Comprare una casa abusiva, senza concessione in sanatoria

[camisa]

ciao ,
mi sono appena iscritto al forum ed ho subito un quesito bello tosto da sottoporre.
Ho intenzione di comprare una villa in campagna, possibilmente da costruire a mio piacimento. Dopo un anno di ricerche trovo un immobile costruito solo a grezzo, nel a posto che mi piace e ad un prezzo ragionevole, che mi darebbe la possibilità di completarlo come dico io. Immancabilmente arriva il problema: l'immobile è abusivo ma è stata fatta domanda di sanatoria nel 2004, non è stata pagata l'ultima rata.Allo stato attuale mi è stato detto che non si può procedere con la compravendita perchè manca la concessione in sanatoria.Dovrei fare il compromesso, pagare l'ultima rata del condono, completarla e poi avere la concessione e fare la compravendita. Ma come faccio a spendere dei soldi su un immobile che non è mio e in base ad un solo compromesso?L'immobile mi piace e vorrei fare di tutto per comprarlo, ma con una soluzione che mi garantisca al 100%. Come ne esco? Grazie per le risposte che vogliate darmi.

 

[bruno80]

Un immobile abusivo, per quanto sia strano, è commerciabile. Se c'è domanda di condono, anche in mancanza di permesso di costruire in sanatoria, il Notaio stipula dicendo: "Le parti dichiarano che è stata presentata domanda di condono in data x e che non sussistono motivi ostativi al rilascio del permesso di costruire in sanatoria. Le parti convengono che eventuali oneri che sorgeranno anche dopo la stipula del presente atto ai fini del rilascio del permesso di costruire in sanatoria, saranno comunque a carico della parte venditrice".

Naturalmente ti ho fatto una sintesi, non la prendere alla lettera. La sostanza cmq è che il Notaio se ne lava le mani e lascia alle parti la responsabilità delle dichiarazioni.
Ti consiglio quindi di chiamare un tecnico e farti controllare tutta la situazione urbanistica dell'immobile.

 

[Marco Giovannelli]

quoto tutto quello che ha detto bruno80!!!

saluti

 

[roberto.spalti]

Secondo me puoi subordinare la stipula del definitivo al rilascio della concessione a sanatoria e farti garantire le somme che intanto verserai al venditore mediante fidejussione bancaria.
In pratica paghi la rata mancante e gli oneri (liberando il venditore da costi che mi pare di capire non riesca a sostenere), ma le somme che versi sei sicuro di riaverle se per qualche motivo l'iter non dovesse concludersi positivamente.
Il giorno che il Comune chiama per il ritiro della concessione a sanatoria stipuli.

 

[camisa]

grazie per la rapidità delle risposte. Mi sembra di capire quindi che, una volta fatti gli accertamenti con un tecnico di fiducia per verificare che allo stato attuale sia tutto in regola, possa raggiungere con il venditore un accordo di questo tipo: prezzo di vendita x, togliamo la spesa che rimane per completare il condono e stipuliamo. Io divento subito proprietario e completo l'immobile, poi il comune mi rilascia la concessione in sanatoria (mi hanno detto che nel mio comune ci impiegano almeno un anno per il rilascio).Quindi a questo punto mi chiedo: se è tutto in regola ed io completo l'immobile rispettando le regole è sicuro che il comune rilascerà la concessione in sanatoria?

 

[roberto.spalti]

No è per questo che ti ho consigliato la fidejussione e la stipula a concessione rilasciata.

 

[bruno80]

Se la domanda di condono è stata presentata nei tempi stabiliti, e la documentazione è tutta in regola ( vedi col tecnico ), non c'è motivo per cui il Comune non debba rilasciarti il permesso in sanatoria. Certo l'idea di roberto è ottima, però devi avere più pazienza ed aspettare il rilascio.
In ogni caso, e qui chiedo l'intervento del geom. Marco, non credo tu possa completare l'immobile in mancanza del permesso.

 

[elio lucarini]

salve,se puoi trovane un'altra, questo consiglio telo avrà dato in tanti, altrimenti fai un contratto con il venditore,sempre che sia una persona solvibile,lo registri in conservatoria, gli versi una caparra per pagare la rata del condono e aspetti che il comuni rilasci la benedetta licenza,se parli con il responsabile del comune forse tiaccelerano la pratica, prima si finisce la casa e prima il comune inizia a riscuotere ICI,immondizia ,ecc.
saluti elio

 

[camisa]

apprezzo i consigli, ma io ho anche un problema di tempi, nel senso che entro l'estate prossima devo necessariamente avere una casa in cui poter andare ad abitare, e solo se posso fare la compravendita subito potrei completare l'immobile( spendendo dei soldi su una proprietà che è già mia)e rispettare i tempi che ho.L'idea della fidejussione è buona in via generale, ma credo che purtroppo non praticabile nel mio caso, in quanto l'attuale proprietario non prosegue i lavori per mancanza di liquidità, pertanto è praticamente impossibile che una banca gli conceda una fidejussione.Quindi, ricapitolando, il problema che mi preme risolvere non è quando il comune mi rilascerà la concessione in sanatoria (mi sembra di avere compreso che se è tutto in regola è obbligato a rilasciarla) ma se posso stipulare allo stato di fatto, quindi diventare proprietario, completare l'immobile ed andare ad abitarci entro l'estate prossima.

 

[bruno80]

però ricorda che non puoi completare i lavori, a meno che tu non intenda farlo abusivamente, e così rischieresti, nel momento di rilascio del permesso in sanatoria, e con un eventuale sopralluogo, di vederti sanzionare pesantemente con tanto di denuncia penale.