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  1. Troli

    Troli Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    mi chiamo Rolando, nuovo del forum, e sono di Bressanone (BZ).
    Ho un quesito in merito all' acquisto di una casa che sto facendo con mia moglie come privato.
    L'anno scorso abbiamo firmato una scrittura privata con il venditore regolarmente registrata all' agenzia delle entrate.
    1. Nella s.p. avevamo messo la definizione "presumibilmente entro fine maggio" come termine del rogito. Questo termine era stato accordato con il venditore, in quanto, essendo militare, ero stato comandato all' estero e non sapevo la data certa del rientro, avvenuto il 10 giugno 2015.
    Inoltre abbiamo versato al venditore 20.000€ come acconto alla somma stabilita per fissare l'immobile.

    2. Rientrato dall' estero a fine giugno mi sono recato in banca per ottenere il un mutuo ipotecario e, a causa dei tempi necessari alla banca, avevamo comunicato al venditore che per noi il rogito sarebbe potuto avvenire i primi di agosto, purtroppo il tutto è solo avvenuto verbalmente.

    3.Lo stesso venditore fino ad allora d'accordo, dopo avergli chiesto la consegna dell' appartamento all' atto del rogito ha detto che non poteva, in quanto non riusciva liberarlo e che comunque andava in vacanza a casa sua in Calabria e cosi ci siamo accordati che ci saremmo incontrati per la firma dell' atto di compravendita presso il notaio tra fine agosto ed i primi di settembre.

    4.Nel frattempo, chiedendo al notaio d fare le verifiche catastali, è stato riscontrato che una legnaia risultava iscritta al catasto ma non nel libro fondiario, nella fattispecie la stessa risulta una metà divisa in due tra venditore e altro proprietario della casa e l' altra metà è suddivisa allo stesso modo sempre tra lui ed l'altro proprietario!
    Devo dire che lo stesso venditore non si è mai preoccupato di consegnarmi certificati di destinazione urbanistica utili per le verifiche necessarie e ai quali abbiamo dovuto provvedere noi saldamente.
    Antecedentemente il venditore ci aveva comunicato che allo stato attuale l' azienda servizi del municipio gli contestava una fattura del 2006 non pagata, la quale lui non avrebbe comunque pagata asserendo di non aver mai ricevuto mai ne solleciti ne fatture dalla stessa azienda. Ora questo contenzioso è in mano ad un avvocato che ha ricevuto il mandato dall' azienda dei servizi del municipio.
    Ha dichiarato che ci avrebbe tenuti indenni, a parole e non per iscritto, ma come so le passività passano al compratore all' atto del rogito!

    5. La data del rogito da noi comunicata al venditore a fine agosto, sempre e solo verbalmente fidandoci di lui, doveva avvenire l'8 settembre 2015 e come d'accordo la consegna dell' immobile sarebbe dovuto avvenire entro il 30 settembre. Il 4 settembre 2015 gli avevamo consegnato copia del contratto di compravendita.
    Il 7 settembre 2015 ha voluto rimandare al 12 ottobre 2015 la firma del rogito dicendo che non riusciva prima dato che doveva ancora portare i suoi averi in Calabria.

    Ora: i tempi per il suo trasloco a noi sembrano eccessivi avendo rimandato già due volte (da fine luglio a metà ottobre) la firma del contratto.
    Inoltre ci sentiamo presi in giro dallo stesso che dalla parte sua ha questi 20.000€, e non sappiamo se abbiamo la possibilità di recedere vedendo i precedenti senza perdere la caparra.

    Accetto qualsiasi consiglio utile in merito su come possiamo procedere nei suoi confronti, anche perchè l' appartamento era destinato a ristrutturazione per un successivo utilizzo di locazione.

    Ringrazio anticipatamente
    Rolando Rossignoli
     
  2. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Quando si compra un immobile non bisogna mai fidarsi delle parole.
    Dice un proverbio latino sempre attuale: verba volant scripta manent.
    Comunque, in caso di successivi ritardi, ti consiglio di rivolgerti ad un buon legale.
     
    A Bagudi, ingelman e Troli piace questo elemento.
  3. Troli

    Troli Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie,
    ora come ora quindi non posso intraprendere altre vie??
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ora come ora devi mandare un telegramma con la convocazione con termine perentorio e fissi la data per il 30 settembre. Data dove l'immobile deve essere consegnato libero da cose e da persone.
    Altro punto. Chiedi l'importo a debito nei confronti del comune e chiedi la quietanza di pagamento. Nel caso non fosse in grado di consegnarla trattieni l'importo dal saldo al rogito. Non capisco perché avendo avuto un anno di tempo non hai provveduto a fare i controlli per tempo. Comunque non ho capito ma ora catastalmente é tutto a posto?
     
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  5. Troli

    Troli Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera.
    Come detto tra catasto e libro fondiario la situazuone non e cambiata.
    Il termine del rogito glielo mando domani con raccomandata A/R oltre la diffida.
    Mentre, purtroppo, egli nega di aver ricevuto mai ne fatture ne solleciti, l'asm non rilascia documenti probatori avendo dato mandato ad un avvocato la soluzione del contenzione. Quest' ultimo non risponde alle mail e trattenere la somma implicherebbe che il venditore rifiuta la firma del contratto.
    I controlli non sono stati fatti perche e il vicino decennale di mio padre e ci siamo fidati oltre ad aver deciso di avviare la procedura della stipula del contratto al mio rientro dall' estero.
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Quindi? Se non firma diventa inadempiente per una somma che é di? Puoi anche far inserire nell'atto che lui per sentito dire (non trovo altri termini) ha un debito presso ecc il quale si impegna a saldare a sua cura e spese e nulla sarà dovuto dopo il presente atto alla parte acquirente. Parlane con il notaio vedrai che trova la formula.
     
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  7. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Un'agenzia ti avrebbe portato dal notaio in piena sicurezza, non bisogna fare compravendite tra privati. Scusa la divagazione, so di essere anche un po' di parte.
    Immagino almeno sia tra privati per l'iter che stai avendo.
    Quasi impossibile dare un giudizio senza leggere la scrittura privata, che noi chiameremo preliminare di vendita.
    Ad esempio parli di acconto, avete proprio scritto così? Se fosse stata caparra confirmatoria potevi fare l'atto per via giudiziale (almeno come "minaccia"), con un giudice che si sarebbe sostituito per così dire al notaio, anche in assenza del venditore.
    Credo che sia meglio andare dall'avvocato che lo metta in mora dandogli un termine preciso, l'avvocato a sua volta si avvarrà di un geometra/architetto per quantificare le pratiche tecniche indispensabili per fare l'atto.
    In bocca al lupo.
     
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  8. Troli

    Troli Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie del consiglio...e si abbiamo messo caparra confirmatoria.
    sal
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se la situazione catastale non è stata messa a posto non potete rogitare comunque.

    Quindi nella raccomandata di convocazione sottolinea che l'immobile deve essere conforme.
     
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