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  1. mario dessolis

    mario dessolis Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve compro una SECONDA CASA a 100.000 euro RISTRUTTURO PER BENE e ci porto la mia residenza definitiva poi mi accorgo che la casa è troppo grande e la divido in 2 bilocali faccio i lavori per separare gli immobili e incarico un geometra e QUINDI VENDO il bilocale a 150.000 euro che ho separato dalla mia casa di residenza entro i 5 anni ma avendola comprata da 50 giorni e sono residente da 70 giorni la legge mi permette di non pagare la PLUS VALENZA prima dei 5 anni ....
    IN SEGUITO....
    non trovandomi bene in questo bilocale dove ho la mia residenza decido di venderlo a 150.000 euro anche questo dopo 100 giorni dall' acquisto ma visto che sono residente da 120 giorni la legge mi salva la plus valenza anche in questo caso ?
    grazie
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non vedo particolari problemi. Secondo me non è dovuta alcuna plusvalenza.
     
  3. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se, come hai scritto in premessa, hai acquistato in regime di seconda casa, pagherai SeMPRE la plusvalenza.

    Inutile quindi, fare conteggi sul tempo di residenza o sulla cessione - acquisto nei primi cinque anni, per eluderla.

    Sono tutte facolta' riservate alla prima casa.
     
    Ultima modifica: 2 Ottobre 2016
  4. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Pyer, a sto giro hai toppato...
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  5. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :shock: :shock:

    Se lo dici tu..

    La plusvalenza sulla seconda casa si paga SEMPRE.

    Attendo smentite :innocente:

    Anzi, e' stata introdotta nel 2006 (da quel maledetto, di Pierluigi Bersani, allora ministro) SOPRATUTTO, per la seconda casa.

    Ponendo fine, a speculazioni immobiliari, che erano all'ordine del giorno, che rendevano
    effervescente il mercato e le dinamiche di domanda / offerta che ad esso, erano e sono connesse.

    Assieme ad altri meccanismi, quali la tracciabilita' dei pagamenti, la non trasferibilita' degli assegni e la conseguente riduzione del contante.

    Legiferazioni, messe in campo con decreto, per colpire e porre fine, alle maxi plusvalenze, realizzate dai (pochissimi) immobiliaristi "giganti" del mercato, che operavano cosi' da SEMPRE, realizzando plusvalenze esentasse e perfettamente leggittime.

    Come un Caino figlio di Erode, per colpire pochi, ha finito per inibire e castrare, l'intero comparto del mercato immobiliare italiano, che fino a quel momento, godeva di ottima salute.

    Per quegli effetti, ogni cittadino italiano, si e' visto svalutare il proprio patrimonio immmobiliare, nei casi piu drammatici, fino al cinquanta per cento.
     
    Ultima modifica: 2 Ottobre 2016
    A Manovale piace questo elemento.
  6. Manovale

    Manovale Membro Junior

    Altro Professionista
    Regnando Berlusconi si denunciava il prezzo del catastale rivalutato, e basta
    Bersani istituì la plus valenza e la tracciabilità dei pagamenti, diventò d' obbligo denunciare il prezzo intero, anche in vista di una possibile rivendita.
    Acquisto con Berlusconi, vendita con Bersani entro i 5 anni,= un salasso per il venditore.
    La plus valenza si calcola: (( prezzo di vendita -(quota parte del prezzo d' acquisto che spetta alla porzione in vendita - spese di ristrutturazione documentate) x 20%) direttamente al Notaio
     
  7. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..Io dico sempre, per semplificare, ventuno per cento.

    Che, vannno a sommarsi, al dieci per cento di costo per le imposte del trasferimento, quando si acqisisce "l'operazione" e, a ai costi, dell'eventuale rogito notarile.

    A rendere proibitive, le condizioni per intraprendere acquisti a titolo specualtivo, che generavano vagonate di lavoro e opportunita' di ricavo, agli operatori del settore e del suo gigantesco indotto.

    Solo ultimamente qualcuno, ma ancora troppo sottovoce, sta cominciando ad ammettere, che forse, aver attuato politiche di tassazione cosi' aggressive sul settore immobiliare e in generale sulle case degli italiani, sia stato un errore storico, di dimensioni disastrose.
     
  8. Manovale

    Manovale Membro Junior

    Altro Professionista
    Non sono d' accordo su quel " Titolo speculativo"
    L' Imprenditore impostava l' operazione, rischiava del suo capitale e organizzazione
    Il mercato faceva il prezzo, sottile la differenza tra giusto guadagno e speculazione
    Certo che tutto andava meglio ed il mattone era una certezza
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  9. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ..Bah, se la metti cosi', non e' perniente sottile quel confine tra giusto guadagno e speculazione.

    Conti alla mano, l'inprenditore di turno, nel calcolo dei rischi, non puo' fare altro che rivalersi, abbattendo il prezzo del bene, che sta tre la mani del venditore.

    Il sangue scorre.

    Ben oltre, il signficato di un ternine e dello spessore piu' o meno sottile, della differenza con un altro.

    Il proprietario, vendeva bene e l'imprenditore, si teneva i suoi oneri e i suoi onori.
     
  10. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Pyer fidati.

    Oltre a dirlo io e chi ci ha preceduto nei commenti, lo dice, soprattutto, l'agenzia delle entrate.

    Già avevo postato il link in passato, se ti interessa domani lo cerco.
     
  11. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Vedere.
     
  12. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il sistema ordinario di tassazione
    Questo valore, se deriva da una cessione a titolo oneroso di immobili
    acquistati o costruiti da non più di cinque anni è considerato come uno dei redditi appartenenti
    alla categoria “redditi diversi” e, come tale, va tassato con le normali aliquote IRPEF (la
    plusvalenza va, quindi, dichiarata nel modello Unico o nel modello 730).
    In altri termini, la plusvalenza concorre, insieme agli eventuali altri redditi del venditore, alla
    determinazione del suo reddito imponibile ai fini IRPEF.
    Fanno eccezione a questa regola (la plusvalenza non è, quindi, tassabile):
     gli immobili pervenuti per successione o usucapione
     quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l’immobile,
    sono trascorsi cinque anni dall’acquisto o costruzione dello stesso (in questo caso, il costo
    d’acquisto o di costruzione è quello sostenuto dal donante)
     le unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto
    (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o
    dei suoi familiari, cioè, il coniuge, dei parenti entro il terzo grado e degli affini entro il
    secondo. Va considerato familiare anche il coniuge in regime di separazione.
     
  13. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non paga plusvalenza, il testo sopra è dall'opuscolo guida fisco e tasse agenzia entrate, e lo posso confermare per esperienza diretta perché ho seguito un'operazione di acquisto a 10 e vendita a 11 nell'arco di 4 mesi e non è stato pagata plusvalenza, perché per la maggior parte del tempo l'immobile (acquistato come seconda casa dai figli) era stato adibito dal loro padre ad abitazione principale.
     
  14. mario dessolis

    mario dessolis Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi sa che non siete ben informati ......
    La legge dice che se io compro una 2° casa e dopo 15 giorni ci porto la mia residenza principale posso rivenderla dopo la meta dei giorni +1 e quindi se ho rogito 100 giorni fa e la residenza da almeno 51 giorni NON PAGO LA PLUS VALENZA !!!
    È una legge che serve a tutelare chi cambia casa e poi si accorge che non va bene ma ovviamente ci deve abitare con tanto di visita dei vigili ....x la residenza intendo.
     
  15. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Hai scritto finché rispondevo io, come dicevo si hai ragione ho messo i riferimenti della agenzia delle entrate e confermo anche per esperienza diretta.
     
  16. mario dessolis

    mario dessolis Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Siamo stati simultanei ah ah
    Ma tu dici che che se compro appartamento grande ci prendo residenza subito se io poi li divido in bilocali e li rivedo non vado a pagare plus valenza per entrambi?
    Perché facendo la DIVISIONE io avrò la residenza solo su uno dei 2 nuovi appartamentini. ...
     
  17. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Devi sempre calcolare i giorni di residenza, fai divisione nel bilocale 1 ci stai metà dei giorni più uno, vendi, sposti la residenza nel 2 ci stai metà dei giorni più uno da quando hai fatto la divisione e vendi
     
  18. mario dessolis

    mario dessolis Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Giusto !!! Grazie
     
    A Agenzia Castello piace questo elemento.
  19. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    @Pyer come vedi hanno già detto tutto.

    Aggiungo il link promesso che altro non è se non l'origine del copia incolla di Castello, ovvero la guida diffusa dall'Agenzia delle Entrate:

    http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...rma/Guida_Fisco_e_casa_Acquisto_e_vendita.pdf

    (Vai a metà circa dell'ultima pagina, pagina 25)

    Ovviamente il fatto che lo dice l'Ade non è che se lo inventa ma perché fa riferimento a un a norma di riferimento che è il TUIR all'art. 67 comma 1) b

    Adesso vai a catziare il tuo commercialista!



    Quando invece la plusvalenza è dovuta, questo è corretto ma esiste l'alternativa, e spesso risulta più conveniente, della tassazione secca al 20% direttamente dal notaio.
     
    Ultima modifica: 3 Ottobre 2016
    A mosca, ab.qualcosa, Bagudi e 1 altro utente piace questo messaggio.
  20. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    SI in caso sia dovuta, conviene la tassazione del 20% direttamente dal notaio.
     

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