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  1. paola barbato

    paola barbato Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Compravendita immobili strumentali: gentilmente a grandi linee cosa paga l'acquirente che vuole comprate un capannone/negozio/ufficio di imposte, IVA, ecc.
    Grazie
     
  2. Pietro2150

    Pietro2150 Ospite

    anch'io ho lo stesso problema....oggi un agente immobiliare mi ha detto. 21%+3% +168 tassa reg. ?!?!?
     
  3. GuglielmoP

    GuglielmoP Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    si paga l'IVA agevolata (che se non erro è salita anche quella di un punto arrivando all'11%) sul valore della transazione, più €168 cadauno registro,ipotecaria e catastale
     
  4. Pietro2150

    Pietro2150 Ospite

    Risposta definitiva: (Sentito il commercialista):
    1) se chi vende è l'impresa che ha effettuato lavori da meno di 5 anni: 21%, trascorsi i 5 anni può scegliere di venderlo senza IVA. (in questo caso l'acquirente paga imposta reg, ecc, 7+2+1=10%)
    2) se chi vende è una qualsiasi altra ditta si pagano le imposte 7+2+1=10%
    L'IVA al 10 % o 4% esiste solo per i fabbricati a destinazione abitativa.
    si trova anche qui ed è molto chiaro.

    http://www.portaleaziende.it/news/regime-IVA-delle-cessioni-e-locazioni-di-fabbricati/
     
  5. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Nel caso di immobili strumentali la riforma di luglio 2012 ha stravolto le regole inerenti l'applicazione dell'IVA nel campo immobiliare dimenticando di raccordare la norma con quelle inerenti le imposte. Sia nel caso 1 che nel caso 2 si paga 168 Euro in misura fissa di imposta di registro ed il 4% di imposte ipo-catastali. Il Link a portaleaziende.it di cui sopra riporta un refuso (probabilmente hanno copiato parte della tabella inerente la cessione di immobili abitativi nella parte riguardante quelli strumentali)
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    e l'IVA?
     
  7. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A meno che il cedente non sia soggetto IVA che ha compiuto lavori di trasformazione, costruzione o ristrutturazione nei 5 anni la transazione è esente IVA, per cui si paga solo 168 Euro di imposta di registro e il 4% di ipo-catastale. I cedenti differenti da quelli descritti sopra hanno la facoltà di opzionare l'imposizione IVA con l'inversione contabile nei pochi casi in cui può risultare fiscalmente conveniente: da pattuire la contratto preliminare in modo da non trovarsi di fronte a brutte sorprese il giorno dell'atto di compravendita. Come detto - questa generosità del legislatore - è probabilmente frutto di un errore e sarebbe opportuno introdurre nel contratto preliminare accordi inerenti la possibile futura modifica della norma.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    quindi se entro i 5 anni 4% + IVA 21% (con imponibile il prezzo dichiarato in atto)?
     
  9. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se l'immobile è strumentale e l'acquirente è un privato o comunque un soggetto non IVA è coretto (da aggiungere anche i 168 Euro di imposta di registro).
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ok

    nel caso l'acquirente fosse soggetto IVA cosa cambia?
     
  11. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Esente imposte e soggetto solo ad IVA (sempre che il cedente sia nel caso di non esenzione IVA)
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  12. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Una cosa che ritengo importante è segnalare che per chi avessa fatto dopo il 2006 atti soggetti sia a IVA che Imposte (4%) può procedere alla richiesta di rimborso in quanto le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul giro di affari sono state dichiarate palesemtente in contrasto con la direttiva CE 2006/112 così come l'imposta di registro dell'uno per cento del canone annuo sulle locazioni non residenziali.
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    puoi spiegare meglio?
    Richiesta a chi? Anche x i contratti d affitto fatti dopo il 2006?
     
  14. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La richiesta di rimborso si fa all'agenzia delle entrate sia delle imposte sulle locazioni che quella sulle compravendite e solo per gli atti post 2006 (prima non erano applicate). Ti allego un articolo esplicativo.
     

    Files Allegati:

  15. faustina

    faustina Membro Junior

    Privato Cittadino
    il decreto sviluppo avrà anche dato la possibilità di vendere in esenzione IVA gli immobili strumentali pure ai privati..ma nella realtà sono pochi i casi in cui si riesce a fruirne,infatti per lo più ,come mi mi ha detto il mio commercialista la scelta dell'esenzione è incompatibile col pro rata quota del cedente,che così è costretto a optare nell'atto per l'imponibilità IVA.
    Dall'avvio del decreto mi è già capitato 2 volte di rinunciare ad un investimento per l'impossibilità del cedente di vendere in esenzione IVA.
     
  16. faustina

    faustina Membro Junior

    Privato Cittadino
    nel caso che l'acquirente sia un soggetto IVA e il cedente opti per l'imponibilità dubito fortemente che l'acquirente sostenga il costo dell'IVA e sia esente dalle imposte.
    In questo caso l'acquirente si avvarrà del reverse charge,cioè non sborserà materialmente l'IVA attraverso un'inversione contabile e poi pagherà l'ipocatastale del 4% e il registro di 168 euro.
     
  17. faustina

    faustina Membro Junior

    Privato Cittadino
    da quel che leggo però in questo interessante thread mi sorge un dubbio.
    se le imposte ipocatastali e di registro sono applicabili nel fuori campo IVA,ma non nel regime IVA,allora ponendo che il cedente opti per l'applicazione dell'IVA , si deve l'IVA ma non le restanti imposte..quindi applicando il reverse charge non si paga proprio nulla?!!!
    è possibile questo?
     
  18. faustina

    faustina Membro Junior

    Privato Cittadino
    un attimo però...ho letto vari recenti articoli a riguardo e non c'è nulla di sicuro che permetta ufficialmente richieste lecite di questo genere,insomma non è che uno chiede i soldi e l'ade li sborsa senza battere ciglio.
    Sembra abbastanza plausibile per le locazioni ,ma non certo per le compravendite,anche perchè il legislatore potrebbe non consentire la restituzione delle somme seppur indebitamente versate.
     
  19. kolia cassin

    kolia cassin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    1) non esiste nessun caso in cui non si paghi ne imposte ne IVA per una transazione immobiliare
    2) l'imponibilità IVA nelle transazioni immobiliari attraverso l'individuazione del pro rata non è più prevista
    3) se una soggetto IVA cedente di cespite immobiliare in termini over quinquennali vuole optare per l'imposizione IVA e perché ha del credito IVA e preferisce portarlo in compensazione piuttosto che aspettare anni per il rimborso e per questo che l'applicazione dell' IVA è da trattare alla stesura del preliminare di compravendita.
    4) Se un cedente opta per l'opzione IVA e l'acquirente è un privato pagherà sia IVA che Imposte.
    5) chiedere il rimborso è sicuramente lecito, sulle tempistiche e sulle eventuali resistenze dell'Agenzia delle Entrate ad oggi non vi sono informazioni precise, si aspetta di vedere i primi casi a seguito delle ultime pronunce che ho allegato al precedente post.
     
  20. faustina

    faustina Membro Junior

    Privato Cittadino
    Comunque mi chiedo: se il cedente opta per l'imponibilità e il cessionario soggetto IVA applica il reverse charge, può quest'ultimo richiedere il rimborso delle imposte ipocatastali e di registro?
    dici che non esiste alcun caso in cui non si paghi nulla ,ma in presenza di reverse charge che è operazione 'non fuori' ,bensì 'in campo' IVA il cessionario di fatto a rigor di logica non dovrebbe materialmente sborsare nulla.
    nel senso che l'onere dell'IVA passa al cessionario il quale invece di pagarla per poi metterla a credito o a rimborso si fa un 'autofattura e non sborsa nulla.
    in ogni caso l'onere dell'IVA è assolto e quindi dovrebbe spettare pure il rimborso delle imposte.
    stando a quel che dici mi pare invece di capire che se si vuole ottenere il rimborso delle imposte ipocatastali e di registro si deve per forza pagare l'IVA e non si può applicare il reverse charge.
    Dagli articoli che ho letto pare che questa sia ancora un'ipotesi nel campo giurisprudenziale che potrebbe restare isolata e addirittura il legislatore potrebbe non consentire il recupero delle imposte.
    io ho un rogito questo mese proprio di un commerciale sogetto IVA su soggetto IVA..dovrei rifiutarmi di pagare al notaio le imposte da girare allo stato forse?
     

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