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  1. mik81

    mik81 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,

    Stavo (sto) per acquistare casa tramite AI.
    Trovato l'accordo con il venditore stipulo con AI proposta di acquisto immobiliare con caparra di 5000 euro (modulo prestampato dell'agenzia in questione).
    All'atto della firma della proposta (pur non inserendolo nella stessa) comunico all'AI che richiederò mutuo per finanziare l'acquisto.

    Per formalizzare la richiesta la banca mi richiede atto di provenienza dell'immobile: AI mi consegna solo atto di rogito.
    In seguito la banca mi comunica che potrebbero sorgere difficoltà nella concessione del mutuo perché il 25 per cento dell'immobile proviene da donazione e mi chiede ulteriore documentazione circa la donazione (Immagino come da legge del 2005 per termini di impugnabilità della donazione).

    Qualora la banca non ritenesse di concedermi il mutuo; posso oppormi al pagamento delle provvigioni all'AI e chiedere la restituzione della caparra?
    Personalmente ritengo che l'AI, sapendo dal momento della stipula della mia necessità di mutuo, mi abbia tenuta nascosta una informazione fondamentale di cui era a conoscenza (tenuto conto che a richiesta della banca ha inviato IMMEDIATAMENTE la documentazione relativa.

    che ne pensate..
    mi sento un pò preso in giro
     
  2. Marzia Moreschi

    Marzia Moreschi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se la banca non ti concede il mutuo puoi rimprenderti i 5.000 Euro lasciati a cauzione e rifiutarti (se la chiedesse) di pagare la provvigione all'agenzia per due motivi:
    1) perchè ti ha taciuto una informazione indispensabile alla buona conclusione dell'affare (l'agenzia è obbligata per legge a comunicare ai clienti tutti gli elementi di sua conoscenza che possano portare o meno alla conclusione dell'affare ed essendo questo un elemento che risultava dal rogito doveva per forza conoscerlo);
    2) perchè grazie all'informazione che ti ha taciuto ti è stato impossibile concludere l'affare.
    Tieni conto che, per ciò che non ti ha detto potresti anche richiedere all'agenzia un risarcimento danni.

    Spero comunque che tutto vada per il meglio. Se l'oggetto della donazione è una minima parte dell'immobile, il valore è minimo e non ci sono eredi che possano impugnare la donazione, la banca potrebbe anche concedere il mutuo. Potrebbe anche essere scaduto il termini per l'impugnabilità.

    Se però così non fosse un escamotage potrebbe essere quello di convocare al rogito tutti gli eredi che potrebbero impugnare la donazione e far firmare loro una dichiarazione con la rinuncia a successive pretese sull'immobile stesso.

    L'AI non è stato comunque corretto.
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sul punto 1 sono d'accordo, sul discorso della restituzione dei 5000euro no.
    Nel momento in cui il compratore ha la comunicazione formale di avvenuta accettazione, il venditore puo esigere l'assegno e comunque l'AI non lo puo trattenere (nè tanto meno restituire) a nessun titolo (sarebbe un secondo errore), quindi la restituzione della caparra in modo così automatico la vedo molto difficile a meno che ci sia una soluzione bonaria della transazione-


    potrebbe essere una soluzione, ma non è detto che sia sufficiente


    credo anch io
     
    A studiopci piace questo elemento.
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, all'atto della sottoscrizione di un contratto o di una proposta ( non cesserò mai dirlo ) si deve inserire tutto ciò che sono le nostre e le altrui condizioni... questo in ossequio al principio " verba volant scripta manent " ... i contratti servono ad evitare i problemi quando sorgono contestazioni... tu hai sottoscritto una proposta di acquisto dove non hai chiesto di verificare determinati atti e non hai chiarito determinate condizioni ora non potrai contestare addebbiti o altro... in parole povere

    non puoi opporti a niente perchè non avendo posto le condizioni sospensive, il contratto si è concluso. Fabrizio
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    si potra opporre in giudizio qualora dimostri che l'agente le abbia taciuto la circostanza a lui nota (l'esistenza della donazione)
     
  6. Marzia Moreschi

    Marzia Moreschi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non sono d'accordo perché sia il venditore che l'AI hanno taciuto una cosa importante e se l'acquirente trascina il venditore in tribunale qualunque giudice gli darebbe ragione.

    Il venditore anche se ha firmato l'accettazione sapeva, perché l'AI doveva averlo avvertito, che la proposta era condizionata perché l'acquirente avrebbe chiesto un mutuo. Contemporaneamente l'AI avrebbe dovuto consigliare all'acquirente (che spesso non sa come funzionano queste cose) che avrebbe dovuto subordinare la sua proposta alla concessione del mutuo da parte della banca.

    In questi casi se la banca non concede il mutuo la proposta decade automaticamente.

    A meno che, e qui il dubbio sorge spontaneo, l'AI abbia voluto fare il furbo e non ha avvertito né l'uno né l'altro per cercare di incassare da entrambi la provvigione.

    Oppure lo ha fatto per incapacità professionale ma, anche in questo caso, non può pagare per questo l'acquirente.
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    In giudizio tutto puo succedere...
    Come fa il venditore ad avvisare l'acquirente che c'è una donazione se c'è di mezzo un mediatore? E poi Nessuna legge lo obbliga...
    Per tutto quello che non viene scritto non si puo andare ad interpretazione: il mutuo alla fine poteva non essere chiesto, o essere chiesto in minima parte, con una sospensiva il venditore avrebbe anche potuto non accettare.....
    Se io vendo incasso, la responsabilità (se dimostrata) è del mediatore: sarà lui a non prendere la provvigione ed eventualmente a risarcire i danni. Il proprietario per me è fuori completamente.

    Sarei curioso di sapere cosa succederebbe nel caso il mediatore fosse ritenuto (giudizialmente) responsabile e il venditore volesse chiedere l'esecuzione in forma specifica...
     
  8. mik81

    mik81 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Probabilmente è come dici tu; però ribadisco: non sono andato da un AI improvvisato ma nella sede di una nota agenzia di intermediazione; il modulo che ho firmato è un loro prestampato; certo avrei potuto farci aggiungere tutte le condizioni del caso ma mi pare che essendo noto agli AI che in caso di provenienza donativa di un immobile le banche difficilmente concedono mutui; ed essendo lo stesso a conoscenza della provenienza dell'immobile si sia comunque comportata in modo molto poco corretto.

    Immagino che per i 5000 di caparra non sarà cosa facile rientrarne in posseso; per quel che mi riguarda invece il discorso sulle provvigioni è ben diverso
     
  9. Marzia Moreschi

    Marzia Moreschi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    E' per questo che il mediatore deve essere chiaro con entrambe le parti ed in base a quello che sa o che viene a sapere in un momento successivo deve comportarsi nella maniera migliore per portare a buon fine l'affare...

    Purtroppo oggi (tempi di magra) c'è chi mira principalmente a mettere al sicuro la sua provvigione, poi per il resto si vedrà...

    Qui l'acquirente aveva detto al mediatore che avrebbe chiesto il mutuo quindi non aveva soldi sufficienti per acquistare, quindi una clausola sospensiva andava messa sulla proposta...

    Certo, questo avrebbe condizionato ad un momento successivo anche il diritto alla provvigione dell'AI...

    A me sembra una posizione molto chiara... e se l'acquirente si arrabbia sul serio...
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    sono d'accordo
     
  11. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La condizione sospensiva del mutuo l'ha taciuta lui però... il fatto che non sia stato edotto della donazione potrebbe non essere valutato come un problema. Fabrizio
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    puo essere...
    Una volta in giudizio tutto può essere
     
  13. mik81

    mik81 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    si, è vero che la condizione sospensiva del mutuo l'ho taciuta anche io ma perchè avevo la pressoché assoluta certezza, valutata la mia posizione economica, che mi sarebbe stato concesso. Certo non potevo prevedere che non mi sarebbe stato concesso per un motivo del genere.
    Io rimango dell'idea che ci sia comunque poca onesta da parte dell'AI
     
  14. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Precisiamo che io non discuto la poca professionalità del collega, io ho sempre pensato e detto che l'Agente Immobiliare deve dare un servizio ( non farlo ) e per questo deve essere pagato... è importante e fondamentale che propedeutica alla vendita / acquisto ci sia una chiacchierata informativa e che la prima proposta venga simulata con l'AI il quale deve sulla base delle esigenze, necessità e possibilità del cliente valutare la strada migliore da intraprendere fosse anche quella dello sconsigliare l'acquisto... i miei interventi erano semplicemente improntati a questo... purtroppo sono stati commessi degli errori da ambo le parti, errori ai quali non sarà porre rimedio se non ricorrendo ad estenuanti maratone giudiziarie, comunque c'è da dire che non è tutto finito , la banca... specie di fronte ad un 25 % donato potrebbe anche non creare problemi e comunque tutto si potrebbe risolvere per il meglio. Fabrizio
     
    A donatella 75 piace questo elemento.
  15. mik81

    mik81 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    si si,
    da parte mia spero si possa ancora risolvere tutto per il meglio.
     
  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non hanno alcun diritto oggi pertanto è inutile e non salvaguardia certo l'azione di riduzione.

    Credo che l'agente immobiliare ha preso sotto gamba la donazione, non è il grosso marchio che tutela ma la persona stessa.

    Una soluzione potrebbe essere il rilascio da parte del donante di una fidejiussione all'acquirente a garanzia di eventuali danni che si potrebbero avere proprio dopo la sua morte, è solo in questo momento che i legittimanti potrebbero far valere i propri diritti contro la donazione.

    Se sono d'accordo, informare anche la banca, dovrebbe in questo modo gestire la cosa diversamente.

    E' vero che mik non ha parlato di mutuo, ma è anche vero che in presenza di donazione anche con il pagamento in contanti l'acquirente deve assolutamente essere informato!

    Consiglierei di incontrare il venditore con l'agente e far presente a quattr'occhi questo problema e riuscire a trovare insieme la soluzione che non è solo per l'acquirente mik ma per altri potenziali acquirenti. Non è un contratto con la sospensiva del mutuo che lo avrebbe tutelato ma la proprietà con provenienza non donatoria.
     
    A Bagudi e studiopci piace questo messaggio.
  17. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Le Banche non vedono di buon occhio e non mutuano nella gran parte dei casi gli immobili provenienti da donazione, perchè questa tipologia di immobili si presta purtroppo ad eventuali e future contestazioni da parte di eredi conosciuti ed anche sconosciuti ( si pensi ad un figlio naturale ) eredi che entro i 10 anni dalla morte del donatore ed i 20 dalla donazione possono entrare in diritto di proprietà... questo significa che una Banca la quale ha acceso ipoteca su immobile proveniente da donazione in caso di contestazione si potrebbe trovare ( per assurdo ma non tanto ) con un ordinanza del giudice che cambia la proprietà dell'immobile " ope legis " e di conseguenza con un ipoteca non più iscrivibile su quell'immobile... come si dice ... cornuta e mazziata ( il che non guasterebbe ) . Fabrizio ​
     
  18. Marzia Moreschi

    Marzia Moreschi Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per quanto riguarda i 5.000 Euro dipende da come risultano versate.

    Sui moduli predisposti delle agenzie vengono spesso indicate come "cauzioni". In questo caso vengono trattenute a garanzia dall'AI (ma sono intestate al proprietario) e vengono consegnate al proprietario il giorno del preliminare.

    Finché non sono consegnate sono sempre restituibili.

    Dipende anche dal tipo di proposta che si firma: il preliminare di preliminare non ha validità di accordo vincolante tra le parti.
     
  19. mik81

    mik81 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L' agente immobiliare mi ha trasmesso i documenti che attestano che la donazione è avvenuta nel 1992 e la donatrice è deceduta nel 1995.
    Spero che questo sia sufficiente per concedermi il mutuo (piu di vent'anni dalla donazione e piu di dieci dalla morte)

    vi faccio sapere
     
  20. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Così l'immobile è libero da ogni vincolo, in quanto la donazione è prescritta, quindi il collega ( ingiustamente chiamato in causa ) non ha nessun torto nè colpa, non ha menzionato il fatto semplicemente perchè non sussisteva. Fabrizio
     

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