della scadenza il locatore deve inviare una raccomandata nella quale specifica che non vuole rinnovare il contratto.
    - alla scadenza del contratto, o prima, se le parti sono interessati si rifà un nuovo contratto a condizioni economiche diverse.
    - se il proprietario non invia nessuna raccomandata entro un anno, il contratto si rinnoverà di altri 6 anni alle stesse condizioni.
    - il proprietario non può esigere un aumento della locazione prima della fine del contratto, solo se le parti acconsentono.

    -L’indennità d'avviamento (buonauscita) non è dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore.
     
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  4. immobilimilano

    immobilimilano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    in realtà non lo voglio più io... CAPITO???

     
  5. immobilimilano

    immobilimilano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    non hai risposto a tutto... cmq grazie! tu si che sei preparato!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! GRAZIE ANCORA qualcosina ora l'ho capita...

     
  6. immobilimilano

    immobilimilano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    non è vero niente tanto meno non mi salterebbe in mente di iniziare una discussione se non ho ottenuto la risposta desiderata... ti pare????

     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Qui si parla di locazione commerciale, ma non è stato definito il tipo..
    La buonuscita deve essere, eventualmente, riconosciuta solo se stiamo parlando di un'attività a diretto contatto col pubblico-
     
  8. immobilimilano

    immobilimilano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    si parla di locazione commerciale e contatto con il pubblico 6+6...
    i 18 mesi sono in misura fissa o c'è una sorta di criterio che stabilisce quanti mesi vadano riconosciuti...

     
  9. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento). In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile

    Art.35. (Limiti). Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonchè destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
     
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  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    misura fissa come indicato da antonio
     
  11. immobilimilano

    immobilimilano Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    come posso ottenere una risoluzione per inadempimento?

     
  12. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    "si parla di risoluzione per inadempimento quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, venendo meno alla regola giuridica di antica memoria "pacta sunt servanda". Condizione per richiedere la risoluzione per inadempimento è quindi il mancato o inesatto o tardivo adempimento della prestazione imputabile al debitore.
    Il legislatore disciplina due figure:
    la risoluzione giudiziale, che scioglie il contratto a seguito di una sentenza costitutiva;
    la risoluzione di diritto, che scioglie il contratto automaticamente al verificarsi dei presupposti stabiliti dal legislatore negli articoli 1454 c.c. (diffida ad adempiere), 1456 c.c. (clausola risolutiva espressa) e 1457 c.c. (termine essenziale).
    Perciò, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro potrà scegliere tra due possibilità pratiche:

    chiedere l'adempimento del contratto in maniera coattiva.
    chiedere la risoluzione del contratto (per inadempimento, appunto).
    fatto salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno (art. 1453, 1° comma, c.c.).

    Presupposto basilare, inoltre, per ottenere la risoluzione giudiziale del contratto è che l'inadempimento di una delle parti sia di non scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra (art. 1455 c.c.).

    L'altro contraente non potrà, tuttavia, chiedere l'adempimento del contratto se prima ne aveva chiesto la risoluzione, mentre sarà per lui possibile domandare la risoluzione anche se prima aveva promosso giudizio per ottenere l'adempimento.
    La sinallagmaticità dei contratti a prestazioni corrispettive è tale che ciascuno dei contraenti può comunque rifiutarsi di adempiere la propria obbligazione se l'altro non adempie o non offre di adempiere, contemporaneamente, la propria prestazione, fatto salvo quanto disposto dall'art. 1460 c.c."
     

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