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  1. xd1976

    xd1976 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera
    siamo 4 proprietari di uno stesso immobile, mia madre e i miei due fratelli con quote così divise: 67% (2/3) mia madre e il restante 33% in parti uguali tra noi fratelli.
    Usualmente locavamo questo immobile intenstando il contratto unicamente a mia madre e poi fiscalmente ciascuno dichiarava la sua quota.
    Questo era possibile in base a una legge di cui non riesco a trovarne traccia e di cui si era sempre occupato un ns amico avvocato.
    Potete aiutarmi?
    stamane presso gli uffici dell'AE hanno rifiutato di registrarmi il contratto con modulo 69 compilato con i dati di ciascun proprietario per far valere l'opzione della cedolare secca
    Addirittura mi hanno "consigliato" di indicare solo mia madre come proprietaria....e poi???
    Nessuno che sapesse di questa legge eppure io sono sicuro che esista, fiscalmente non abbiamo avuto mai problemi...pur avendone di altri

    Facendo delle ricerche ho analizzato l'art. 1108 del c.c. che prevede che in caso di locazioni inferiori ai 9 anni (qui si tratta di un periodo inferiore) è sufficiente il consenso dei 2/3 della proprietà

    hanno sbagliato quindi all'AE?:occhi_al_cielo:
     
  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    La risposta fornita dall'ufficio non appare convincente. Non è pensabile che l'unico locatore eserciti l'opzione per tutti. La soluzione più lineare, a mio parere, rimane la seguente: in caso di contitolarità dell'immobile ceduto in locazione ad uso abitativo, in regime di cedolare, è sufficiente la presentazione di una sola richiesta di registrazione mediante il modello 69 (nella fattispecie non sussistono le condizioni per l'utilizzo del modello telematico SIRIA) effettuato da uno dei comproprietari, sulla quale verranno riportati nei quadri B e F, fra gli altri, anche i dati degli altri comproprietari, per le rispettive quote di possesso, che delegheranno il primo, mediante l'apposizione della propria firma in un apposito spazio del quadro DELEGA, per l'eventuale opzione della cedolare secca: l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore, in quanto l'opzione esplica effetti solo in capo ai locatori che l'hanno esercitata.
     
    A Limpida piace questo elemento.
  3. xd1976

    xd1976 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ti ringrazio per la risposta però il mio problema è legato anche al fatto che il contratto riporta unicamente mia madre come locataria
    Questo all'AE lo trovano insufficiente però allo stesso tempo mi consigliano di indicare mia madre come unica proproprietaria
    Se il contratto è stipulato male andrebbe annullato se poi è corretto allora andrebbe affrontata la registrazione con piglio diverso anche perchè con la registrazione si fanno valere gli effetti fiscali oltre che civilistici
     
  4. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ho inquadrato il quesito: mi era sfuggito il fatto che il contratto fosse intestato solo a tua madre. Nel caso in cui ci siano più comproprietari, ma uno solo è indicato come locatore nel contratto d'affitto, in regime di cedolare, le soluzioni sono due: o si consente la compilazione del modello 69 anche da parte dei comproprietari non locatori (vedasi #2), oppure si deve integrare il contratto di locazione apportando una modifica di titolarità. Su questo punto servirebbe, comunque, una indicazione ufficiale da parte delle Entrate.
     
  5. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mi domando:
    Quando si registra un contratto di locazione per via telematica con l'opzione della cedolare secca, si invia al l'Ade anche il contratto di locazione?:domanda:
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non vorrei banalizzare la risposta, ma la soluzione mi pare più lineare di quanto finora emerso.
    1) Dalla domanda dovrei desumere che si stà parlando di un contratto nuovo
    2) La cedolare secca più essere adottata separatamente dai singoli proprietari
    3) In caso di cedolare secca adottata da tutti i comproprietari, il testo del contratto non viene depositato alla AdE, ma trattenuto solo dalle parti contraenti; la cosiddetta registrazione è aassolta con la consegna del mod. 69
    4) Nel caso una parte dei contraenti comproprietari non opti per la cedolare secca, permane l'obbligo di registrazione tradizionale del contratto, in bollo, con il pagamento della tassa di registro limitata alla quota di canone spettante ai comproprietari che optano per l'IRPEF ordinaria.

    Premesso che mi sembra opportuno che il contratto citi tutti i comproprietari, ciò sembra indispensabile soprattutto se vi trovate nel caso 4.

    Se invece la mamma oltre alla comproprietà per 2/3 disponesse dell'intero usufrutto, ciò autorizzerebbe la stessa a stipulare da sola il contratto di locazione. In questo caso i figli non sarebbero quindi interessati ad alcuna quota di reddito, e quindi esclusi da ogni tassazione relativa.

    Aggiunto dopo 2 minuti...

    Se si opta per la cedolare secca, non si consegna il contratto nemmeno all'ufficio, ma basta il mod. 69: ovvio quindi che anche telematicamente sia sufficiente il Siria. (che in fondo è un mod. 69 ridotto)
     
  7. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ragionamento lucidissimo (che può avere ben più di qualche fondamento). Straquoto Basty. :ok:

    Aggiunto dopo 8 minuti...

    Peccato che qui, negli uffici territoriali del Granducato di Toscana, non li abbiano ancora avvertiti..:sorrisone:
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... colpa anche tua...
    Portati dietro il provvedimento e la circolare di Caio Attilio B.

    Magari possono anche volerlo leggere, ma non dovrebbero trattenerne copia.

    Del resto, cosa pretendi? eravate solo un Granducato, avete votato favorevolmente nei plebisciti (?! = 2000 votanti?) per l'annessione al Regno di Sardegna (o d'Italia? bella domanda), adesso c'è la Repubblica ... per cui.. ci vuole tempo per adeguarsi a tutte queste novità! Poi i miei antenati vi parlavano in piemontese .... quindi è normale che siate rimasti un pò frastornati :^^:
     
  9. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    appunto, in via telematica come farebbe l'Ade a sapere se nel contratto ci sono i nomi dei tre proprietari?:confuso:
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Si, questo lo avevo capito, ma avevo in mente anche questa affermazione:
    Ora sotto l'aspetto civilistico non so se sia corretta una incompleta intestazione.
    Sotto il profilo fiscale se la AdE riceve l'intera tassa di registro e IRPEF solitamente non va ad indagare, ma potrebbe sollevare l'incongruenza delle dichiarazioni, e far quindi per lo meno perdere tempo in dimostrazioni.
     
  11. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma il contratto non é stato stipulato male. L'unica contestazione la potrebbero fare gli altri proprietari se non fossero stati d'accordo ad affittare, ma siccome sono tutti d'accordo, non vedo che problema abbia l'A.D.E a ricevere un modello 69 con i tre nomi dei proprietari ed un contratto intestato a un solo proprietario!
    Molto probabilmente solo tempo perso per le dimostrazioni o le consultazioni!:ok:
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Per esperienza ti posso citare una caso:
    Società semplice intestataria di immobili di famiglia.
    Contratto stipulato a nome di un solo socio, in qualità di amministratore
    Controllo dichiarazione IRPEF di quest'ultimo e contestazione di mancata indicazione del reddito dell'immobile
    "assoluzione", dopo aver dimostrato che il reddito dell'u.i. in questione era stata riportata correttamente sul QH.
    Invito dell'AdE ad intestare correttamente il contratto alla società proprietaria e non al/ai soci.

    In fondo se i proprietari sono più di uno mi sembra logico che l'AdE voglia la coerenza tra contratto ed intestatari: risulta più facile il controllo.

    Sarei invece curioso di saper se anche legalmente è invece ammesso che in caso di comproprietà sia uno solo dei comproprietari a stipulare il contratto. (A prescindere dal ns caso dove sono tutti consenzienti)
     
  13. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ovviamente, e poi tutti i casi, sono casi a se stanti: lo citavo solo come esempio di verifica da parte della AdE sulla corretta titolarità. Il fatto della cedolare secca è un aspetto legato alla fiscalità del reddito, non al rapporto contrattuale in se. Il mod. 69 è unico, sia che si opti che si rimanga con IRPEF tradizionale: ed appunto è logico che si chieda l'allineamento tra mod. dichiarativo e contratto. Semmai trovavo poco serio il contrario... anche se l'AdE spesso registrava anche .. i mattoni (l'aveva detto qualcun altro...)
     
  15. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Credo di aver risolto il problema....
    Ho controllato il nuovo modello 69 e non vi é alcuna richiesta da parte dell'A.D.E dei nomi dei proprietari dell'immobile, mentre vengono richiesti i dati dei soggetti destinatari degli effetti giuridici dell'atto, nel tal caso, hanno ragione, a mio parere, all'aver consigliato xd1986, a mettere solo il nome della mamma, visto che il contratto di locazione é firmato solo dalla mamma, quindi un soggetto destinatario degli effetti giuridici dell'atto.:ok:
    Ciao raga, vado a lavorare:fiore:
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ragazzuola, ... prima di lavorare rilassati, .. vedo due occhietti un pò stralunati ...:risata:

    Scusa eh, mi pare che tu stia prendendo il toro dalla parte della ...coda..

    I soggetti destinatari degli effetti giuridici ( e soprattutto fiscali) dell'atto secondo me sarebbero comunque tutti i proprietari dell'immobile, quindi anche quelli non citati nel contratto: e ritorniamo al punto.
     
  17. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    [
    :risata::risata::risata:

    [/QUOTE]

    Il contratto di locazione é stato fatto solo dalla mamma e dal conduttore, gli altri non c'entrano.
    C'entrano solo in caso di contestazioni che dovrebbero fare loro stessi.
    Per gli effetti fiscali dell'atto, l'A.D.E. chiede la percentuale del possesso del locatore.
    Mo devo difendere l'A.D.E. non mi é mai capitato!:disappunto:
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... te lo dicevo che guardandoti negli occhi notavo che oggi qualcosa non va ....

    Non insisto sulla possibilità pregressa che uno solo dei comproprietari potesse stipulare un contratto di locazione: oggi però a frinte della cedolare, tutti i comproprietari sono tenuti ad esprimersi, e dare delega al dichiarante, sulla scelta del regime fiscale: per cui anche gli altri comproprietari devono per forza essere citati sul mod. 69 ed esprimere la scelta: nel caso poi qualcuno non optasse per la cedolare secca, per assurdo sarebbe obbligato a registrare il contratto per la sua quota di reddito, nonostante il suddetto contratto non li nominasse.

    Come vedi è una situazione paradossale: anch'io quindi per una volta mi trovo a difendere lADE, quando chiede che sia il contratto che il Mod. 69 riportino gli stessi attori.

    Se poui l'Ade suggerisce di citare solo la mamma, credo intendesse una soluzione ... italica: dichiari il possesso del 100% e nessuno andrà a verificare. Ma questa mi sembra appunto una risposta.. all'italiana.
     
  19. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Scusa, ma stamattina mi sono rimessa a posto gli occhi!:risata:

    L'A.D.E. non ha detto di far dichiarare alla mamma il possesso al 100%, che sarebbe come dichiarare il falso, ma ha consigliato ( secondo il nostro amico), " di indicare solo la madre come proprietaria o meglio come soggetto destinatario dell'effetto giuridico dell'atto
    Poi se guardi il mod.69 che ti allego, vedrai che non si parla di proprietari ma di locatori.;)
    e per la cedolare secca chiedono la quota di possesso del locatore.
    Ciaoooo:fiore: mod.69 pag.1.jpg mod.69 pag.2.jpg
     
  20. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Per la Majella!
    Limpida ne sa di locazioni più di un avvocato civilista-immobiliarista!
    Notare la raffinatezza, in punta di diritto, delle sue argomentazioni, deduzioni e controdeduzioni.
    Siamo noi a dover strabuzzare gli occhi!
    :shock::shock::shock:
     

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