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  1. Francesco S

    Francesco S Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao,vi vorrei porre un quesito,per sapere come muovermi meglio.

    Situazione: è stato firmato un contratto preliminare qualche mese fa,con queste date:

    31/12/2014 firma rogito
    31/01/2015 consegna cosa

    con queste condizioni: in caso la casa non fosse pronta ,dal 1/02/2015 e per ogni frazione di mese successivo ci sarà penale da parte del costruttore di tot euro verso me per il ritardo.

    Domanda:

    ovviamente chiederemo di spostare la data del rogito,visto che a capodanno non ci sarà nessuno,volevo però chiedere a voi,che data mi consigliate?

    Vi posso dire che per il 31/01/2015,tra pratica di mutuo sicuramente in corso,tra allacci utenze e luce,acqua e gas funzionanti,tra altre cosette che potrebbero uscire,non sono sicuro al 100% che la casa sia in consegna.

    Innanzitutto,tanto per capirci,due domande secche:

    1) per la pratica mutuo servono circa 45gg e sapendo che il rogito era stato fissato al 31/12/2014 e che ancora io non ho il documento del frazionamento ipoteca che la banca mi richiede,siamo fuori tempo (considerate le vacanza natalizie anche). Posso imputare al costruttore la colpa di questo ritardo nella concessione mutuo?

    2) sapendo che i tempi da parte delle società erogatrici di acqua,luce,gas sono di diversi giorni,affinchè le utenze siano attive e che effettivamente acqua luce e gas funzionino,se si arriva al 31/01/2015 con casa finita ma senza luce ed acqua,la casa può definirsi 'da consegnare' e quindi il costruttore non è imputabile per questi ritardi nella fruizione dei servizi?

    Questo perchè lui se ne vuole lavare le mani in caso luce acqua e gas me li attaccano e funzionano magari ad agosto,cioè dice che non è colpa sua.

    Io,però,d'altro canto,ho mandato e sto mandando mail da posta certificata sia per sollecitare la consegna del documento dell'ipoteca,sia per attrezzarsi già da ora affinchè al 31/01/2015 luce acqua e gas funzionano.

    Alcuni passi del preliminare :

    - l'appartamento viene venduto a corpo,libero da pesi,canoni,oneri di carattere urbanistico e fiscale.
    - in caso di ritardi di ultimazione di lavori e quindi il differimento del trasferimento di proprietà oltre il 31/01/2015 la parte venditrice pagherà tot euro per ogni frazione di mese.
    - si conviene a favore della parte parte acquirente la risoluzione del di diritto del contratto nel caso:
    in cui alla data del rogito ci siano ipoteche,servitù pregiudizievoli,diritti di terze parti ,vizi occulti in base all articolo 1490;
    ci siano irregolarità urbanistiche o edilizie


    Tutto qui,che mi dite?



     
  2. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il primo e unico consiglio che ti do è di porre queste domande direttamente al Notaio rogante...ormai ci sei, il preliminare è già stato firmato, è inutile farsi le ....... mentali. Per quanto riguarda gli allacci delle utenze non ho capito a cosa ti riferisci....gli allacci al tuo appartamento sono a carico tuo, che c'entra il costruttore? Mentre sul discorso mutuo, è chiaro ed evidente che se lui non certifica l'avvenuto frazionamento, la tua banca non può erogarti il nuovo mutuo ed il ritardo dipenderà da lui....anche se poi, la colpa vera, probabilmente, sarà delle tempistiche di frazionamento...tieni presente, comunque, che per quest'anno i giochi stanno praticamente a zero...nel senso che, se non hai comunicazioni entro il 15 dicembre, ti puoi mettere l'anima in pace e cominciare riposarti almeno fino a metà gennaio....non credo che rogiterete prima di febbraio, io comincerei a pensare ad una proroga della data, come minimo, a fine febbraio e contestuale consegna chiavi.
     
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  3. Francesco S

    Francesco S Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie innanzitutto.

    Ti spiego il discorso utenze e poi ti chiedo una cosa.

    Allora,non parlo di costi degli allacci (che pagherò io) ma proprio di richiesta degli allacci ed attivazione di questi,che il costruttore mi ha detto che se ne occuperà lui.

    Però,se ne vuole lavare le mani in caso,magari,la casa fosse pronta per il 31/01 ma ancora luce,acqua e gas non funzionano.

    Però al momento del rogito deve darmi tutti i documenti per l'agibilità,classe energetica,etc...ma se luce e gas non funzionano,come si fa a certificare tutto e quindi a fornirmi sti documenti? Può vendere e ritenere in consegna una casa senza luce,acqua e gas funzionanti pur avendo a suo carico le pratiche per farne richiesta?


    E poi,mettendo caso che si sposta il rogito a Febbraio,lui pagherà la penale visto che non ha mantenuto la consegna fissata per il 31/01?
     
  4. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Non ti seguo...lui deve far "allacciare" il palazzo....gli allacci di ogni singola unità abitativa sono competenza del relativo proprietario....o ti ha detto che ci pensava lui prima del rogito? In tal caso lo dovrebbe fare a nome suo (della società) e poi tu dovrai volturare dopo il rogito...ma mi sembra di capire che trattasi di accordo verbale...che evidentemente lascia il tempo che trova...infatti ci sta ripensando...

    L'agibilità riguarda il palazzo nel suo insieme e va a certificare la regolarità col progetto approvato ed il rispetto del regolamento igienico-sanitario, specificherà la composizione del palazzo, ovvero tot numero di appartamenti residenziali, tot numero di uffici (se presenti) tot numero di cantine, box/posti auto, negozi e via dicendo...gli allacci, ovviamente non servono se non quello principale, così come l'allaccio in fogna.
    L'APE verrà redatta in funzione, principalmente, dell'impianto termico (inteso come distribuzione) e delle caratteristiche della caldaia (e quella si che deve essere montata), oltre alle caratteristiche costruttive e degli infissi, anche qui l'allaccio effettivo al gas (sempre dell'appartamento, il palazzo è collegato) è ininfluente..
    Per quanto riguarda la proroga e la penale, dipende da cosa scrivete sull'accordo di proroga...in generale, una proroga va indicata come parte integrante del precedente preliminare, specificando che rimangono valide tutte le altre clausole sottoscritte, quindi anche quella della penale...sulla quale, però, ho un dubbio perché riferita esclusivamente a ritardi del fine lavori... e se prorogate per ritardi nel frazionamento del mutuo del costruttore?
     
  5. Francesco S

    Francesco S Membro Junior

    Privato Cittadino
    esatto...e se si proroga per ritardo causa mutuo? Non è certo colpa mia.
    per gli allacci io devo dargli,come scritto nel preliminare,tot euro per avere gli allacci nel mio appartamento.
     
  6. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    No, non è colpa tua ma la penale mi pare di capire che sia solo per i ritardi sui lavori, che dipendono effettivamente da lui, mentre il frazionamento potrebbe dipendere esclusivamente dalla banca e lui non può fare nulla.
    Se per gli allacci si è impegnato sul preliminare, allora deve pensarci lui...avete specificato anche la tempistica?
     
  7. Francesco S

    Francesco S Membro Junior

    Privato Cittadino
    Tempistica degli allacci dici?
    No,quello no. Unica tempistica datata è la consegna della casa,entro cui deve fornire anche documentazione,come dicevo prima,anche di quello del certificato di agibilità relativo all'immobile.

    Stavo leggendo ora che proprio questo certificato viene rilasciato in base poi a dei test fatti sugli impianti.
    Quindi presumo che acqua,luce,gas...debbano essere funzionanti nel mio immobile affinchè sia rilasciato il certificato,no?
     
  8. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Forse ti confondi con il collaudo degli impianti che si fa prima del fine lavori e per le singole, relative certificazioni...personalmente non ho mai visto compiere test sull'impianto termico per la certificazione energetica, questa si calcola in base a dei parametri fissati per legge.
     
  9. Francesco S

    Francesco S Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ah ok,discorso capito....!
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ti darà la richiesta che protocollerà in comune, rogiterai con quella, con l'impegno da parte del costruttore, di, nel caso il comune bloccasse i termini, di provvedere a sua cura e spese a inoltrare la documentazione aggiuntiva richiesta.[DOUBLEPOST=1417096100,1417096053][/DOUBLEPOST]
    Non può farlo a tuo nome, non sei proprietario.[DOUBLEPOST=1417096222][/DOUBLEPOST]
    no non puoi imputare a lui questo ritardo, lui ha l'onere dei contatori, i contratti con i singoli fornitori è affar tuo.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  11. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Consiglio di posticipare l'atto notarile contemporaneamente alla consegna dell'immobile togliendo la penale.
     
  12. Francesco S

    Francesco S Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ok...
    Ovviamente,cambiare la data del rogito comporta firmare un nuovo contratto presso il notaio ,aggiuntivo di questa modifica ma che mantiene tutto quello scritto sul contratto originale no?

    Farò spostare la data del rogito al 28/02/2015 ,con data però di fine lavori al 31/01/2015. Cosi almeno non ci perdo la penale,visto che sforerà (mi ha confermato che di sicuro per Gennaio non farà a finire pianerottolo,scale,etc).
    Posso fare questo si?
     
  13. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non serve andare dal notaio, basta un'aggiunta sul preliminare dove si concorda di posticipare la nuova data del rogito e la consegna immobile, non credo accetterà la penale.
     
  14. Francesco S

    Francesco S Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ok,ma l'aggiunta sul preliminare la posso preparare io,poi la porto dal costruttore e la firmiamo insieme?
    Perchè il contratto preliminare è stato firmato dal notaio e registrato.
     
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  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    se non cambiate le condizioni economiche si può fare. Incontro con il costruttore, e stabilite il nuovo accordo di posticipo della data del rogito. Se poi vuoi andare dal notaio perché sei più tranquillo, va pure, ma sappi che anche se il preliminare è stato registrato rimane una scrittura privata.
     
  16. Francesco S

    Francesco S Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ah ok,quindi mi accordo solo col costruttore sulla modifica della data del rogito,spostata al 28-02-2015,mantenendo però tutto quello scritto sul preliminare,compresa la data fine lavori al 31-01-2015 più penali x ogni mese che sfora.

    Giusto?
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    però per piacere scrivi anche che " dato che tizio sig. costruttore, non ha consegnato i documenti del frazionamento per tempo, di comune accordo si posticipa la data del rogito al .... perché fuori termine per istruzione bancaria" Se non firma però non prendertela con me!
     
  18. Francesco S

    Francesco S Membro Junior

    Privato Cittadino
    ok,grazie.
    Ma no...ti ringrazio anzi :)
    Altra cosa : per firmare questa modifica del preliminare,dato che gli acquirenti siamo due (io e la mia ragazza),in caso lei non può venire a firmare questa modifica,può farmi una delega?
     
  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    fissa un appuntamento in modo da essere presenti entrambi.
     
  20. Francesco S

    Francesco S Membro Junior

    Privato Cittadino
    Lei studia all'estero...prima di Natale non può venire in Italia e vorrei firmare questo documento settimana prox,in modo tale da darlo alla banca per avviare pratica mutuo.
     

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