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  1. ilfaro65

    ilfaro65 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    chiedo se ci sono gli estremi per la nullità dell'atto.
    I fatti: il 29/7/2005 ho acquistato un immobile accatastato in categoria A3.
    Al momento della stipula, il notaio leggeva l'atto evidenziando la mancanza di conformità. A tal punto io mi sono opposto chiedendo che venga tutto sistemato. La stipula fu rimandata e circa una settimana dopo fu rifatta. Questa volta nell'atto non compariva nessuna evidenza riguardo la conformità.
    Nella mia inesperienza ho firmato e quindi comprato.
    L'immobile è rimasto inoccupato e invariato fino ad oggi.
    Oggi, a distanza di 11 anni, verificando la documentazione, mi accorgo che la conformità non c'è.
    A questo punto voglio verificare la possibilità di sanatoria, ma anche la possibilità di rendere nullo l'atto.
    Ci sarebbero i termini, considerando anche gli anni trascorsi?

    Grazie
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non credo si possa annullare l'atto, anche perchè la legge sulla conformità è del 2010.
     
    A Giuseppe Di Massa piace questo elemento.
  3. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Vorrei capire che cosa si intenda per "conformità".

    Se parlassimo di un immobile completamente od in gran parte abusivo è evidente che si possa procedere anche dichiarando la nullità [che praticamente non prevede prescrizione] dell'atto e ripristinando la situazione preesistente.

    Ma non credo che sia questo il caso. Nessun notaio avrebbe potuto stipulare la vendita di un immobile abusivo... e visto che nel primo rogito si stava procedendo indicando l'assenza di "conformità"... è più probabile che per "conformità" si intendesse riferirsi al "Certificato di conformità urbanistica ed agibilità", questo sì a volte citato ed a volte omesso dai notaio, soprattutto sino ad una decina di anni fa...

    Insomma... risulta fondamentale per comprendere la natura del problema identificare l'effettiva patologia immobiliare... sono in quel caso un legale, al quale sarebbe meglio rivolgersi per questo, potrà diagnosticare correttamente...
     
    A dormiente, ab.qualcosa e Bagudi piace questo elemento.
  4. ilfaro65

    ilfaro65 Membro Junior

    Privato Cittadino
    esattamente è la conformità urbanistica a cui si faceva riferimento. In pratica è stata costruita abusivamente una stanza rendendo la casa non conforme agli atti depositati in comune. In questo caso è possibile far dichiarare la nullità dell'atto? Se si volesse invece rispristinare la situazione precedente, demolendo la stanza abusiva, è necessario richiedere una autorizzazione ai lavori e pagare una sanzione?
     
  5. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    "Il notaio garantisce"... dove sono quelli che lo dicono?
     
    A mata e Bagudi piace questo messaggio.
  6. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Qui la ridposta al tuo quesito. Non vi è nullita dell'atto.

    Ai fini dell'alterazione patologica dell'atto, la totale difformità equivale alla mancanza di concessione (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 3892/12). .E' possibile a questo riguardo fare riferimento a quanto sostenuto dal Consiglio nazionale del notariato con apposita circolare (C.N.N., La legge 28 febbraio 1985, n. 47 - Criteri interpretativi, 1987, pag. 26). In essa è riportato con evidenza che "al di fuori delle ipotesi di assenza di concessione o licenza e del vizio di totale difformità, gli altri abusi non impediscono la valida circolazione giuridica degli edifici o loro parti".Si può altresì rammentare che in altra circolare, sempre emanata dallo stesso organo (C.N.N., Circolare ai notai d'Italia 22 ottobre 1994, prot. 3138) "gli abusi di minore gravità possono determinare sanzioni di altro genere, ma continuano a non incidere assolutamente sull'attività negoziale (anche se su di essa va puntualmente richiamata l'attenzione delle parti)".In definitiva, i piccoli abusi non precludono la sostanziale qualificazione urbanistica del fabbricato.E' chiaro che il problema è strettamente correlato con la specificazione degli strumenti urbanistici e con la documentazione da presentare ai fini del rilascio dei provvedimenti concessori o autorizzatori. Anteriormente alla data del primo settembre 1967 l'identificazione urbanistica ed edilizia del bene poteva dirsi soltanto alquanto approssimativa. Le cose dette importano alcune precisazioni circa l'assoluta difformità. Qualora l'abuso effettuato in relazione ad un fabbricato già esistente possieda una tale consistenza da far assurgere alla porzione abusiva la funzione di parte autonoma rispetto alla preesistente edificazione, si potrà configurare abuso radicale, soprattutto in riferimento alla suscettibilità di separata commercializzazione della parte abusiva.

    La conformità alle planimetrie depositate in catasto ad oggi dopo l'entrata in vigore del dlgs del 2010 è in ogni caso dichiarazione di parte. Il notaio non ha nulla che garantire in proposito. a meno che non si rechi come un tecnico in ogni immobile di cui stipula l'atto di compravendita.
    Il che non è previsto da nessuna legge e sarebbe in ogni caso al di fuori di ogni logica
     
    A CheCasa! e PyerSilvio piace questo messaggio.
  7. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    a occhio, è andato in prescrizione e te lo tieni non conforme. Domanda, il notaio l'avevi scelto tu o il venditore?
    E' passibile di denuncia per falso e quella non va in prescrizione, almeno non per l'ordine dei notai...
     
  8. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Agli agenti viene spesso richiesto :)... eppure i presupposti del pensiero sono gli stessi.
    Tra l'altro il notaio NON HA le capacità per capire se un immobile è davvero conforme con tutto quanto serva.

    Ma a parte questo: basta che i notai smettano di far credere che garantiscono e amici come prima.

    Sono stufo di aprire gli occhi a clienti illusi, e spesso non ci riesco nemmeno da quanto tengono alla loro ottusità...
     
    A Bagudi e mata piace questo messaggio.
  9. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ma un agente immobiliare l'immobile lo vede....mi sembra pure cosa ovvia che debba verificare la planimetria. (Poi quanto tempo costa?) Altrimenti lasciamo i privati fare i loro sbagli tra di loro e poi se la piangono.
     
  10. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non è in discussione questo. ;)
    Ma la questione difformità mica riguarda sempre un disegno che non torna... ;)

    ...é un mondo complesso e difficile e solo un iter garantista salva dai problemi, il resto sono surrogati rischiosissimi per l'acquirente.

    I notai facciano i notai e dicano la verità: noi non garantiamo una beata cippa, noi facciamo queste cosa:

    1) riscuotiamo le giuste imposte per lo stato e troviamo le giuste soluzioni fiscali legate alla compravendita e al cliente.

    2) rendiamo quello che vidimiamo vero fino a querela di falso.

    3) ci preoccupiamo di accertarci che chi firma abbia i titoli (intonsi) e sia chi dica di essere (tramite testimoni sesso dello studio;) )

    4) Redigiamo gli atti, scriviamo le dichiarazioni delle parti e ci assicuriamo che le stesse siano coscienti di cosa sottoscrivono.

    FINE. (mica è poco, eh!?)

    Nessuna garanzia sulla conformità urbanistica ne sulle conseguenze di altre eventuali circostanze.

    Stop.

    GARANTIRE è una parola che significa che se non hai quanto pensi di ottenere, chi garantisce PAGA, subito.

    ;)

    Troppo spesso fanno passare l'idea che passati da loro tutti i rischi decadono.

    IN toscana è quasi vero, ma solo perchè pretendono una bella RTN da parte acquirente. :)

    Sì l'ho ridetto! :p
     
    Ultima modifica: 23 Febbraio 2016
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ripetiamo, per chi ancora non lo sa (e sono tanti, anzi tantissimi...), che la maggior parte delle volte l'abuso o la difformità non dipendono da colpa del venditore, ma da approssimazione nel corso d'opera della costruzione.

    Una volta si faceva un progetto licenziato dal Comune, poi, in corso d'opera aggiungevano o toglievano a piacimento (" qua ci sta meglio un balcone piuttosto che una finestra" oppure "questo appartamento lo allarghiamo rispetto al pianerottolo, così c'è più spazio", oppure " chiudiamo questa finestra e facciamola su quel muro là..." ecc.ecc.) e si potrebbe andare avanti a lungo considerando tutte le anomalie riscontrate negli immobili da vendere...
    Il guaio era che non si presentava, alla fine dei lavori, la cosiddetta "variante finale" con tutte le modifiche effettuate, e questa è la madre di tutti i guai...

    Nel 2010, il governo Berlusconi ha pensato bene di emanare una legge sulla conformità catastale, che è diventato un boomerang per tutti i venditori ed è stata fatta senza considerare minimamente che l'italia è fatta di abusi e difformità.

    Per verificare la conformità catastale si deve verificare la conformità urbanistica (cioè i progetti concessionati in Comune) e qui casca l'asino.
     
    A Ponz piace questo elemento.
  12. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Esatto, e ci sono anche mille altre casistiche ben più perverse e incredibili.

    Chi compra casa prenda un tecnico di parte. :)
     
  13. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    su questo mi trovi pienamente d'accordo
     
    A Ponz piace questo elemento.
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Parma non ti piace... :rabbia::risata:
     
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  15. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ahahah me ne scordo sempre :D
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.

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