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  1. sylver71

    sylver71 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti,

    da un bilocale sono stati ricavati due monolocali fino ad oggi regolarmente locati in modo indipendente con tanto di contratto registrato alla AE.

    Visto che dal 1° Luglio 2010 è obbligatorio indicare sul Mod69 i dati catastali per gli immobili locati ci si ritroverebbe con lo stesso subalterno indicato su due contratti diversi, infatti a livello catastale risulta ancora il bilocale originario.

    Come è possibile procedere a questo punto con la locazione?
    Si possono fare due contratti distinti per lo stesso immobile/stesso subalterno?

    Grazie a tutti quelli che mi aiuteranno a fare luce su questa cosa.
     
  2. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    A mio modo di vedere per stare nella massima legalità dovresti procedere al frazionamento dell'immobile in due unità distinte creando 2 schede catastali.
     
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  3. sylver71

    sylver71 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Le due unità hanno una dimensione inferiore ai 28mq che è il requisito minimo richiesto dall'ufficio di igiene ambientale per avere l'abitabilità.

    Quindi niente accatastamento, niente abitabilità.

    Mi serve sapere se a livello normativo c'è la possibilità di fare due contratti diversi sullo stesso immobile identificato da un unico subalterno.
     
  4. mf.gestimm

    mf.gestimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Secondo me si in quanto è arrivato a un mio cliente un accertamento fiscale da parte dell'ADE e la storia è questa:
    un appartamento - un contratto di locazione tutto registrato. cambio di inquilino, nuovo contratto di locazione. Erroneamente non si fa la chiusura del contratto precedente. Imputato al proprietario doppio reddito al fine delle imposte (non in merito alla tassa di registro) spiegazione dell'ADE: il proprietario può aver stipulato due contratti a due persone diverse per lo stesso immobile. Paradossale per una situazione normale ma farebbe al caso di sylver71 e della sua situazione irregolare.
     
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  5. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Sinceramente non mi è mai capitato, ho cercato e non ho trovato casi simili. A naso, ma mi posso sbagliare, direi di no, poichè a questa stregua potrei locare lo stesso immobile non a due ma a venti persone con 20 contratti differenti, alla fine chi abita dove, Ma ripeto, non ho il fondamento giuridico per quello che sto dicendo :disappunto:
     
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  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Fa bene mf a concludere col condizionale: la risposta è così paradossale che sarei stato disposto a ricorrere alla commissione provinciale, chiedendo di pagare la sanzione per omessa tassa di risoluzione, ma devono dimostrarmi che ho percepito un doppio canone.

    Indubbiamente non conosco impedimenti a locare una poezione di alloggio: salva la adeguatezza della superficie per usi abitativi. Ma si entra in un'altra sfera, da ufficio di igiene, non AdE.
    Quesito al limite dei regolamenti ma curioso. Qualcun altro ha osservazioni?
     
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  7. mf.gestimm

    mf.gestimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Beh, Bastimento, è quello che ha fatto il proprietario in questione, appuntamento presso l'ADE e risolto la situazione
    provando però che il primo conduttore aveva spostato la residenza da un'altra parte.
     
  8. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Una situazione identica alla tua é capitata a me: un monolocale di mq.20 con entrata indipendente risultava accatastato con altro immobile di mq.100 con entrata indipendente, che il proprietario voleva affittare con 2 contratti differenti.
    Non potendo accatastare il monolocale per conto suo, data la metratura insufficiente per avere ogni abilitazione, si é proceduto con un contratto di locazione per l'immobile di 100 metri , mentre per il piccolo é stato fatto un contratto di affittacamera.
     
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  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Appunto, per cui mi rimane ancora il dubbio se sia ammessa la doppia locazione dello stessa unità immobiliare, o se l'atteggiamento AdE sia stato solo provocatorio per lasciare l'onere della prova al proprietario. E non è detto poi che questa via sia seguita da altre agenzie.
    Ma chi vieta di locare una porzione di una unità immobiliare? E nel caso, aggiungendo che non esiste ingresso indipendente, deve usarsi il contratto di affittacamere?
    La domanda di silver, sia pure eccezionale, pone un curioso quesito.
     
  10. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Un quesito che a mio parere può risolvere un legale.
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non è detto.
    Conosco ad esempio un collega che affitta a Bologna un appartamento a studenti, riservandosi sul contratto l'accesso e l'uso di una delle stanze presenti nell'alloggio. Il contratto è regolarmente registrato.

    A questo punto potrebbe anche affittare la suddetta camera, (sempre che non ci siano vincoli sul precedente contratto).

    In quel caso si avrebbero 2 contratti di locazione parziale di un immobile accatastato ABC.
     
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  12. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Sembra quasi un bed end brekfast. il proprietario affitta la camera nella sua abitazione.
    Oppure affitta l'appartamento e si tiene una camera.Uno dei tanti modi per sfuggire alla 431:basito:
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E se si facesse un contratto, individuando nella planimetria le due porzioni diverse ??

    Silvana
     
  14. sylver71

    sylver71 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ci sono due questioni fondamentali da tenere in considerazione:

    la prima - il proprietario ha sempre registrato presso l'ADE due contratti per lo stesso immobile e se pur non fosse "prima" necessario indicare gli estremi catastali questi sono sempre stati indicati. Ciò significa che l'ADE o non li controlla oppure pur rilevando lo stesso SUB non ne fa un problema. Forse l'importante è che si registri??? ;)

    la seconda - il commercialista di sicuro dichiara tutto il reddito per questo immobile indicando nella sezione apposita del 730 un rigo per ogni periodo in cui c'è del reddito per l'immobile in questione. Un rigo per ogni contratto appunto.

    Sta di fatto che le tasse TUTTE vengono regolarmente pagate e se dovesse scattare un controllo la prima cosa che verrebbe fatta sarebbe quella di incrociare i dati con l'ADE, ma questa risponderebbe che i contratti ci sono tutti quindi è tutto OK.

    Vero?

    Allora il problema non sorge più in capo al proprietario, se la mia analisi è corretta.

    Dunque il proprietario è OK, il commercialista è OK, l'ADE è OK, l'inquilino è OK. Allora non esiste più il problema. :^^:

    Ma se l'avere più contratti su uno stesso immobile non è normativato, su chi cadrebbero gli effetti di questa
    situazione?

    E' come il gioco delle scatole cinesi, infatti dalla mia prima analisi salta fuori un'altro PROBLEMA e cioè visto che è obbligatorio presentare l'ACE o comunque darne gli estremi in fase di registrazione vuol dire che per lo stesso immobile presento DUE VOLTE lo stesso ACE?

    Di sicuro qualunque certificatore farà l'ACE per un solo immobile, quello regolarmente accatastato", anche se le unità immobiliari da questo partorite sono due.

    Che casino... :disappunto:
     
  15. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    E fare un solo contratto cointestato?
     
  16. sylver71

    sylver71 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    No e ti spiego perchè.

    Dal bilocale regolarmente accatastato sono stati ricavati due monolocali perfettamente
    indipendenti l'uno dall'altro, pertanto l'affitto dei suddetti avviene in modo autonomo
    con persone che nulla hanno a che spartirsi.

    All'atto pratico sono due unità indipendenti ma formalmente NO.
     
  17. mf.gestimm

    mf.gestimm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Secondo me non è un problema la registrazione. Nel senso, a mio avviso nel momento in cui uno paga le tasse, in questo caso doppie credo che l'ADE non possa sollevare problematiche. Semmai il problema è di un altro genere di controllo... A meno che l'ADE non lo cataloghi alla stregua di un "immobile fantasma" o qualcosa di simile... Il problema è che se anche ti rechi presso uno sportello, di persona, a chiedere informazioni, oggi ti rispondono una cosa che probabilmente domani interpreteranno in maniera differente.
     
  18. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'inquilino non é ok. Entra e poi al primo problema con il proprietario ti crea delle grane, perché il contratto non é regolare, a meno che un inquilino non lo subaffitti all'altro, oppure come ha detto prima Alessandro Frisoli, non lo intesti a tutti e due. Ma chi si presta a fare questo gioco e con quale interesse? Per ora l'agenzia delle entrate non riesce a fare un incrocio a 90 gradi della situazione, ma nel tempo, già si é organizzata con il registro dei dati dell'immobile( anche se prima li mettevi sul contratto non li leggeva nessuno!), sarà il caso che la situazione la sani o affitti la camera come un qualsiasi locale non abitativo, poi di quello che ci fanno dentro, saranno affari loro.:ok:
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Appunto.

    E' certamente una situazione limite: ma sarebbe interessante sapere se esista una normativa al riguardo.
    Apparentemente, estremizzando il caso, forse bisogna assimilare questa situazione all'affittacamere.

    Doamndo: da cosa è normata e quali sarebbero gli obblighi in caso di affittacamere?
     
  20. sylver71

    sylver71 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sono daccordo con te!!!

    Il caso di controllo con relativa ispezione dell'immobile è una situazione molto improbabile e remotissima a meno che qualcuno (tipo vicino invidioso oppure inquilino scontento :fico:) non faccia una precisa segnalazione al comune che porti alla contestazione di ABUSO EDILIZIO.

    In questo caso sarebbero veramente lacrime di sangue per il proprietario. :triste:
     

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