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  1. custoncity

    custoncity Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,

    sto cercando di comprare un appartamento, ho fatto tutta la procedura in banca per per ottenere il mutuo ed il notaio blocca tutto perchè nell'atto c'è scritto che l'appartamento è stato costruito con una convenzione tra il costruttore ed il comune.

    Mi sono procurato il testo di questa convenzione e ho scoperto che l'appartamento non può essere venduto ad un prezzo maggiore rispetto a quanto stabilito dalla rivalutazione fatta dal comune (legge bucalossi).

    Ho chiesto al notaio se c'erà qualche legge che abrogava la legge bucalossi ma mi ha detto che non c'è niente da fare.

    Sono a conoscenza di una sentenza di cassazione che libera da vincoli tutti i passaggi oltre il primo e cioè dalla prima vendita fatta dal costruttore , ma il notaio continua dire che non si può procedere con il mutuo

    Il venditore ha chiesto al comune l'adeguamento del valore, ma da 15 giorni a questa parte non abbiamo avuto risposta, non credo che nel giro di 5 anni dall'acquisto, l'immbobile che era stato acquistato a 73000 euro + IVA , venga valutato 100.000 euro che è l'importo pattuito per la vendita e l'iporto che ho chiesto in banca.

    La banca mi ha risposto che può erogare un mutuo dello stesso importo determinato dal comune.

    Qualcuno sa come risolvere questo incredibile enigma ?

    grazie

    saluti
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non credo sia un incredibile enigma: si tratta solo di rivendere un appartamento in edilizia convenzionata col prezzo imposto. La convenzione esiste proprio per evitare speculazioni, io a quella sentenza non ho mai dato troppo credito anche perchè ci sono innumerevoli tipi di convenzioni e se il notaio ti ha detto che non c'è niente da fare sarà senz'altro cosi. Se la sentenza fosse valida per tutte le convenzioni si potrebbero comprare immobili a prezzi convenzionati (e quindi convenienti) e di fatto rivenderli liberamente: sarebbe una speculazione selvaggia.
    Nel tuo caso (bisogna sempre vedere cosa dice la convenzione) un immobile preso a 73000euro dopo 5 anni potrà essere rivenduto a 80.000euro perchè di solito si tiene conto delle rivalutazioni istat o poco piu. Ti ripeto che senza vedere la convenzione sono tutti calcoli molto 'a spanna', ma non ti aspettare rivalutazioni astronomiche perchè certamente non sarà così-
    Chi ti vende l'appartamento deve sapere che il prezzo è imposto dal comune e quello è: non c'è la possibilità di fare altrimenti. Stesso discorso per il mutuo: nessuna banca ti finanzierebbe il 120%, in questo periodo anche un 100% è manna dal cielo. :stretta_di_mano:
     
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  3. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok:
    Tutto perfetto!!!
    Tieni conto che se tu sei l'acquirente dovresti insistere affinché il prezzo di vendita sia quello "convenzionato"!!!
    Sei tu che paghi!!!;)
     
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  4. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    LA giursprundenza per l'edilizia convezionata si divide oramai in 2 netti tronconi a suon di sentenze.

    Ci sono notai che dichiarano di stipulare tranquillamente i rogiti a prezzo di mercato perchè la convenzione è valida solo per il primo assegnatario, ci sono notai che seguono la prassi solita (prezzo imposto, requisiti soggettivi ..ecc).

    Il notaio interpellaro da te segue la seconda strada.

    Sto segunedo un cliente che vende in edlizia convenzionata, vaolre imposto 115.000,00 rivalutato con un "balzello inventato dal comune" 215.000,00, ma il venditore deve pagare una tassa del 12% sulla differenza di prezzo.
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Roby prima strada pericolosissima per me. Prendi questo caso: immobile di 5 anni, se lo rivendi liberamente dopo 5 anni è una vera e propria SPECULAZIONE che è il motivo per cui le convenzioni mettono tutti quei paletti.
     
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  6. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    verissimo e condivido pure io, ma cosa ci posso fare se un cliente mi ha dato dell'incompetente perchè un NOtaio gli ha detto che gli rogitava l'immobile senza vincoli di sorta e che noi agenti immobiliari non capiamo nulla??

    Gli ho detto faccia pure, speri solo che l'acquirente poi una volta diventato proprieraio non impugni l'atto e voglia indietro la differenza.:)
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Proprio quello il caso... In questo caso seguirei, come opportunamente segnalato dal notaio, la seconda strada:ok:
     
  8. Ropolino

    Ropolino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    scusate l ignoranza ma se un notaio rogita a prezzo di mercato , per la sua natura di pubblico ufficiale e' garante della veridicita e della legalita degli atti ed anche di tutelare ambo le parti o sbaglio? di conseguenza se poi l atto viene impugnato dall acquirente chi ne paga le conseguenze?(saranno pure assicurati)
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Infatti il notaio vuole rogitare al prezzo imposto..
    Se un notaio rogita al prezzo di mercato è arcisicuro che si possa fare (terreno riscattato con liberatoria del comune oppure convenzione scaduta).
     
  10. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Assolutamente corretto tutto quanto detto sopra, anche se non giustissimo - secondo me - in quanto la rivalutazione ISTAT degli immobili è assolutamente slegata dal mercato, soprattutto per quanto riguarda gli immobili non recenti....

    La legislazione in merito dovrebbe riprendere in mano la materia ed effettuare i necessari correttivi, se non, se continuiamo così, avremo venditori di serie A e di serie B, con una sperequazione pazzesca tra gli uni e gli altri...
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Roby, per favore mi chiarisci meglio i particolari che citi sopra ?
    Mi interessa molto sapere cosa si inventano i comuni per superare l'ostacolo....:^^:
    E' anche vero che se non ci pensano i comuni, non ci penserà nessuno...:disappunto:
    Ciao
    Silvana
     
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ciao Silvana, ti spiegho, ho avuto più incontri nel mio ufficio con un responsabile dell'ufficio tecnico del comune dove opero.
    Praticamente se il venditore si accorda con il comune che ha emanato una "formuletta" con la quale permmete al venditore di alzare il valore dell'immobile a fronte del pagamento di una oblazione del 12% tra la differenza del prezzo imposto e il prezzo di vendita calcolato con la "formuletta" si può rogitare "quasi" a prezzo di mercato.

    A detta del gemoetra del comune e di alcuni avvocati sentiti dallo stesso questa è una grandissima Cax............

    BAsta im pugnare l'atto per inficiare questa delibera comunale che contrasta con le Convenizoni che sono degli atti pubblici dove hanno partecipato tutti i soci.

    INsomma a mio parere l'edilizia convenzionata è un gran casino e quando incontro un immobile in edilizia convenzionata non posso dire di essere contento di trattarlo.
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grazie, Roby.

    Penso comunque che se il Comune fa una delibera per ovviare ai problemi dati dalla Convenzione, possa modificare alcuni passi della Convenzione stessa.

    Negli anni Ottanta, nelle Convenzioni si diceva che si potevano fare mutui solo nella prima assegnazione (dalla Cooperativa o dalla Società all'acquirente).
    Siccome era una solenne str.... e le Banche avevano cominciato a non voler più fare mutui dove c'era questa clausola, prima il Comune di Bologna e a seguire gli altri, hanno deliberato di togliere questa clausola e l'hanno fatto.

    Da cui deduco che se ci fosse la volontà si potrebbero risolvere parecchi problemi.....:disappunto:
    Silvana
     
  14. Ropolino

    Ropolino Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    tornando al problema ,esiste una sentenza del consiglio di stato che recita sulla”convenzione edilizia” : “In via generale la giurisprudenza in materia di vincoli ha chiarito l’impossibilità per il comune di fissare limiti alla commerciabilità dei beni oltre quelli fissati dal legislatore nazionale affermando che “Poiché l’art.35, c. 14 – 17, della L. 22 ottobre 1971, n°865, stabilisce una disciplina limitativa della commerciabilità degli alloggi, l’autorità comunale non può disporre ulteriori restrizioni ostandovi la riserva di legge prevista nell’art. 42, c. 2, della Costituzione (Cons. Stato, sez. IV, 10 gennaio 1990 n°9, in Giur. It. 1990, III, 1, 240)”, e che “Sono illegittime le clausole inserite in una convenzione per l’assegnazione di aree destinate alla realizzazione di alloggi economici e popolari con le quali l’autorità comunale in violazione dell’art. 35 della L. 22 ottobre 1971, n°865, imponga alle cooperative ed ai suoi assegnatari limitazioni alla facoltà di cedere o locare gli immobili diverse e più onerose di quelle previste direttamente dal legislatore (Cons. Stato, sez. IV, 10 gennaio 1990 n°9, in Foro amm., 1990, 35)”. Successivamente tutti i vincoli stabiliti dall’art. 35, L. 865/1971 dal c. 15 al 19 sono abrogati dall’art. 23, c. 2, della L. 179/1992”;
    2) la Legge 179/’92 ha non solo ridotto a cinque anni il divieto di alienabilità e di locazione precedentemente fissato in dieci e venti anni per gli appartamenti realizzati su aree cedute in proprietà, ma ha altresì abrogato tutte le prescrizioni soggettive e di determinazione del prezzo di cessione degli alloggi oltre il periodo di durata di detto divieto.
    mi chiedo come mai i comuni insistano nel metter nelle convezioni limiti su cui il consigliodi stato si e' gia' pronunciato ed alcuni notai non si rifanno alla sentenza del consiglio di stato ( e della cassazione del 2 ottobre 2000 n 13006)
     
  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Fatto è che i Comuni proseguono tranquillamente e se ne infischiano...

    Anzi propongono in alcuni casi nuovi balzelli

    Silvana
     
  16. stileproject

    stileproject Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao, complimenti ancora per la professionalita e rapidita' di risposta.
    io ho aperto poc anzi una discussione ..
    non so se e' nella posizione corretta del forum ad ogni modo rifacendomi al "Ci sono notai che dichiarano di stipulare tranquillamente i rogiti a prezzo di mercato perchè la convenzione è valida solo per il primo assegnatario, ci sono notai che seguono la prassi solita (prezzo imposto, requisiti soggettivi ..ecc)." secondo voi..essendo proprietario e volendo rispettare legge e mercato..se trovassi un notaio potrei rivendere in modo REGOLARE e umano? date un occhio alla mia convenzione che allego..in parte..solo quella legata alla rivendita dell immobile..a mio avviso illogioco.Logicamente al momento del rogito..e' stato notato questa piccola..particolarita' attendo grazie..e scusatemi per eventuali errori tratto convenzione.jpg
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non puoi rivendere a prezzo di mercato, ma a prezzo imposto.
    Non credo sia illogico...
     
  18. stileproject

    stileproject Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao e grazie per la risposta ma mi riferisco a quello che e' riportato sotto..
    della svalutazione.
    ti prego di guardare l allegato. ho veramente necessita di avere pareri..info suggerimenti da tutti.
    pero' ti faccio un esempio se ..metto un camino..poi mica posso smontarlo..si dovrebbe almeno dare un piccolo valore aggiunto..a questo..
    penso sia normale.
    per questo dico..non voglio vendere al prezzo di mercato ma almeno al giusto.
    Logico che il discorso deve essere approfondito pero' davvero date un occhio all allegato.
    grazie ancora!
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non ci vedo nulla di strano, tante convenzioni sono così.. Eventuale extracapitolato entra nel conteggio x il prezzo imposto se viene fatto al momento della costruzione, non successivamente
     
  20. stileproject

    stileproject Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    secondo te e' logico che io debba avere un deprezzamento del l immobile?
    non parlo di prezzo ma di de prezzamento e/o rivalutazione di mercato.

    a me suona molto strano...e ripeto illogico..
    ad ogni modo grazie. spero in commenti e risposte di altri piu complete ed esaustive
     

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