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  1. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ho una domanda su un problema serio di cui sono venuto a conoscenza sta sera, dopo l'assemblea di condominio.

    Pare certo che il titolare della società costruttrice, a cui sono rimaste intestate più di un terzo delle u.i. del condominio, realizzato una trentina di anni fa, navighi attualmente in pessime acque.

    L'amministratore ha presentato la situazione, da cui appare una situazione debitoria non ancora gravissima, (circa 4000 €) finora gestita con mano morbida, ottenendo dopo solleciti, qualche acconto, in attesa di tempi migliori. Il patrimonio immobiliare del personaggio, solo qualche anno fa ancora di notevole entità, parrebbe interamente ipotecato: e le eventuali possibili vendite (ci sono riscontri) impedite dalle banche stesse che non intenderebbero frazionare l'ipoteca. La informazione sembra essere di pubblico dominio. Il si dice riporterebbe che il passivo supera largamente il valore degli attivi. Non so se incluse le auto di lusso e sportive di cui disporrebbe ancora....

    Nel caso si dovesse aggravare e protrarre questo stato di cose, ci troveremmo di fronte ad uno stallo con conseguenze preoccupanti: non tanto per le spese condominiali, almeno fin che gli alloggi sono locati (solo uno è nelle disponibilità del titolare). Il problema si rifletterebbe sulle spese di proprietà, necessitate od obbligatorie, che potremmo avere a breve e medio termine (non finiscono mai...), con un condomino di peso nelle delibere, e probabilmente insolvente.

    Non mi interessa chiedermi se l'amministratore avesse dovuto segnalare ufficialmente con anticipo il problema, nè commenti sull'opportunità di acquisti in vista di un crack: mi interessa invece avere qualche opinione/suggerimento sulle azioni più opportune da intraprendere.

    Come ufficializzare il credito condominiale, ed inserirsi nella lista dei creditori, per non rimanere col cerino in mano?

    Il decreto ingiuntivo, che mi pare sarebbe immediatamente esecutivo, potrebbe passare davanti alla priorità dell'ipoteca bancaria, o finirebbe per ritorcersi su di noi facendo precipitare la situazione finora ancora abbastanza controllata, (mi riferisco ai rapporti con il ns condominio)?

    In assenza di una azione legale tempestiva, a cosa andiamo incontro? Quali azioni ritenete debbano essere avviate?

    p.s.: per lo staff: p.f. correggete il titolo: ... fallimento di un Condòmino
     
  2. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Decreto ingiuntivo e , subito dopo, iscrizione di ipoteca.
     
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  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie: conseguenze possibili? (intendo a seguito decreto.)
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il decreto ingiuntivo in questo caso è l'unica soluzione per cercare di rientrare in possesso dei soldi, il condòmino o vi paga o a quel punto aggredirete il patrimonio ( leggi ipoteca giudiziale su bene mobile o immobile ) ... ed in questo modo comunque entrerete nella cordata dei creditori di cui dovrà tener conto un eventuale , liquidatore, perito, o giudice. Altre soluzioni percorribili non ne vedo . Fabrizio
     
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  5. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ops... non avevo letto la risposta di Minucci
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti. Grazie anche a te per aver immediatamente corretto il titolo: me ne sono accorto appena ho inviato.

    Tra le varie preoccupazioni, mi chiedevo quale azione costituiva il male minore.

    Se la situazione di stallo dovesse protrarsi per le lunghe, il condominio avrebbe qualche possibilità di coinvolgere gli istituti bancari che detengono un'ipoteca? (ne dubito...)
     
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  7. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Con l'ipoteca si cristallizza almeno il debito. Poi....se ci sono creditori privilegiati ...è quasi come non aver fatto niente, epperò resta il massimo che si possa fare spendendo il meno possibile.

    In realtà...per circa 4.000 € di debito.....(che comunque son "poca roba") le vie potrebbero essere anche tante altre.
    Intendo dire che anche un pignoramento mobiliare (sempre dopo il decreto ingiuntivo) potrebbe essere fruttuoso.
    Ma ...tuto dipende da come il tizio ha strutturato le proprie cose.
    Bisogna vedere con quale identità risulta condòmino , e poi vedere quali beni sono intestati a quella STESSA indentità.

    Non posso tornare a leggere sopra per verificare, ma mi pare di aver letto che il tizio ha delle unità locate.
    Se è così ...la cosa pià semplice sarebbe il pignoramento presso terzi : con la dovuta procedura si obbliga l'inquilino a pagare al condominio creditore i canoni dovuti al debitore.
    Stesso dicasi per le auto: se sono intestate allo stesso tizio....sono pignorabili e il soddifacimento del credito condominiale è stra-garantito!

    L'amm.re deve muoversi, rivolgendosi a (quasi) qualunque avvocato. Il recupero crediti è roba da praticanti, e non occorre Taormina! ;)
     
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  8. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Mi piace, invece! Abbiam detto la stessa identica cosa!!! :ok:
     
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  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino

    Grazie mille: quella del pignoramento presso terzi non mi era venuta in mente, ci coprirebbe almeno per la gestione corrente.
    e lasciamo perdere l'amministratore... l'avevo premesso..... quando ho ipotizzato il decreto ingiuntivo ha glissato, comunque un legale verrà "consultato": oltre a girare i tuoi utili suggerimenti aggiungerò anche di rivolgersi "fuori piazza" ... nelle piccole città è più prudente! Si instaurano connessioni ... improprie.

    Per stasera grazie. A domani

    p.s.: Alla osservazione circa la "vera" titolarità avevo già pensato: ha comunque sempre agito tramite società, ed è una persona molto conosciuta. Devo dire che fa pure tristezza vedere come ci si possa rovinare così in fretta
     
  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma è la realtà :ok::fiore:
     
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  11. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Ma...non puoi "lasciarlo perdere", l'amm.re.
    E' LUI che si deve muovere!!!
    Preciso subito che io non lo biasimo affatto!!! Per i miei gusti è una dimostrazione di intelligenza e di saper vivere quella che un Amm.re dà quando evita il più possibile i decreti ingiuntivi. Io stessa ne ho firmati pochissimi in vita mia, e mi sento "sbagliata" ogni volta che ne firmo uno! Però...mannaggia....quando è necessario...E' NECESSARIO!!!!!

    Non so quale sia il bilancio medio del tuo condominio, ma insomma...4.000 € mancanti pesano su qualunque bilancio! Anche perchè....non son mai "solo quelli" a mancare in cassa!!!! E le consuguenze le pagano TUTTI i condòmini, ora più che mai!!!
    Tutti i fornitori, ora, volgiono essere pagati SUBITO. E...quelli più organizzati...devi vedere come caricano di interessi e more!!!!

    Ottima l'idea di rivolgersi al "fuori piazza". ;)
    Fidarsi è bene, ma...non fidarsi è meglio! :stretta_di_mano:
     
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  12. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il condominio, previa opportuna valutazione, potrebbe agire per far dichiarare il fallimento........

    Smoker
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie Minucci: oggi il debito è contenuto, credo anche per merito dell'amministratore che solelcitando acconti, anche se col contagocce è riuscito a limitare per ora il credito.

    La domanda però la ponevo in prospettiva: la situazione sembra peggiorare; e prendendo atto delle difficoltà, si comincia a differire la decisione per attuare manutenzioni ed interventi straordinari; questo alla lunga rappresenta il danno maggiore.

    Agendo con il decreto ingiuntivo, magari presso terzi come si suggeriva, questo potrebbe innescare una dichiarazione di fallimento?

    Vengo allora all'intervento di smoker: la posizione del condominio trarrebbe da questo qualche vantaggio, o si cadrebbe dalla padella alla brace?
    A chi può convenire? Perchè?

    p.s.: ho notato gli ultimi interventi solo stamattina; non mi è giuntala solita segnalazione via mail! Mi pare che ultimamente alcunei aggiornamenti non vengono più segnalati.
     
  14. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Il fallimento può intervenire ugualmente e per mano di qualunque creditore dell'impresa , ma di sicuro non me lo andrei a cercare con le mie mani!!!!!!
    Quando capita, come purtroppo capita, che un condòmino fallisce....allora sì che si aprono tempi biblici per la soluzione dei problemi!!!!!! E anni e anni di "fondo morosità" pagato da tutti gli altri condòmini, col sogno di riprenderlo almeno in parte, fra chissà quanti anni!!!
    Il decreto ingiuntivo non porta assolutamente alla dichiarazione di fallimento.
    Per quest'ultima occorre presentare un'apposita istanza.

    -----------

    Per le notifiche degli interventi sul forum ho riscontrato la stessa caratteristica che hai descritto.
     
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