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  1. camisa

    camisa Membro Junior

    Privato Cittadino
    ciao ,
    mi sono appena iscritto al forum ed ho subito un quesito bello tosto da sottoporre.
    Ho intenzione di comprare una villa in campagna, possibilmente da costruire a mio piacimento. Dopo un anno di ricerche trovo un immobile costruito solo a grezzo, nel a posto che mi piace e ad un prezzo ragionevole, che mi darebbe la possibilità di completarlo come dico io. Immancabilmente arriva il problema: l'immobile è abusivo ma è stata fatta domanda di sanatoria nel 2004, non è stata pagata l'ultima rata.Allo stato attuale mi è stato detto che non si può procedere con la compravendita perchè manca la concessione in sanatoria.Dovrei fare il compromesso, pagare l'ultima rata del condono, completarla e poi avere la concessione e fare la compravendita. Ma come faccio a spendere dei soldi su un immobile che non è mio e in base ad un solo compromesso?L'immobile mi piace e vorrei fare di tutto per comprarlo, ma con una soluzione che mi garantisca al 100%. Come ne esco? Grazie per le risposte che vogliate darmi.
     
  2. bruno80

    bruno80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Un immobile abusivo, per quanto sia strano, è commerciabile. Se c'è domanda di condono, anche in mancanza di permesso di costruire in sanatoria, il Notaio stipula dicendo: "Le parti dichiarano che è stata presentata domanda di condono in data x e che non sussistono motivi ostativi al rilascio del permesso di costruire in sanatoria. Le parti convengono che eventuali oneri che sorgeranno anche dopo la stipula del presente atto ai fini del rilascio del permesso di costruire in sanatoria, saranno comunque a carico della parte venditrice".

    Naturalmente ti ho fatto una sintesi, non la prendere alla lettera. La sostanza cmq è che il Notaio se ne lava le mani e lascia alle parti la responsabilità delle dichiarazioni.
    Ti consiglio quindi di chiamare un tecnico e farti controllare tutta la situazione urbanistica dell'immobile.
     
  3. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    quoto tutto quello che ha detto bruno80!!!

    saluti
     
  4. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Secondo me puoi subordinare la stipula del definitivo al rilascio della concessione a sanatoria e farti garantire le somme che intanto verserai al venditore mediante fidejussione bancaria.
    In pratica paghi la rata mancante e gli oneri (liberando il venditore da costi che mi pare di capire non riesca a sostenere), ma le somme che versi sei sicuro di riaverle se per qualche motivo l'iter non dovesse concludersi positivamente.
    Il giorno che il Comune chiama per il ritiro della concessione a sanatoria stipuli.
     
    A Much More piace questo elemento.
  5. camisa

    camisa Membro Junior

    Privato Cittadino
    grazie per la rapidità delle risposte. Mi sembra di capire quindi che, una volta fatti gli accertamenti con un tecnico di fiducia per verificare che allo stato attuale sia tutto in regola, possa raggiungere con il venditore un accordo di questo tipo: prezzo di vendita x, togliamo la spesa che rimane per completare il condono e stipuliamo. Io divento subito proprietario e completo l'immobile, poi il comune mi rilascia la concessione in sanatoria (mi hanno detto che nel mio comune ci impiegano almeno un anno per il rilascio).Quindi a questo punto mi chiedo: se è tutto in regola ed io completo l'immobile rispettando le regole è sicuro che il comune rilascerà la concessione in sanatoria?
     
  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No è per questo che ti ho consigliato la fidejussione e la stipula a concessione rilasciata.
     
  7. bruno80

    bruno80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Se la domanda di condono è stata presentata nei tempi stabiliti, e la documentazione è tutta in regola ( vedi col tecnico ), non c'è motivo per cui il Comune non debba rilasciarti il permesso in sanatoria. Certo l'idea di roberto è ottima, però devi avere più pazienza ed aspettare il rilascio.
    In ogni caso, e qui chiedo l'intervento del geom. Marco, non credo tu possa completare l'immobile in mancanza del permesso.
     
  8. elio lucarini

    elio lucarini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    salve,se puoi trovane un'altra, questo consiglio telo avrà dato in tanti, altrimenti fai un contratto con il venditore,sempre che sia una persona solvibile,lo registri in conservatoria, gli versi una caparra per pagare la rata del condono e aspetti che il comuni rilasci la benedetta licenza,se parli con il responsabile del comune forse tiaccelerano la pratica, prima si finisce la casa e prima il comune inizia a riscuotere ICI,immondizia ,ecc.
    saluti elio
     
  9. camisa

    camisa Membro Junior

    Privato Cittadino
    apprezzo i consigli, ma io ho anche un problema di tempi, nel senso che entro l'estate prossima devo necessariamente avere una casa in cui poter andare ad abitare, e solo se posso fare la compravendita subito potrei completare l'immobile( spendendo dei soldi su una proprietà che è già mia)e rispettare i tempi che ho.L'idea della fidejussione è buona in via generale, ma credo che purtroppo non praticabile nel mio caso, in quanto l'attuale proprietario non prosegue i lavori per mancanza di liquidità, pertanto è praticamente impossibile che una banca gli conceda una fidejussione.Quindi, ricapitolando, il problema che mi preme risolvere non è quando il comune mi rilascerà la concessione in sanatoria (mi sembra di avere compreso che se è tutto in regola è obbligato a rilasciarla) ma se posso stipulare allo stato di fatto, quindi diventare proprietario, completare l'immobile ed andare ad abitarci entro l'estate prossima.
     
  10. bruno80

    bruno80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    però ricorda che non puoi completare i lavori, a meno che tu non intenda farlo abusivamente, e così rischieresti, nel momento di rilascio del permesso in sanatoria, e con un eventuale sopralluogo, di vederti sanzionare pesantemente con tanto di denuncia penale.
     
  11. elio lucarini

    elio lucarini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    esatto, Bruno80 quasi tutti i comuni,al momento della richiesta di ultimazione lavori,vuole le foto dello stato di fatto, o aspetti con i tempi che necesitano o ne trovi un'altra
     
  12. camisa

    camisa Membro Junior

    Privato Cittadino
    chiedo scusa, ma non capisco il passaggio.Se non posso completare l'immobile, che ricordo attualmente è a rustico, vuol dire che la domanda di condono a sua volta fatta dall'attuale proprietario vale solo per il rustico? Per cui se io lo compro così com'è attualmente per completarlo poi dovrei chiedere un anuova licenza al comune?
     
  13. camisa

    camisa Membro Junior

    Privato Cittadino
    chiedo scusa, ma non capisco il passaggio.Se non posso completare l'immobile, che ricordo attualmente è a rustico, vuol dire che la domanda di condono a sua volta fatta dall'attuale proprietario vale solo per il rustico? Per cui se io lo compro così com'è attualmente per completarlo poi dovrei chiedere un anuova licenza al comune?
     
  14. elio lucarini

    elio lucarini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    esatto,salvo vincoli vari, paesaggistici,storici,ecc. te la daranno,altrimenti te la fanno demolire, la domanda del condono ultimo, molti comuni non l'anno recepita, ed era solo per pochi mq.
     
  15. bruno80

    bruno80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Certo. Il condono riguarda lo stato di fatto. Quando avrai il permesso in sanatoria potrai richiedere una DIA per il completamento delle opere.
    Ma ti sei rivolto ad un tecnico? Non fare scelte basandoti sulle opinioni libere espresse da noi, poichè non conosciamo le carte.
     
  16. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    mi scusi,
    Lei sta acquistando un rustico-capanna-fienile- pagandolo per quello che vale, e pensa di trasformarlo in una villa?
    Pensa di aver trovato un affare?

    Sul forum ci diamo informalmente del "tu" così come vuole la netiquette del mondo del Social Network. :) Anche se entrasse a scrivere il Presidente della Repubblica :D

    Antonio ....... ma non ne avevamo già parlato? :? :fico:
     
  17. camisa

    camisa Membro Junior

    Privato Cittadino
    scuse accettate, ma quello che sto trattando non è un rustico di campagna ma una villa a rustico nel senso che sono state realizzate solo le opere murarie e il tetto, quindi è da completare. Tra l'altro stamattina ho interpellato un notaio che mi ha confermato che se viene pagata l'ultima rata del condono nulla osta ad effettuare la compravendita. A questo punto non mi resta che verificare le carte con un tecnico di fiducia e vedere qual'è la reale situazione dell'immobile
     
  18. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    grazie e auguri per l'acquisto!
     
  19. elio lucarini

    elio lucarini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    stai attento,il notaio ti fà l'atto,ma con il comune la faccia ce la sbatti te, prima informati bene in comune soprattutto,vai di persona all'ufficio tecnico e parlane con il competente del comune.aguri
     
  20. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    scusate se non ho contribuito prima alla discussione.

    allora, riepilogando, tu devi acquistare un immobile su il quale risulta essere stata richiesta concessione edilizia in sanatoria (o titolo abilitativo edilizio in sanatoria dato che parliamo di un condono del 2004), su questo immobile tu vorresti eseguire opere interne in quanto risulta allo stato grezzo.

    bisogna specificare che non possono essere richiesti regolari titoli abilitativi edilizi per opere di manutenzione straordinaria, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia nonchè di nuova costruzione su opere per le quali non è stata ancora rilasciata concessione edilizia in sanatoria. Quindi anche solo per la divisione interna (se risulta senza tramezzature) non è possibile farla per il semplice fatto che l'iter della sanatoria ancora non ha avuto riscontro da parte dell'amministrazione pubblica(quindi successivo rilascio della concessione edilizia in sanatoria), almeno attenendosi alla legge (puoi farli abusivamente ma non lo consiglio assolutamente come già ribadito dal caro bruno80).

    Devi sapere che la titolarietà dell'abuso edilizio passa tra venditore e acquirente al momento della stipula dell'atto di compravendita. Quindi diventi tu responsabile del condono edilizio(infatti dopo deve essere volturata anche la domanda di sanatoria edilizia in comune) quindi se ci sono vizi formali sulla domanda che inficierebbero sul suo regolare iter rendendo così impossibile il rilascio della concessione edilizia in sanatoria saresti tu e soltanto tu a prenderne le conseguenze penali e sarebbe a tuo carico il ripristino dei luoghi.
    quindi, si è possibile la compravendita di edifici abusivi, ma l'acquirente deve stare attento (nominando un suo consulente tecnico) a controllare se la concessione edilizia è rilasciabile oppure no. Nel primo caso puoi stipulare quando vuoi, nel secondo, te lo sconsiglio.

    saluti
     

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