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  1. Luxx

    Luxx Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve vorrei acquistare una casa a Roma e sto valutando varie soluzioni.Mi trovo però di fronte a questo dubbio qualora facessi una proposta di acquisto ad una agenzia mi è stato detto che dovrei depositare presso questa un assegno nt intestato al venditore è finita qui normale,il venditore in caso di accettazione incasserebbe direttamente l'assegno.In che modo viene tutelato l'acquirente da un venditore che incassa e sparisce?Certo la legge sulla carta tutela ma poi..vorrei sapere se c'è modo di coinvolgere un notaio in questa fase.
    Grazie
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Coinvolgere il notaio addirittura nella proposta direi di no.

    Puoi - se il venditore accetta, il che non è detto - inserire nella proposta la clausola che l'assegno venga incassato al preliminare.

    D'altra parte, se tu vuoi essere tutelato, anche la proprietà ne ha il diritto: l'assegno di caparra serve appunto per dare una veste di serietà alla tua proposta.
     
    A PROGETTO_CASA, Avv Luigi Polidoro e Sim piace questo elemento.
  3. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Interessante quesito che mi piacerebbe approfondire con le seguenti considerazioni.

    Un possibile deterrente (per il venditore) potrebbe essere il momento in cui il fatto diventasse di rilevanza penale.

    In quali casi succede questo? Lo chiedo agli esperti in diritto.

    Faccio un esempio.

    Proposta/preliminare che si conclude, incasso assegno di caparra, il venditore "sparisce" nel senso che non risponde ai numerosi solleciti anche formali e alla fine si rende inadempiente.

    A cosa siamo di fronte? A un "semplice" illecito civile? Io penso di si.

    Altro discorso se il contratto non si conclude e il venditore incassa (ma questo non succede se c'è un'agenzia, puo' succedere tra privati)

    In questo caso, immagino, ci sia il reato penale.


    Giusto per capire in via teorica.

    Dal punto di vista pratico la soluzione di @Bagudi mi sembra la piu' indicata.
     
    A Avv Luigi Polidoro e Bagudi piace questo messaggio.
  4. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao, se sparisce la tutela che hai, qualora la proposta sia ben fatta ed abbia valore di preliminare (non solo legalmente, anche per i contenuti) è che avendo effetti obbligatori puoi costringere con una sentenza il proprietario a prendere il resto dei soldi ed intestarti l'appartamento. Condizione necessaria è che quell'assegno, che sul momento è un deposito cauzionale, diventi all'accettazione una caparra confirmatoria.
    Questa tutela però non ha molto senso che il venditore è in malafede, perché potrebbe fare la stessa cosa decine di volte a decine di diversi acquirenti, allora la soluzione sarebbe trascrivere il contratto preliminare (la proposta accettata è il primo contratto preliminare che si stipula) ma è molto costoso.
    Chiedi all'agenzia di trattenere quell'assegno anche in caso di accettazione e di darlo al proprietario assieme alla somma più consistente che verserai al secondo preliminare (conosciuto come compromesso) ed usa quei giorni per far fare al notaio tutte le verifiche del caso.
    In bocca al lupo
     
  5. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'assegno da consegnare al preliminare ha i suoi pro e contro reciproci: una delle parti rimarrà scontenta. Io credo che il primissimo assegno vada sempre "giocato", poi andiamo dal notaio, facciamo scrittura e trascriviamo, anche se costa di più.
     
  6. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La tua garanzia è l'immobile.
    Se l'immobile è libero da iscrizioni pregiudizievoli o, al limite, ipotecato per un importo ampiamente inferiore al suo valore commerciale, l'eventuale inadempimento del venditore ti permetterebbe di iscrivere un'ipoteca a garanzia del tuo credito.

    Quindi, prima di depositare qualsiasi assegno , fatti mostrare dall'agente le visure ipotecarie sufficientemente aggiornate....
     
  7. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Giudiziaria. ...direi...
     
  8. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Però allora la caparra deve essere penitenziaria :^^:
     
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  9. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il girono dopo ci iscrive ipoteca giudiziale qualcuno e delle visure te ne fai di nulla. :) (per non parlare dei tribunali... che ti iscrivono roba e manco la vedi)...

    Vanno fatte prima del preliminare trascritto semmai (le fa il geometra/tecnico nella rtn :D ahahahahah), e non va consegnato soldini fino al momento del preliminare, che è meglio trascrivere quando c'è puzza... ;)

    tu mi risponderai: ma la proposta accettata cosa è ponz?

    e io ti dico: facciamole in modo che nonostante ci sia l'accettazione, nulla venga versato fino a verifica approfondita. :)

    Ora vado in castigo. :D
     
    A Sim, Bagudi e CheCasa! piace questo elemento.
  10. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Niente castigo @Ponz ,
    una linea garantista non è mai sbagliata.
    penso che per l' utente medio la tua risposta sia
    ampiamente migliore della mia.

    Sulla trascrizione del preliminare devo dire che nella mia esperienza l'ho visto fare veramente poche volte...
    Cosa succede se, trascritto il compromesso, il giorno dopo arriva la famosa ipoteca giudiziale? Magari in presenza dell'effetto sandwich (ipoteca primo grado - compromesso trascritto - ipoteca giudiziale)?
    Non ho certezza di recuperare i soldi versati.
    Se li recupero non ho certezza di recuperarli in tempi brevi e nel frattempo mi attacco al tram.

    in merito alla rtn... una curiosità: consiste in una ricognizione visiva dell'immobile e nell'analisi della documentazione tecnico-catastale (per intenderci come avviene per una perizia... accurata) o viene fatto un vero e proprio rilievo?
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  11. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    amen.

    Vuoi un esempio?
    Casa di piena proprietà di Pippo ma con diritto d'abitazione dato da un giudice (e non trascritto in conservatoria) alla compagna Clarabella fino al compimento del 24° anno della loro figlia Minnie.

    quest'anno m'è capitato DUE volte !!!
    Mariti in****ati che vogliono approfittare delle vacanze nei paesi natali delle rispettive compagne (non mogli) per provare a vendere casa e riprendere i soldi.
     
    A Ponz e ab.qualcosa piace questo messaggio.
  12. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Eh... ma cavolo anche te... portale dal notaio e ciao, no? :D Come hai fatto a scoprirlo, nei casi?
     
  13. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    nel primo caso pura fortuna !!!
    nei paesini la gente mormora ed ho ascoltato le voci.

    invece nel secondo caso la verità è venuta a galla perché ho inserito questa clausola nei controlli preliminari - proposte - compromessi:

    Diritti di terzi non trascritti – non sono oggetto d’assegnazione in godimento a favore del coniuge, dei propri figli o di terzi in genere, né sono gravati dal diritto di abitazione del coniuge superstite o di vincoli locativi e tali saranno consegnati alla data del rogito.

    quando devono dichiarare il falso per iscritto la gente ci pensa..
     
    A Sim, ab.qualcosa e Ponz piace questo elemento.
  14. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tempo fa c'era il buco... oggi mi dicono i notai che i famosi 9-11 giorni non ci sono più.
     
  15. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dipende.. sopratutto dai tecnici. Quelli che conosco io di solito fanno anche rilievi (e sapessi quante volte casini per le altezze a 2,69!) poi ci sono le case con 10 centimetri in meno su un muro... si arriva a scoprire cose che in fondo son ridicole assieme a cose che purtroppo invece, non lo sono... di norma un tecnico che fa i controlli da noi, li fa molto approfonditi e sfocia nel campo del notaio, sopratutto nei fabbricati nelle corti rurali o nel centro città, dove guardare l'ultra ventennio, gli archivi e ricostruire la storia e gli esiti dei permessi o avere foto storiche per capire se si può aprire un lucernario perchè prima c'era...

    In pratica viene spulciato per filo e per segno il lavoro del tecnico/tecnici precedenti... se ci sono.

    Se non ci sono viene comunque fatto un lavoro di analisi delle possibilità in relazione a quanto il cliente vuole realizzare nell'immobile che sta acquistando (voglio aprire quella parete, fare al camera qua...)... quindi quando acquista, ha sia i controlli che il parere tecnico e preventivi di spesa pronti :D
     
    A Sim, CheCasa! e Tobia piace questo elemento.
  16. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Intendevo anche senza buco... :D
     
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