1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. Naoto

    Naoto Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ho stipulato contratto di locazione a canone concordato ed e' nata una diatriba in merito al compenso spettante all'amministratore. Il conduttore adduce che queste siano a carico del proprietario. Ma dall'allegato G risulta che le stesse siano a carico del Conduttore. Avete chiarimenti in merito?
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    immagino che ci si riferisca all'allegato "G" del decreto Interministeriale 30 dicembre 2002. Ma non mi risulta che detto allegato ponga le spese dell'amministratore a carico di conduttore o locatore.

    Mi pare di aver letto che, in assenza di specifiche pattuizioni, i costi per il compenso dell'amministratore e per l'assicurazione generica del condominio restino a carico del locatore...

    Ma sentiamo come la pensano gli altri...
     
  3. Naoto

    Naoto Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Infatti e' nato li' il tutto.... il conduttore ora contesta la cosa .... e' anche vero che ha firmato un allegato "G" prodotto dal locatore dove c'e' chiaramente specificato che le spese di competenza dell'amministratore sono a suo carico! il problema resta quindi capire se la cosa e' legalmente equa. L'associazione del s.u.n.i.a. ha gia espresso una sua opinione in merito adducendo che e' il locatore ha torto....
     
  4. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ripeto... come può aver firmato un allegato "G" che pone le spese dell'amministratore a carico del conduttore quando l'allegato "G" NON pone le spese dell'amministratore a carico del conduttore?

    Forse ha firmato qualcos'altro...
     
    A dormiente piace questo elemento.
  5. Naoto

    Naoto Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    sicuro.....
     
  6. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Art. 9 legge n. 392/78:
    Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

    Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.


    Cass. 3 giugno 1991 n. 6216, in Giust. civ. Mass. 1991, fasc. 6

    Le spese relative al compenso corrisposto all' amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell'esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell'immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo.
     
  7. Samuele Mirotta

    Samuele Mirotta Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Il D.M. 30/12/2002 all'articolo 4 stabilisce che per la tipologia di contratto (in questo caso a canone concordato ai sensi della legge n. 431/98) le parti fanno applicazione alla Tabella Oneri Accessori Allegato G al predetto decreto. Ma specifica che per le voci non considerate nella citata Tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali. La legge n. 392/78 all'articolo 9 non fa alcuna menzione all'onorario dell'amministratore e l'interpretazione prevalente della giurisprudenza è che Il compenso dell'amministratore non è spesa a carico del conduttore, essendo l'amministratore un mandatario dei soli condomini, titolari di un diritto reale inerente alle parti comuni ed ai servizi del condominio stesso. Il problema è che la restante parte della giurisprudenza sostiene che l'amministratore svolge un servizio di cui ne beneficia anche l'inquilino, così come le spese di cancelleria, di conto corrente, affitto sala assemblea. E non mi sento sinceramente (parlo da inquilino quale sono) a questo orientamento. In fondo, anche io inquilino usufruisco di determinati servizi comuni in virtù del rapporto contrattuale esistente con il locatore/proprietario dell'immobile che conduco in locazione.
    Sicuramente, in mancanza (come al solito in questo paese) di una specifica disciplina giuridica, bisognerebbe rivolgersi ad un avvocato, ma valuta attentamente se la spesa vale la resa!
     
  8. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Nella contabilità dei condomini, le spese dell'amministratore sono sempre in capo al proprietario dell'immobile ad esclusione delle spese citate nella 392/78.
    Chi abita l'appartamento in affitto si rivolge solitamente al proprietario non all'amministratore.
    Infine ci sono "contratti di locazione" dove il proprietario si fa carico anche della spese quali acqua etc etc... detto chiaramente sono i peggiori... in quanto si assiste spesso al cosiddetto "vuoto di memoria...o inquilini che abitano all'insaputa del contratto che dovrebbe partire mesi dopo..." per non identificare il n° di inquilini presenti effettivamente ed addebitare le spese ad altri inquilini/proprietari...
    (fonte... l'ultimo linciaggio a riguardo è di 20 giorni fa...)
     
  9. Samuele Mirotta

    Samuele Mirotta Membro Junior

    Agente Immobiliare
    ludovica83 convengo con te su questo punto. In effetti, vista sotto quest'ottica, è tutto corretto. Il problema reale è che le voci che compongono le spese condominiali sono talmente tante che sarebbe opportuno, già nelle fasi preliminari alla stipula del contratto, specificare preventivamente i criteri di ripartizione in merito all'onorario dell'amministratore, in virtù del cd. principio di autonomia contrattuale. Almeno da evitare in futuro il verificarsi di contestazioni.
     
    A ludovica83 piace questo elemento.
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Tutto vero e tutto corretto quanto letto sopra.
    Ma a mio modesto parere, in generale non completamente pertinente.

    L'onorario dell'amministratore è solitamente messo tra le spese di proprietà, ma la domanda è:
    - è lecito pattuire che le spese di amministrazione siano a carico del conduttore?. Io non conosco alcuna legge che lo vieti specificatamente.

    Un conto è l'assicurazione globale fabbricati, che è una garanzia per i proprietari, un conto l'amministrazione (dei servizi comuni) di cui usufruiscono tutti i residenti (condomini o inquilini).

    In certe regioni gli amministratori, nell'onorario base, non contemplano la suddivisione delle spese tra proprietario ed inquilino, e non svolgono una gestione separata: se chiamati a farlo, chiedono un tot per ogni doppia ripartizione; ma questo è un fatto solo pratico. In altre parti è invece quasi normale che l'amministratore tratti la situazione reale (proprietari e/o inquilini) e, salvo incidenti di percorso, riscuote le rate condominiale direttamente dagli inquilini.

    Non dimenticherei inoltre che lla L 392 del '78 assegna agli inquilini la competenza della gestione/decisione sulle spese di riscaldamento. Non vedo quindi perchè abbia diritto di intervenire e deliberare in assemblea, e non sia poi chiamato a sostenerne gli oneri.

    Alcune volte le spese di amministratore sono state assimilate al dettato riguardante la portineria, quindi 90% all'inquilino, 10% al proprietario. Il che sembra un equo compromesso.

    Semmai avrei dubbi sulla possibilità di introdurre varianti all'all. G: i contratti concordati mi pare siano vincolati agli accorsi territoriali esistenti
     
    Ultima modifica: 2 Agosto 2015
  11. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Io non sono d'accordo...
    Pensa l'inquilino che va alla riunione di condominio e deve votare anche per il rinnovo dell'Amministratore e poi cosa fa? Vota anche per le spese straordinarie che dovrebbe fare il proprietario?
    Sinceramente io ribalterei le percentuali che dici. 90% proprietario 10% inquilino... se proprio vuoi... Ma anche no, non mi sembra corretto che lui paghi per una persona che ha scelto il proprietario...
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Scusa Ludovica , ma ci sono alcune inesattezze in quello che hai scritto.
    L'inquilino ha titolo solo relativamente alle spese di riscaldamento centralizzato, per le quali (le sole) ha diritto a dire la sua e votare il consuntivo.

    Pensa a cosa succede se questi fossero in disaccordo per partito preso, dopo aver determinato le scelte: i proprietari sarebbero chiamati a rispondere delle scelte dell'inquilino, perchè certamente l'amministratore da qualcuno pretenderà di essere pagato.

    L'inquilino non risponde di spese straordinarie, e non ha titolo in merito in assemblea.

    Sempre in generale la gestione ordinaria del condominio è costituita per 80-90% dal riscaldamento, più pulizia scale e qualche spesa di piccola manutenzione (lampadine, serrature bloccate ecc): l'amministratore è pagato per quello.
    Quando si affrontano spese straordinarie l'amministratore che le gestisce chiede normalmente un extra in percentuale sulla spesa, che va a sommarsi al costo delle spese straordinarie a carico dei proprietari.

    Non mi pare nemmeno dirimente il fatto che l'amministratore sia scelto dai proprietari: del resto questi rispondono verso il condominio delle morosità degli inquilini, e non solo.

    Considero questa "consuetudine" di considerare di default le spese di amministrazione a carico dei proprietari, come uno dei vari "privilegi" accordati alla "cosiddetta" parte debole... Forse per evitare abusi, ma non per una ragione logica.
     
  13. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Posso essere d'accordo ma dal mio punto di vista personale, (dato che questo sono opinioni che vanno oltre la norme) da noi l'amministratore è pagato principalmente per discutere le spese straordinarie tra i proprietari.... è quello che gli porta via + tempo
    Perché una volta inseriti i fornitori nel gestionale del condominio, stabilita la manutenzione ricorrente.... non ha altro da fare se non conteggiare le spese dell'acqua in base alla dichiarazione dei condomini (e qui arrivano i problemi... di chi dice di non sapere di avere un inquilino...).
     
  14. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    La "ragione" logica e' che l'amministratore e' mandatario e i condomini sono i mandanti (cosa che gli inquilini non possono essere).Spetta al mandante remunerare il mandatario non a terzi.Nulla osta che il proprietario possa stabilire contrattualmetne con l'inquilino che le spese dell'amministratore siano a carico di quest'ultimo.
     
    Ultima modifica: 2 Agosto 2015
    A Bastimento e ludovica83 piace questo messaggio.
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    OK.
    Secondo te vale anche per i contratti secondo lo schema concordato?
     
  16. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Nel caso dei concordati bisogna fare riferimento a quanto previsto dagli accordi locali .
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    E' quello che pensavo anch'io. In questo caso non so se sia stato lecito far sottoscrivere un "allegato G" diverso da quello stabilito dagli accordi.
     
  18. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    L'allegato G del dm 30 dicembre 2002 puo' essere derogato solo da diversa contrattazione locale (resta comunque ai proprietari un margine di autonomia contrattuale anche se collettiva in quella sede). Per quanto non previsto nell'allegato il DM rimanda alla leggi vigenti e agli usi e consuetudini locali.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina