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  1. lullodoc

    lullodoc Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti!
    Sono un giovane ragazzo romano in procinto di fare il suo primo acquisto per un immobile che presenta delle irregolarità che vorrei superare regolarizzando tutto e facendo a mia volta dei cambiamenti. I limiti ovviamente sono i soldi e soprattutto il tempo visto che entro il 31 dicembre debbo procedere con il rogito se voglio mantenere le condizioni vantaggiose offerte dalla banca per ottenere il mutuo.

    PRESENTAZIONE IMMOBILE
    La villetta è stata costruita nel 2006 ed è distribuita su 3 livelli di cui un pian terreno e primo piano abitabili e un piano seminterrato accatastato c2 con annesso “lavatoio” presenta ora una situazione planimetrica differente dalla situazione catastale. La casa deve essere acquistata per metà con mutuo, quindi deve superare la perizia, e il rogito deve avvenire ENTRO il 31 dicembre, condizioni dettate dalla banca per beneficiare di uno spread basso.

    SITUAZIONE ATTUALE (guardate l'immagine allegata)

    PIANO TERRA:
    Mentre a livello catastale risulta essere costituito da un unico ambiente con angolo cottura, al momento è stato diviso in due camerette e un corridoio.
    PIANO INTERRATO:
    Rispetto alla planimetria catastale è stato aggiunto un camino e le due stanze “intercapedine” finali sono state unite in un unico ambiente destinato ad uso cucina.

    COME VORREI TRASFORMARLO:
    PIANO TERRA:
    Vorrei che la camera piu’ piccola e il corridoio fossero uniti in un’unica stanza ad uso cucina e lasciare la cameretta da utilizzare come studio. Poiché in questo modo il bagno avrebbe la porta a contatto con l’ambiente cucina ci possono essere problemi al fine di regolarizzare questa disposizione?

    PIANO INTERRATO:
    Per quanto questo piano rimanga accatastato come un c2, vorrei che quanto meno gli spazi fossero esattamente rappresentati in planimetria, se possibile e se sia opportuno farlo.


    QUESITO:
    Considerando che vorrei fare un acquisto “sicuro” , regolare a livello planimetrico catastale e il più economico possibile, qual è la strategia migliore da intraprendere?

    Mi è stato offerto di ripristinare la situazione planimetrica precedente oppure di fare una dia in sanatoria per sanare la situazione attuale a carico del venditore, oppure di acquistare il tutto lasciando le cose come sono (con ovvio sconto sul prezzo di acquisto).
    Quale delle situazioni citate è piu’ opportuna per trasformare la casa cosi come la vorrei, cercando di regolarizzare il tutto nel modo piu economico possibile e soprattutto entro il 31 dicembre giorno limite per fare il rogito?


    GRAZIE A TUTTI PER L'AIUTO CHE MI OFFRITE!

    Alessandro PRIMA DOPO CASA.jpg
     
  2. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ciao Alessandro,
    di situazioni come la tua ce ne sono parecchie!!
    La cosa che ti consiglio e' di dividere le problematiche:
    1. sistemare la problematica per l'acquisto;
    2. una volta comprata fare le modifiche che vuoi tu!
    Due tempi diversi due cose diverse!!

    Non puoi acquistare lasciando tutto cosi' perche' ti bloccano sicuro l'acquisto sia il perito della banca sia il notaio perche' dal 2010 l'immobile che si acquista deve corrispondere al catastale!!
    Quindi, se ti sei rivolto ad un agenzia immobiliare,in questo caso l'acquisto tu non lo fai ma i soldi che hai dato a loro se li tengono!!...direi di abbandonare l'idea!

    sia il ripristino sia la dia/scia sono a carico del venditore, non tuo, sono loro in difetto...!!!
    Puo' essere anche che quei cambiamenti attuali siano frutto di una licenza chiesta e di un mancato accatastamento in qual caso basta fare quest'ultimo...anche se ci credo poco!

    Io farei ripristinare al venditore le intercapedini anche in maniera blanda e sanerei le altre modifiche con scia e poi accatastamento, in questo modo il perito non potra' avere niente da dire venendo a fare il sopralluogo e al notaio presentate l'accatastamento valido, non ci vuole molto ce la fai per il 31 dicembre!!

    Una volta acquistata con una scia ti fai le modifiche interne che vuoi e poi accatasti cosi' sei apposto e sei tranquillo perche' casa e' tua!!

    spero di esserti stata utile
     
    A SALVES, lullodoc e ccc1956 piace questo elemento.
  3. GladiusAgenteEst

    GladiusAgenteEst Membro Junior

    Privato Cittadino
    Dipende che perito ti capita ma, allo stato attuale delle cose non rischierei minimamente, quindi fai la proposta vincolata alla sistemazione totale della planimetria o ne cerchi un altra, in questo periodo se hai la delibera in mano le offerte non mancano.
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Enrica ti ha dato la prassi corretta da fare, concordo pienamente.
     
  5. lullodoc

    lullodoc Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per la risposta!

    Enrica quindi se non ho capito male consigli di aggiornare con una scia normale (quindi nn in sanatoria) la situazione attuale e di provvedere poi alle ulteriori modifiche una volta proprietario, giusto?

    PS le intercapedini se erano separate sicuramente c'era una ragione, ma possono comunque essere unite con un'altra scia?

    Grazie mille per l'aiuto!

    Alessandro
     
  6. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    per le intercapedini:
    le intercapedini debbono rimanere tali poiche' utilizzarle come sono adesso e' un abuso edilizio perche' aumenti la superficie utile e non si puo' fare, le puoi sanare solo con un condono con la scia o anche dia non ci fai nulla!!
    Per cui falle ripristinare per la vendita e poi quando sara' tua se vorrai le riuserai ma nella scia che farai sempre intercapedini saranno!!!

    Per la scia:
    se fai una scia normale e' come se i lavori tu li dovessi ancora fare per cui paghi meno di oneri comunali per l'istruttoria della pratica ma se a qualcuno salta il picchio e ti manda i controlli e i lavori sono gia' fatti e' un po' un casino, diciamo che si fa ma e' un po' piu' rischioso, no so dove abiti di preciso e per cui non ti posso dire se e' una zona a rischio o meno, comunque tanto e' il venditore che lo deve fare a te il rischio che corre non dovrebbe interessare.
    Deve passare almeno una settimana 10 gg per la chiusura lavori altrimenti e' troppo palese!

    se fai una scia in sanatoria paghi molto di piu' di oneri per l'istruttoria ma non rischi dato che e' una sorta di autodenuncia.

    Mi sembra di averti illustrato tutto, se serve altro sono a disposizione
     
    A ccc1956, lullodoc, Bagudi e 1 altro utente piace questo messaggio.
  7. AngeloC

    AngeloC Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Sono d'accordo con Enrica. Segui la strada che ti ha suggerito, ma assolutamente fai fare il ripristino a spese del venditore PRIMA della vendita, e soprattutto vincola l'offerta d'acquisto alla conformità dei luoghi alla planimetria catastale aggiornata.
     
  8. GladiusAgenteEst

    GladiusAgenteEst Membro Junior

    Privato Cittadino
    Se interviene un istituto di credito mutuante, rischia che gli bloccano la pratica se l' immobile non è perfettamente conforme.
     

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