1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. twins

    twins Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    come da oggetto vorrei sapere in fase di sottoscrizione di una proposta di acquisto immobile quali sono le condizioni necessarie che devono essere presenti nel documento che poi verrà firmato dalle parti??

    Quali sono le clausule necessarie che ci devono essere per fare un acquisto sicuro??

    grazie mille.
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    fai una cosa, fai i controlli sull'immobile che ti interessa chiamando un tecnico di tua fiducia, geometra e poi saprai tutto sull'immobile.
    su quello che dichiara l'agente o il venditore..........io non ci metterei la mano sul fuoco ma nemmeno un dito ci metterei....... e se firmi una proposta/preliminare e poi salta fuori qualcosa di non sanabile entro il rogito sei ......in un mare di guai anche se hai ragione.
    fino a che l'acqurente non comincia veramente a tutelarsi da solo.............la vedo dura.
    cmq a parte questo i documenti e clausole sono questi:
    Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative l'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale.
    -certificato di conformita' urbanistica. IMPORTANTE - redatto da un tecnico/professionista iscritto all'Albo.
    -Dichiarazione di conformità degli impianti. se l'immobile e' di costruzione recente altrimenti per immobile usato puo' bastare dichiarare che le parti convergano.
    -Conformità impianti se realizzati dopo il 1990
    -certificazione di abitabilita'/agibilita'-
    - ACE - Certificazione energetica- obbligatoria dal 1 luglio- 2009
    -salvo accettazione mutuo-
    -libero al rogito ( se si vuole .............. condizione perentoria ed essenziale )
    -la parte promittente venditrice si obbliga sin d'ora a consegnar l'immobile in oggetto libero da cose di sua proprietà entro e non oltre la data del rogito notarile".
    se ti serve assolutamente libero il giorno del rogito metti la condizione essenziale e perentoria..........altrimenti in tanti casi il venditore ti potrebbe comunicare all'ultimo che vorrebbe uscire dopo il rogito...........:disappunto:
    se il proprietario ti chiede di rimanere dentro anche dopo il rogito e tu accetti metti subito delle penali per ogni gg di ritardo nella consegna nell'ordine almeno di 100 euro al gg.
    -spese condominiali in regola anche quelle arretrate e straordinarie.
    richiedi una lettera dall'amministratore del condominio in cui le spese condominiali sono fino al rogito pagate dal vecchio proprietario.
    All'atto sarà ben presente il venditore e con tanto di documentazione dell'amministratore scalare il residuo delle spese condominiali.... altrimenti niente atto.
    [​IMG] [​IMG]
    -data rogito - verrà stipulato entro e non oltre la data del xxxx oppure si puo' indicare la data del rogito come termine perentorio ed essenziale .......... dipende da caso a caso.
    -l'immobile non proviene da donazione ventennale "la parte venditrice garantisce che l'immobile non perviene da atto di donazione nel ventennio anteriore ad oggi"
    -libero da cause e contenziosi di qualunque natura
    -Tutti gli accessori presenti risultano inclusi nell'appartamento: elenco xxxxx se vengono promessi degli arredi.
    -registrazione preliminare
    -trascrizione preliminare Codice Civile art. 2659 (Basta dire nella proposta/preliminare che le parti sono d'accordo nel ripetere lo stesso in forma notarile ai fini di una trascrizione).
    -penali da inserire nel caso il venditore non uscisse di casa il giorno del rogito + un deposito cautelare di 20k o 30K euro.
    importante specificare ed inserire il deposito cautelare subito perche' al momento del rogito il venditore si puo' rifiutare di lasciare il deposito cautelare da dove decurtare le penali.
    ect etc....................
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    questa è una new entry...
    Cosa sarebbe in pratica?
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non invidio il proprietario da cui acquisterà CCC1956, che pretende il mondo, ma non sappiamo se il mondo lo dia :risata:
     
    A frmrudy piace questo elemento.
  5. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    la cifra da lasciare in deposito dal notaio. non e' chiaro??:p
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Intendi da segnare in compromesso, immagino.
     
  7. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    buongiorno bagudi.................... io non pretendo il mondo, non esagerare, io pretendo correttezza come quella che do quando vendo.
    e' chiedere troppo???
     
    A Pippi e La Capanna piace questo messaggio.
  8. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    magari di piu' nella scrittura integrativa............... :p
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Dai, si scherza...:maligno:

    Per quanto riguarda " scrittura integrativa" e " compromesso", mi sembra proprio di stare nello stesso mondo in cui i "finanziamenti ai partiti" vengono chiamati "rimborsi elettorali"..... e sai come la penso in merito
     
  10. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista

    :D sono d'accordo con te ma all'inizio quando annaspavo per capire le cose e non sapevo niente o quasi niente bastava poco per non capire.
    e chi ci legge e non conosce le piccole/grandi differenze fra preliminare e scrittura integrativa.............credimi va nel pallone.
    Cmq e' la stessa cosa con un' enorme differenza per come lo usi.:p
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Purtroppo.
    Sono le eccessive finezze della nostra lingua...
     
  12. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Posso fare una domandina?
    Sono andato da un AI. Dovrei fare una proposta d'acquisto con svariate sospensive (legate ad esigenze della proprieta', nessun mutuo da parte mia) e abbastanza delicata dal punto di vista dei permessi di costruire (non e' automatico che vengano concessi alle condizioni che richiedo).

    Ho stilato (assistito da un legale) una proposta chiara e circostanziata, con le clausole che garantiscono sia me che la proprieta', in modo che chiunque in caso diventasse il tutto piu' oneroso c'e' la possibilita' di risolvere con esborsi limitati e soprattutto senza incorrere in cause sanguinose.

    In tutta risposta, viste le clausole e la lunghezza della proposta (si', perche' evidentemente la bonta' si misura in "pagine", non in quello che c'e' scritto e meno ce ne sono piu' la proposta e' "buona", perche' il venditore deve "leggere di meno") mi ha riso in faccia, lanciandola sul tavolo e dicendo, senza neppure leggerla, che non l'avrebbe mai presentata. Gli ho fatto gentilmente notare che la prima pagina erano solo i dati obbligatori, miei e del venditore, con i dati catastali (cosa che l'AI nella sua maglifica proposta di 1-pagina-1 "che piace tanto ai venditori" relegava alle prime 6 righe rimandando ad allegati... quindi da 1 pagina diventano miracolosamente almeno 2...). La seconda pagina conteneva le clausole sospensive e anche li' gli ho fatto notare che erano quelle indispensabili che avrebbe obbligatoriamente dovuto mettere nella proposta. Articolate in modo da non dover mettere altri allegati se non uno in copia conforme, senno' la sua "propostina" avrebbe assunto la forma di plico, comprendente anche tutta la pratica del PdC. Terza pagina le modalita' di pagamento, anch'esse con riferimento alle sospensive. Ultime pagine, arbitrato (non presente sulla sua propostina, ma che anch'esso ha affermato come utile ad evitare sanguinosi processi, anche se mai usata), dati per la privacy (e la propostina-small aumenta di altre 2 paginette), spazio per il deposito dell'assegno e per l'accettazione da parte del ventitore (altre 2 paginette, perche' scritte in doppia interlinea e con campi da compilare). In pratica 7 pagine al posto di 1, ma che alla fine si sarebbero ricondotte alla stessa "lunghezza" una volta impostate tutti i dati, le clausole sospensive, le modalit'a di pagamento, i moduli di accettazione, arbitrato (facoltativo) e privacy.

    In conclusione, poi, gli ho fatto notare che la sua proposta-light non era altro che la mia, scritta pero' col cu*o, in quanto, duclis in fundo, rimandando ad un preliminare da stipularsi entro il..... era pura carta straccia, impugnabile in una causa sanguinosa e che non garantiva ne' me, ne' lui (provvigione), ne' il venditore. Mentre il mio era un vero e proprio preliminare, legale ad ogni effetto, in cui tutte le parti, lui compreso, erano tutelate. Pronto da cuocere senza passare da altro. L'unico suo "problema" e' che richiedeva solo di essere letta non come propostilla, ma come vero e proprio preliminare e "capita", almeno una volta, per non esserne spaventati.

    Gli ho comunque laciato la liberta' di stilare la proposta come lui credeva meglio, riservandomi di firmarla solo se la riterro' idonea, consigliandogli pero' di dargli una letta, o meglio, di farla leggere al suo legale o notaio. E che comunque il contratto per l'acquisto della mia Fiesta da 10k era molto piu' articolato della sua proposta per una casa da 300k...

    E' comunque stigmatizzabile come si voglia far passare come "semplicita'" quello che e' spesso e' solamente superficialita', imprecisione e pressapochismo.
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  13. sfilasto

    sfilasto Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Cari colleghi, ritenete anche voi come me che snocciolare consulenze articolate sul blog possa essere pericoloso? Nel senso che magari se un utente non è in grado di capire la portata di quello che gli viene consigliato e il perchè, non vi è il rischio di fare terrorismo? Inoltre il tono della risposta di ccc1956 lascia intendere un pregiudizio notevole, che l'agente immobiliare di twins sia qualcuno da cui guardarsi. Se quest'atteggiamento perdura sarà difficile ottenere la fiducia degli utenti quale categoria professionale. Che ne pensate?
     
  14. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    E........certo mettiamola cosi'.......quando si cerca di aiutare gli utenti non certo Voi.
    immagino che tu ti riferisca alla risposta che ho dato sulla scrittura integrativa.
    io sono solo una persona precisa e chiamo le cose con il loro vero nome.
    non critico certo bagudi che ha parlato di preliminare................ ma sorrido al tuo
    post................che mi fa capire tante cose.
    accidenti la risposta di Wile la dice lunga su cosa pensa dell'operato del suo agente di turno e spero che tu non voglia dare la colpa questo al mio pregiudizio notevole come dici tu.
    Questo poi ti ricordo e' un forum.........se non vuoi piu' collaborare puoi anche lasciarlo.:innocente:
    senza rancore.
     
    A Wile piace questo elemento.
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ha detto questo?
     
  16. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    no...........e' una risposta a chi dice agli altri colleghi:p di stare attenti a collaborare e a dare informazioni. se vuoi, non darle tu le informazioni ma non incitare gli altri.
    quindi............la risposta e' motivata.
    del resto parlava di fiducia persa e difficile da recuperare..............di terrorismo..........
    accidenti.:p
     
  17. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non sono collega, ma spero di poter rispondere dal mio punto di vista.

    Ho una trattativa con alcuni punti piuttosto "critici" e vincolanti il reale interesse per la cosa. Trattasi quindi di una trattativa per cosi' dire, complessa, con tanti "tasselli" che devono incastrarsi con tempistiche precise e che devono essere chieste di volta in volta agli organi competenti, non e' la semplice vendita di un appartamentino. E non puoi quindi trattarla allo stesso modo, con un fogliettino striminzito e 2 clausole buttate alla "viva il parroco", lasciando tutto alla "buona fede" e alla speranza che tutto vada per il verso giusto.

    Anche questo mi e' stato detto: "Ma si, dai, fai una firmetta, e' una proposta all'acqua di rose, poi l'assegno non lo consegno, e' solo per dire che sei interessato e si procede, qui ci fidiamo di tutto e di tutti". Pero' vuoi una firma e un assegno. E solo da me. Allora ho proposto "Guarda, ti conosco, conosco venditore e costruttore. Ci fidiamo tutti. Non ho motivo del contrario. Hai ragione. Allora aspettiamo, di comune accordo, che tutto sia gia' sistemato, a quel momento andiamo anche direttamente al rogito. Senza clausole, proposte, sospensive, preliminari e compagnia bella. Se ti fidi di me come ti fidi del venditore, ti garantisco che la compro. Stretta di mano e via. Ma se firmo, non firmo "cosi' per firmare", o si fa una cosa precisa e puntuale, visto come si deve procedere, o non la si fa affatto e si va con la reciproca fiducia. E alla fine nessuno perde nulla a parte il proprio tempo".

    Se ci fidiamo, allora ci fidiamo tutti. E si procede sulla reciproca fiducia. Se invece c'e' uno che deve "dare prova" incondizionata della propria fiducia, allora che questa sia ben circostanziata e che dall'altra parte si assumani impegni PRECISI e vincolanti. Altrimenti qui il gioco si fa troppo impari.
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non ha tutti i torti.
    Mi spiego meglio: x chi conosce la materia unire tutti i concetti non è difficile. Per gli utenti che vengono a chiedere qualcosa, proprio perchè non conoscono tante cose, un piccolo post scritto rapidamente potrebbe essere deleterio. Terrorismo io l'ho interpretato in quel senso...
    tu pensi sempre male degli AI :maligno:
     
  19. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Tutte le volte si va a parare qui...
    Gli AI cattivi, che tentano di imbrogliare... e scappano appena incassato il tutto, i poveri compratori, ingenu,i che pensano comprare una casa sia come comprare un etto di mortadella... i venditori, carogne pronte ad ammollare le loro sòle a prezzo da villa hollywoodiana con la complicita' dei loschi in prima fila...

    Quando ci si scorda che anche un AI non puo' avere l'onniscienza in un mondo come l'Italia dove non c'e' certezza neanche sulle tasse da pagare e le norme ti cambiano letteralmente da una settimana all'altra, un proprietario non puo' ricordarsi cosa ha accatastato o fatto il suo trisavolo o come si sono "sbagliati" all'Agenzia del Territorio l'ultimo cambio di manager, cosa ha perso il Comune dai suoi dati e un acquirente non puo' sapere in anticipo con certezza matematica se il mutuo te lo daranno e a che tasso, visto che te lo cambiano alche il giorno prima del rogito.

    Quindi, siamo tutti in buona fede, salvo poi scoprire magagne nascoste e accusarci reciprocamente di averle deliberatamente nascoste. E giu' di cause, piagnistei su forum e compagnia bella.

    Il consigliare controlli non e' terrorismo, come non lo e' mettere una clausola sospensiva fino a che tali controlli siano stati fatti dal compratore in tempi congrui. E' vantaggio per entrambi, non mancanza di fiducia. Vantaggio per il compratore che SA cosa compra e del venditore che SA che quello che vende e' in regola. E in entrambi i casi, si puo' rinunciare in caso di vizi insanabili.

    A nulla valgono centinaia di trattative andate a buon fine, quando becchi quella "sfigata" per un AI puo' essere lo 0,5% di compravendite andate male in tutta la sua vita, ma per te, acquirente o venditore "normale" che compri/vendi 1 casa, al massimo, nella tua vita, il 100% delle trattative e' andato male...!!!:shock:
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  20. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    sbagli. infatti bagudi da persona e donna intelligente :applauso: ha risposto in modo chiaro e senza prendersela ed io ho capito quello che intendeva perche' conosco la sua idea sulla famosa sentenza di Cassazione.
    Al limite doveva prendersela lei, anche se non capisco perche', ma siccome e' intelligente ha capito che non era un appunto ma solo una piccolissima precisazione.
    poi tu intendi terrorismo come credi io invece in modo diverso.
    se essere precisi come bisognerebbe essere significa fare terrorismo...........a me sembra solo una polemica fine a se' stessa.:innocente:
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina