Come viene stabilito il prezzo base d'asta?

[collega]

Buongiorno a tutti.
Ho avuto 2 proposte d'acquisto pressochè uguali per un alloggio in comproprietà che ho ereditato. l'immobile è da ristrutturare completamente.
Le offerte avute sono di €. 230.000. Poichè con i coeredi sono in lite, vorrei procedere, come consigliato dall'avvocato, a fare la divisiione giudiziale e mandare l'appartamento all'asta.
Partendo dal prezzo di mercato di €. 230.000 secondo voi quale sarà, grosso modo, il prezzo base d'asta?
E' vero che oltre al prezzo di aggiudicazione dell'immobile devo anche aggiungere circa il 20%per tassa di registro e spese varie.
Se dovessi partecipare all'asta, tenendo conto che 1/4 dell'immobile è già di mia proprietà, devo anche pagare la tassa di registro per acquistare all'asta anche la mia quota?

Grazie anticipatamente se qualcuno di voi esperto in materia può suggerirmi e dare risposte ai miei quesiti.

 

[Umberto Granducato]

Molto pericoloso secondo me.... Potresti trovare all'asta altri compratori che ti potrebbero portare il prezzo d'acquisto alle stelle.
Al prezzo di aggiudicazione devi aggiungere il 10% di imposte da calcolarsi sul prezzo di aggiudicazione

 

[Antonello]

Ai 230 mila euro devi aggiungere le spese sostenute per portare il bene all'asta (legali, relazione notarile e perizia) + imposte.
Sempre che il perito lo valuti 230 mila.
Ma se lo volete mettere all'asta, perchè l'avvocato ti consiglia di fare la divisione giudiziale?

 

[collega]

Ciao Antonello. Le proposte d'acquisto sono di 230.000 euro. Non so, quando viene messo all'asta, il rezzo base, questo dipende dal perito. Io voglio mandare all'asta l'immobile perchè cosi, non riusciamo a venderlo in quanto la cognata che ha un ipoteca giudiziale nell sua quota di 1/12 non vuole vendere. L'avvocato dice che è l'unica strada per alienare l'immobile. adesso io non so se la divisione giudiziale sia una tappa obbligata per poi vendere all'asta l'immobile oppure si chiede direttamente al giudice di metterlo all'asta. Se il prezzo a base d'asta + le spese sono inferiori posso anche partecipare all'asta con qualche eventuale rilancio. Se invece, come dice Granducato, ci possono essere partecipanti che potrebbero portare il prezzo alle stelle, lascio perdere e forse è ancora meglio. L'importante incassare il prezzo di mercato. Ovvio comunque che ci rimetto le spese legali. Questo è quanto vorrei fare per arrivare alla conclusione.
Il punto è che i tempi sono lunghi. Non sono esperto di aste giudiziali. Per questo avrei bisogno di qualcuno che mi llumini sul percorso da fare per non uscire da questa storia con le ossa rotte. Grazie di tutto.

 

[Antonello]

SE il bene non è divisibile, non capisco la divisione giudiziale.
Perchè non fai presente al giudice che hai due concrete proposte di acquisto?
Se gli altri 11/12 sono d'accordo il giudice ordina la vendita al miglior proponente.
L'ipoteca su 1/12 di tua cognata è elevata?

 

[collega]

Guarda Antonello, io ho fatto una visura ipocatastale e come un fulmine a ciel sereno ho scoperto l'iscrizione di questa ipoteca giudiziale a favore di una Banca che ha ipotecato la quota di 1/12 dell'alloggio in comunione ma anche gli altri beni della cognata in questione. Il debito totale ammonta a circa 63.000 euro ora già arrivato a circa 70.000. Non sappiamo quindi il debito che insiste su questa quota. Abbiamo cercato di saperlo dalla Banca creditrice, ma mi hanno risposto che, poichè la quota è di mia cognata, per motivi di privacy, non possono dire nulla. Assurdo, perchè ho fatto presente che comunque l'appartamento è in comunione ed è indivisibile. Con mia cognata siamo ai ferri corti e quindi non dice nulla. Anzi devo dirti che quando ha saputo che ho fatto le verifiche ipocatastali voleva denunciarmi perchè sono andato ad invadere la sua privacy. Poi ci ha ripensato.
Ora appena vado dall'avvocato gli dico che faccia la richiesta al giudice di mettere l'immobile all'asta.
Comunque stando alle proposte d'acquisto 1/12 di 230.000 grosso modo fa 19.166 euro.
Penso comunque che se l'immobile va all'asta il prezzo base sarà inferiore.
Grazie Antonello dei tuoi suggerimenti. Mi faresti cosa gradita se mi spieghi come,in un caso come questo, tu ti muoveresti. A risentirci e buona domenica.

 

[Antonello]

Tramite legale ricontatterei la banca e gli farei presente delle proposta intorno ai 230 mila euro.
Farei anche presente che se il giudice intimasse la vendita per la somma proposta, banca consenziente, la stessa incamererà oggi 19 mila euro certi.
La banca parteciperà all'atto di compravendita e l'acquirente predisporrà un assegno per l'importo reclamato dalla banca, il resto a voi.
Se invece la banca non vuole consentire a questa operazione, fategli presente che in un'asta potrebbe anche incassare cifre notevolmente inferiori a quelle di oggi.