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  1. mely

    mely Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno vi faccio i complimenti per il sito e vi pongo la mia questione:
    ho sottoscritto un preliminare per un immobile costruito in diritto di superficie con una convenzione del 1990 per 180000, nel preliminare è specificato che l'immobile è in edilizia convenzionata e si cita anche il diritto di superficie.
    Poco tempo dopo la stipula del preliminare la banca ci comunica che per il mutuo corrispondente al 80 per cento del valore (180000) non c'è problema pero' devono avere i documenti dal comun che ne' l'agenzia ne' il venditore gli hanno fatto avere.
    A quel punto chiediamo al comune di inviare la documentazione alla banca la quale dopo aver ricevuto i suddetti documenti ci dice che l'immobile ha un prezzo imposto di 112000 euro e loro possono darci l80 per cento di quella cifra e basta.
    Nel prelminare l'agenzia ci ha fatto scrivere che secondo la legge 179/92 l'immobile si puo vendere a libero mercato.
    L'immobile è venduto dai primi assegnatari e soci della coop concessionaria ed è in diritto di superficie.
    Adesso siamo in attesa di una risposta del notaio pero' l'agenzia continua a sostenere che questa vendita si puo' fare a prezzo di mercato.
    Potreste schiarirci un po' le idee?
    Grazie e a presto
     
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  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'immobile è vendibile in regime di libero mercato se riscattabile, ossia se il comune permette agli attuali proprietari di riscattare il terreno. Per questo devi chiedere all'ufficio tecnico del tuo comune. Ogni convenzione ha le sue regole.
    Nel caso non fosse riscattabile il contratto a 180.000euro è nullo. :stretta_di_mano:
     
  3. mely

    mely Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la sollecita risposta, il comune dice che il venditore dovrebbe acquistare la proprieta' e poi si rivede la convenzione.
    Il contratto è nullo o è nullo solo per la parte eccedente?
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questa non l'avevo mai sentita. Qual è il motivo?
    L'atto secondo me è nullo per la parte eccedente, ossia la compravendita avviene a 112.000. Se è stata indicata nel compromesso una clausola (sospensiva) che prevede la possibile vendita libera dell'immobile allora il discorso è diverso..
     
  5. mely

    mely Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    non è stata indicata nessuna clausola ci si appella solamente alla 179/92 per la vendita a libero mercato, pero' l'immobile è in diritto di superficie, anche il notaio dice che l'immobile va venduto al prezzo convenzionato ma l'agenzia continua a sostenere che non è cosi.
    Non so che pesci pigliare
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    situazione antipatica e leggerezza nel non far avere i documenti alla banca prima del preliminare. <deduco che il preliminare sia stato fatto in agenzia....
    Tuttavia stando cosi le cose tu hai il coltello dalla parte del manico nel senso che potresti inviare una raccomandata A/R al venditore (per conoscenza all'AI) dove comunichi che il notaio rogiterà l'immobile solo al prezzo imposto indicando le motivazioni (tramite un legale ovviamente). Ci sarebbe lo spettro di una causa legale, tempi lunghi e attesa snervante. Se io fossi il venditore però ti restituirei immediatamente la caparra e chiuderei il discorso. Il suo rischio è quello di vendere a 112.000euro ed è un rischio abbastanza concreto: le convenzioni vanno viste una ad una e difficilmente si risolvono con leggi che valgono per tutte
     
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  7. mely

    mely Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Peccato perche' la casa ci piace proprio e non credo che il venditore me la dara' al prezzo convenzionato, ma dovrebbe darmi il doppio della caparra?
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Teoricamente se non è in grado di vendere quanto promesso si. Dipende da come viene consigliato (eventualmente) da un legale: giudicare a distanza senza vedere niente è difficile. Potrebbe ritirarsi o proseguire con una causa se sicuro di vendere liberamente......
     
  9. mely

    mely Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    se il notaio potesse trascrivere sul rogito un prezzo diverso da quello imposto dal comune allora vuol dire che effettivamente i proprietari sono liberi dai vincoli di prezzo imposti dalla convenzione; ma il notaio dice che questo non si può fare e
    credo che nessun avvocato 'sano' consiglierebbe ai venditori di esigere un pagamento illecito.
    oltretutto la casa è ancora in diritto di superficie e il terreno non è stato mai riscattato per cui ogni vincolo, soprattutto il prezzo, viene trasferito dalla convenzione ai successivi proprietari.
    non mi sento di chiedere la conclusione del contratto se i venditori non sono daccordo, ma come ogni rescissione che si rispetti a questo punto esigo il doppio di quello che si sono presi come caparra (quasi il 20%) del prezzo di vendita... anche perchè qui manca la buona fede!! diciamo che ci hanno provato!!
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il diritto in italia non è che funzioni benissimo :triste: Un legale potrebbe trovare un appiglio che non vedendo il contratto e soprattutto la convenzione io non so dirti. Per il resto sono d'accordo.
    Se il proprietario ritiene di procedere sarà lui a chiedere l'esecuzione del contratto a prezzo pieno (in questo caso tirerà in causa anche il notaio presumibilmente), viceversa sarai tu a chiedere o il doppio della caparra oltre ai danni (ad esempio il rimborso della fattura dell'AI) oppure l'esecuzione del contratto (ossia l'acquisto dell'immobile a 112.000euro).
    Un legale che vede le carte ti saprà consigliare x il meglio...;)
     
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  11. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La 179/92 (Ferrarini-Botta) ha abrogato i vincoli solo per gli immobili su terreno in diritto di proprietà.

    Vediamo i commi 15-19 dell'articolo 35 della legge 865/71 abrogati dalla 179/92 (Ferrarini-Botta):

    "Comma 15. L'alloggio costruito su area ceduta in proprietà non può essere alienato a nessun titolo, nè su di esso può costituirsi alcun diritto reale di godimento per un periodo di tempo di 10 anni dalla data del rilascio della licenza di abitabilità.

    Comma 16. Decorso tale periodo di tempo, l'alienazione o la costituzione di diritti reali di godimento può avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per la assegnazione di alloggi economici e popolari, al prezzo fissato dall'ufficio tecnico erariale, tenendo conto dello stato di conservazione della costruzione, del valore dell'area su cui essa insiste, determinati ai sensi del precedente art. 16 e prescindendo dalla loro localizzazione, nonchè del costo delle opere di urbanizzazione posto a carico del proprietario.

    Comma 17. Dopo 20 anni dal rilascio della licenza di abitabilità, il proprietario dell'alloggio può trasferire la proprietà a chiunque o costituire su di essa diritto reale di godimento, con l'obbligo di pagamento a favore del comune o consorzio di comuni, che a suo tempo ha ceduto l'area, della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'area al momento dell'alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base delle variazioni dell'indice dei prezzi all'ingrosso calcolato dall'Istituto centrale di statistica. Detta differenza è valutata dall'ufficio tecnico erariale ed è riscossa all'atto della registrazione del contratto dal competente ufficio del registro, che provvede a versarla al comune o consorzio di comuni. La somma è destinata all'acquisto di aree per la costruzione di case economiche e popolari.

    Comma 18. L'alloggio costruito su area ceduta in proprietà può essere dato in locazione, sino a che non sia stata pagata a favore del comune o consorzio di comuni la somma di cui al comma precedente, esclusivamente a soggetti aventi i requisiti per l'assegnazione di alloggi economici e popolari, al canone fissato dall'ufficio tecnico erariale secondo i criteri di cui al sedicesimo comma del presente articolo. Il versamento della somma può essere effettuato, decorso il termine di 20 anni, direttamente dal proprietario, al comune o consorzio di comuni, indipendentemente dal trasferimento della proprietà dell'alloggio.

    Comma 19. Gli atti compiuti in violazione delle disposizioni contenute nei quattro precedenti commi sono nulli. Detta nullità può essere fatta valere dal comune o da chiunque altro vi abbia interesse e può essere rilevata d'ufficio dal giudice. "

    Come vedi, i commi abrogati si riferiscono alle aree in diritto di proprietà, non in diritto di superficie. Hanno quindi ragione il notaio e la banca.

    Il comma 16 abrogato è quello relativo ai vincoli sul prezzo.

    Assodato questo, la finanziaria 1999 ha consentito ai comuni di proporre la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà, sostituendo la convenzione con una nuova, dietro pagamento di un corrispettivo (lo spirito della legge era quello di far cassa). In questo caso il comportamento varia da comune a comune: c'e' chi mantiene i vincoli nella nuova convenzione (tipicamente per 30 anni meno gli anni trascorsi dalla prima convenzione), c'e' chi li abroga del tutto assumendo che dato che il terreno diventa di proprietà scattano le abrogazioni della 179/92 (Ferrarini-Botta). Il proprietario si dovrebbe informare se il comune consente l'abolizione dei vincoli. I tempi potrebbero essere lunghi.

    In sintesi, dato che hanno ragione banca e notaio (almeno secondo il mio parere), nell'atto bisogna scrivere il prezzo convenzionato e la banca ti darà il mutuo in base a quello. Scrivendo l'importo maggiorato, il venditore si espone a causa civile da parte tua per la restituzione della parte eccedente (l'atto è nullo nella parte eccedente, non nella sua interezza).

    Dando somme in nero, vi esponete a rischi anche di carattere penale (antiriciclaggio, evasione, ecc.).

    Riferimenti:
    Legge 865/71:
    Legge 865/71 - COOPERATIVE EDILIZIE | Ferrari Servizi Immobiliari

    Legge 179/92 (Ferrarini-Botta):
    LEGGE 17 febbraio 1992, n.179 - Norme per l'edilizia residenziale pubblica.
     
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  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Esatto.

    Mi meraviglio che l'agenzia insista su un fatto così plateale.... capisco che veda sfumare la vendita, ma in materia di edilizia convenzionata bisogna andare con i piedi di SUPERpiombo....:confuso: è una normativa molto delicata, poco conosciuta (sembra strano, ma anche dai Comuni e da molti notai...:shock:) e non ci si possono inventare vie d'uscita a piacere!

    Un'alternativa valida alla rescissione del contratto, potrebbe essere quella - da parte del proprietario - di chiedere al Comune il riscatto dell'area, informandosi BENE prima sulle modalità, perchè esistono comuni in cui il riscatto elimina tutti i vincoli, tranne quello del prezzo...:shock: e poi potreste proseguire nella vostra trattativa.

    Facci sapere
    Silvana
     
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  13. mely

    mely Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    E' stata l'agenzia a proporci l'immobile a prezzo di mercato dicendo che con la ferrarini-Botta si poteva vendere tranquillamente, oltretutto noi eravamo stati chiari, non volevamo problemi e volevamo fare tutto regolarmente senza nero e senza trucchi invece ci hanno infilato in questo guaio e continuano a sostenere la loro tesi, credo proprio che dovremo iniziare un azione legale, sicuramente nei confronti del venditore ma nei confronti dell'agenzia cosa possiamo fare?Per quanto riguarda la provvigione gia' pagata? Ce la devono restituire o cosa?

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    :rabbia::disappunto::rabbia::disappunto:
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io in genere sono contraria alle azioni legali contro le agenzie immobiliari, però "quando ce vò, ce vò !!!"

    Tra l'altro, mi sembra un fatto su cui ci sia poco da discutere.
    Dici che nella proposta e nel compromesso avete scritto che è in diritto di superficie, quindi la Ferrarini/Botta non c'entra !

    In ogni caso, mi sembra ovvio che l'onere della prova sia a carico di proprietario e agenzia, per cui informati bene presso il Comune (sperando che sappiano di che cosa stiate parlando....) e poi vai da un legale per definire la questione in un modo o nell'altro.

    E' chiaro che, stante la situazione, tu non puoi pagare una lira di più di € 112.000,00 e se il proprietario vuole avere i 180.000,00 deve fare i passi necessari.

    Silvana

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Codice:
    nei confronti dell'agenzia cosa possiamo fare?Per quanto riguarda la provvigione gia' pagata? Ce la devono restituire o cosa?
    Aggiungo: dipende da come va a finire.
    Io manderei intanto una lettera (raccomandata A.R.) di diffida, dicendo che, nel caso in cui l'operazione non possa andare in porto ti dovranno restituire la provvigione pagata, per metterti dalla parta dei bottoni, poi vedrei se riuscite a mettervi d'accordo...

    Silvana
     
  15. mely

    mely Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    :disappunto:Grazie per i consigli, siamo gia' stati in comune e ci hanno detto che i proprietari dovrebbero acquistare la proprieta' del terreno e poi comunque sarebbero legati a una nuova convenzione ai sensi della legge 448/1998, nella convenzione è scritto chiaramente che ai soggetti assegnatari/acquirenti si intendono trasferiti gli obblighi derivanti dalla concessione e nel rogito di assegnazione sono ribaditi i vincoli a cui loro devono sottostare (durata della concessione,prezzo di cessione etc etc).
    In agenzia hanno letto la concessione solo dopo che noi gli abbiamo esposto il problema e non credo abbiano mai letto il rogito.
    L'agenzia in questione fa parte di una importante catena a cui noi ci siamo affidati sperando che fosse sinonimo di serieta'!!!!!!!!!!!
     
  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E allora, purtroppo, le soluzioni sono solo due:

    inutile che il proprietario riscatti il terreno, per cui o recedi o paghi l'eccedenza extra.

    L'agenzia può anche essere famosissima, ma se non sa che cosa è l'edilizia convenzionata, quantomeno non dovrebbe venderla !!!

    Silvana
     
  17. mely

    mely Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma l'eccedenza extra non è illegale? Potrei costringerli a vendermi l'immobile al prezzo imposto? Posso recedere con addebito al venditore chiedendo il doppio della caparra?:rabbia:

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    credo che ormai ne sappiamo piu' noi di edilizia convenzionata che gli AI dell'agenzia!!!!:D
     
  18. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se possibile, per essere sicura dovresti leggere dal comune la "convenzione-tipo" sostitutiva o leggere almeno la delibera di giunta municipale che autorizza le cessioni in diritto di proprieta' ai sensi della 448/98 (se ti hanno dato le informazioni "a voce", non contano molto, magari si ricordano male). Perlomeno la nuova convenzione dovrebbe avere una durata limitata, tipicamente 30 anni meno gli anni intercorsi dalla prima convenzione (non basterebbero, lo so, l'immobile è piu' recente di 30 anni).
     
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  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Certo che è illegale.

    Costringerli a venderti a prezzo convenzionato.... Si, in teoria potresti, ma innescando una causa che potrebbe durare parecchio...

    Forse - ma non è detto perchè puoi andare in causa comunque se il venditore non accetta - la soluzione migliore è recedere, chiedendo il doppio della caparra...

    Certo, comunque, che se il Comune ti chiede di riscattare il terreno, senza togliere i vincoli è una bella bufala !!!
    Che riscatto a fare ? Per regalare i soldi al Comune ? A quel punto, non riscatto, mi tengo i vincoli e scaduti i 99 anni si vedrà...

    Silvana

    Aggiunto dopo 1 :

    Ah, effettivamente, fatti dare la nuova Convenzione per leggerla e vedere se, in effetti, è così vincolante....

    Silvana
     
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  20. mely

    mely Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    quindi dici che dovrei recedere per prima, non accettando i vincoli della convezione non dichiarati nel compromesso ? perchè io pensavo di aspettare una decisione da parte dei venditori così in quel caso sarebbero loro gli inadempienti.
    queste sfumature legali sono un tarlo e non vedo l'ora di incontrare l'avvocato per capire come si potrà sviluppare questo gran casino!!
     

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