Condizione risolutiva

[Be01]

Buongiorno,
Ho aperto un’agenzia immobiliare da poco e ho un problema, spero possiate darmi un consiglio.
La casa in questione è attualmente locata, nel contratto di locazione il venditore e il locatore si erano esplicitamente accordati che in caso di vendita il locatore avrebbe dovuto liberare la casa entro 4 mesi.
Ho trovato l’acquirente, che ha fatto una proposta che è stata accettata. Visto che ci sono anche altre questioni da regolare abbiamo deciso di fare il preliminare, e in tale data vorrei farmi pagare. Ho chiesto consiglio a un agente con esperienza e mi ha detto di mettere la condizione risolutiva, cioè se entro tale data l’inquilino non esce di casa il contratto si scioglie e dice che nel caso sta al buon cuore delle parti pagarmi la provvigione. Al corso però io ho studiato che l’avverarsi della condizione risolutiva non fa venire meno il diritto alla provvigione. Io non metterei la condizione risolutiva, metterei anzi una penale giornaliera a carico del venditore per ogni giorno di ritardo. Voi cosa mi consigliate?

 

[francesca63]

nel contratto di locazione il venditore e il locatore si erano esplicitamente accordati che in caso di vendita il locatore avrebbe dovuto liberare la casa entro 4 mesi.

Non sono certa che questa clausola sia lecita, anche se accettata dall'inquilino; penso proprio non sia il caso di farci affidamento.

Ho trovato l’acquirente, che ha fatto una proposta che è stata accettata

Probabilmente sarebbe stato saggio inserire già da subito una condizione (sospensiva), legata alla firma della disdetta anticipata o alla risoluzione consensuale della locazione.
Ora le parti non sono obbligate a inserire nel preliminare clausole nuove rispetto a quanto concordato nella proposta accettata, che a tutti gli effetti è già un contratto preliminare vincolante.
In ogni caso, con condizione risolutiva le provvigioni sono dovute, visto che il contratto è efficace da subito, a differenza di quanto detto dal collega che hai consultato.

Io non metterei la condizione risolutiva, metterei anzi una penale giornaliera a carico del venditore per ogni giorno di ritardo

Il venditore potrebbe non accettare di inserirla.
Cerca prima di capire le intenzioni reali dell'inquilino, cosa che sarebbe decisamente preferibile fare prima di far firmare proposte.

 

[il_dalfo]

La casa in questione è attualmente locata, nel contratto di locazione il venditore e il locatore si erano esplicitamente accordati che in caso di vendita il locatore avrebbe dovuto liberare la casa entro 4 mesi.

Come patto contrario alla legge è da considerarsi nullo: il conduttore potrà, se lo desidera, mantenere in essere il contratto di locazione fino alla naturale scadenza.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno,
Ho aperto un’agenzia immobiliare da poco e ho un problema, spero possiate darmi un consiglio.
La casa in questione è attualmente locata, nel contratto di locazione il venditore e il locatore si erano esplicitamente accordati che in caso di vendita il locatore avrebbe dovuto liberare la casa entro 4 mesi.
Ho trovato l’acquirente, che ha fatto una proposta che è stata accettata. Visto che ci sono anche altre questioni da regolare abbiamo deciso di fare il preliminare, e in tale data vorrei farmi pagare. Ho chiesto consiglio a un agente con esperienza e mi ha detto di mettere la condizione risolutiva, cioè se entro tale data l’inquilino non esce di casa il contratto si scioglie e dice che nel caso sta al buon cuore delle parti pagarmi la provvigione. Al corso però io ho studiato che l’avverarsi della condizione risolutiva non fa venire meno il diritto alla provvigione. Io non metterei la condizione risolutiva, metterei anzi una penale giornaliera a carico del venditore per ogni giorno di ritardo. Voi cosa mi consigliate?

Da quel che vedo è il tuo compleanno auguri (29 nov). Intanto l'accordo tra inquilino e proprietario è annullabile a semplice richeista del conduttore, quindi non ci costruirei sopra una compravendita, meglio sarebbe se il conduttore desse disdetta e si accordasse che può restare nell'immobile anche a scadenza del periodo di disdetta pagando un diritto di occupazione fino massimo a 30 gg prima del rogito di vendita. Poi non fare muovere soldi con situazioni ambigue aperte, nessuna provvigione e nessuna caparra con clausole risolutorie difficilissime da scrivere, tieni tu un deposito in ufficio e indipendentemente dal tuo diritto legale aspetta a emettere fattura che sia tutto ok, la provvigione presa un mese o due dopo non cambia nulla, ma così ti conquisti delle persone, che valgono 10 clienti l'una (amici, parenti. prossime loro necessità immobiliari ecc). I clienti vogliono da te risposte e sicurezza, dai loro questo. Un accordo azzardato possono farselo da soli, ciao!

 

[Be01]

proprio non sia il caso di farci affidamento.

Probabilmente sarebbe stato saggio inserire già da subito una condizione (sospensiva), legata alla firma della disdetta anticipata o alla risoluzione consensuale della locazione.
Ora le parti non sono obbligate a inserire nel preliminare clausole nuove rispetto a quanto concordato nella proposta accettata, che a tutti gli effetti è già un contratto preliminare vincolante.
In ogni caso, con condizione risolutiva le provvigioni sono dovute, visto che il contratto è efficace da subito, a differenza di quanto detto dal collega che hai consultato.

Il venditore potrebbe non accettare di inserirla.
Cerca prima di capire le intenzioni reali dell'inquilino, cosa che sarebbe decisamente preferibile fare prima di far firmare proposte.

L’inquilino mi ha detto che non farà problemi, sapeva che la casa era in vendita da quando ha firmato il contratto di locazione. Il venditore si fida ciecamente, non si è mai posto il problema, io gliel’ho sollevato un paio di volte ma lui è tranquillissimo. Sono d’accordo con le parti di fare il preliminare per regolare la situazione, chiedevo quale potrebbe essere la soluzione migliore per tutelare sia la parte venditrice che l’acquirente, permettendo a me di essere pagata.

 

[francesca63]

chiedevo quale potrebbe essere la soluzione migliore per tutelare sia la parte venditrice che l’acquirente, permettendo a me di essere pagata.

Arrivare al preliminare con la disdetta dell’inquilino, accettata dal venditore, con l’impegno a uscire prima della data entro cui è previsto il rogito.
In questo modo le tue provvigioni non sarebbero in discussione.
Per la tutela dell’acquirente, potresti inserire la previsione di una penale per ogni giorno di ritardo, con un massimo di x mesi, da scalare dal prezzo ( se il venditore si fida dell’inquilino non avrà problemi ad accettare tale modifica).

Non è la soluzione ideale, ma ormai di meglio è difficile fare.

 

[Be01]

Arrivare al preliminare con la disdetta dell’inquilino, accettata dal venditore, con l’impegno a uscire prima della data entro cui è previsto il rogito.
In questo modo le tue provvigioni non sarebbero in discussione.
Per la tutela dell’acquirente, potresti inserire la previsione di una penale per ogni giorno di ritardo, con un massimo di x mesi, da scalare dal prezzo ( se il venditore si fida dell’inquilino non avrà problemi ad accettare tale modifica).

Non è la soluzione ideale, ma ormai di meglio è difficile fare.

Scusami, solo per capire, per la prossima volta, tu come ti saresti comportata?

 

[francesca63]

tu come ti saresti comportata?

Prima di tutto, avrei verificato la legittimità del contratto di locazione, clausole comprese.
Poi mi sarei accertata personalmente della disponibilità dell'inquilino a lasciare l'immobile dopo aver trovato un acquirente e a firmare disdetta con uscita in tempi certi e ragionevoli.
Infine, avrei fatto fare una proposta condizionata sospensivamente alla firma della disdetta entro una settimana con preavviso di x mesi, e alla effettiva liberazione dell'immobile entro la data prevista nella disdetta, fissando la data entro cui fare il rogito a immobile ormai libero.
L'acquirente avrebbe rischiato "solo" di perdere tempo, se l'immobile non fosse stato liberato in tempo. Senza disdetta, avrebbe perso solo una settimana.

Naturalmente, tutto questo non sarebbe compatibile con una condizione sospensiva per il mutuo; quindi la casa poteva essere proposta solo ad acquirenti che sono certi della loro finanziabilità.

Se devo essere completamente onesta, però, è decisamente probabile che un immobile in una situazione del genere io non l'avrei trattato.

Ti auguro che vada tutto bene, comunque, e che l'inquilino effettivamente vada via quando serve

 

[francesca63]

E tanti auguri !
se oggi ne compi davvero 50, è un traguardo importante !

 

[Be01]

Prima di tutto, avrei verificato la legittimità del contratto di locazione, clausole comprese.
Poi mi sarei accertata personalmente della disponibilità dell'inquilino a lasciare l'immobile dopo aver trovato un acquirente e a firmare disdetta con uscita in tempi certi e ragionevoli.
Infine, avrei fatto fare una proposta condizionata sospensivamente alla firma della disdetta entro una settimana con preavviso di x mesi, e alla effettiva liberazione dell'immobile entro la data prevista nella disdetta, fissando la data entro cui fare il rogito a immobile ormai libero.
L'acquirente avrebbe rischiato "solo" di perdere tempo, se l'immobile non fosse stato liberato in tempo. Senza disdetta, avrebbe perso solo una settimana.

Naturalmente, tutto questo non sarebbe compatibile con una condizione sospensiva per il mutuo; quindi la casa poteva essere proposta solo ad acquirenti che sono certi della loro finanziabilità.

Se devo essere completamente onesta, però, è decisamente probabile che un immobile in una situazione del genere io non l'avrei trattato.

Ti auguro che vada tutto bene, comunque, e che l'inquilino effettivamente vada via quando serve

grazie

E tanti auguri !
se oggi ne compi davvero 50, è un traguardo importante !

Grazie, sì sono 50