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  1. anna maria

    anna maria Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    devo preparare un contratto di locazione residenziale 4 anni + 4 che preveda la possibilità per i primi due anni di pagare, da parte del conduttore, un canone più basso. potete aiutermi a trovare un modello di contratto, so che si può fare ma mi hanno detto di stare attenta a fare una giusta stesura.
    aiuto!!
     
  2. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    L'unico modo di farlo è il seguente

    diciamo che il canone è di 1.000 euro al mese (per comodità di conteggi) e per i primi due anni fai pagare 500 (sempre per avere comodità di conteggio)

    4 anni di contratto sono 500 x 12 x 2 = 12.000 euro + 1000 x 12 x 2 = 24.000

    Quindi fai un contratto come se pagasse 1.000 euro al mese, pagandoci sopra le realative tasse di registro, ma per i primi due anni concedi uno sconto di euro 6.000 euro annui

    Nel corpo del contratto scrivi che concedi questa agevolazione per venire incontro a lavori di ristrutturazione che sarebbero stati a tuo carico ma che saranno a cura e spese dell'inquilino

    Sei a posto sia con le tasse, pagherai non sull'importo del contratto ma su quello effettivamente percepito, sia con l'ufficio del registro

    Un saluto
     
    A il Custode piace questo elemento.
  3. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Quoto in pieno Alessandro a volte mi è capitato e ho anche adottato la soluzoine di creare un patto speciale come nei rogiti o preliminari dove si dichiara che le parti do comune accorodo stabliscoano che per i primi 2 anni il canone sarà ridotto di.............(quello che ti serve) è un patto sottoscritto dalle parte e quidni ha efficacia e non modifichi come dice Alessandro l'importo reale del canone con le relative tassazioni.
    Ciao Roby.
     
  4. catia

    catia Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Eh, già è il consiglio che poco tempo fa mi ha dato un impiegato dell'ufficio delle entrate, che fra l'altro egli stesso aveva adottato. L'unico rischio secondo me , visto l'andazzo degli ultimi tempi è che l'inquilino usufruisca dell'agevolazione dei primi tempi e poi :rabbia: esibisca il suo diritto anticipato di recedere dal contratto :shock: :shock:
     
  5. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Non è proprio che ha il diritto di recedere anticipatamente, diciamo che sta dentro 2 anni a poco e poi se ne va tranquillamente con regolare disdetta. Rischi del mestiere, di solito queste tipologie di contratti non vengono fatte sull'abitativo, ma sul commerciale.

    Uno apre un negozio e non sa come andrà, allora è chiaro che se poi va bene non c'è problema a pagare l'affitto se va male, nessuno si fa male, almeno lo spirito è quello.
     
  6. giuliofimaa

    giuliofimaa Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Attenzione: non è proprio così che funziona. Iniziamo da capo. Il contratto di locazione se è stipulato ai sensi della 431/98 - Libero mercato - ti consente di stipulare accordi liberi con il conduttore (una recente interpretazione ha di fatti - poi la cerco e ve la posto - dato questa maggior flessibilità): Quindi puoi stipulare un contratto con il canone diverso per ogni anno. L'importante è che gli adeguamenti siano chiari e noti alle parti e non legati ad indici incerti che non siano l'indice FOI rilevato dall'ISTAT.
    La strada dello sconto per i primi anni (unica via possibile per i contratti ad uso diverso ove il canone è libero ma e gli aumenti sono regolati dalla legge 392/78) non risolve il problema delle imposte dirette ed indirette che sono calcolate sempre sul canone base dichiarato in contratto.
    Soprattutto poi se dichiari che lo sconto è concesso per lavori che avresti dovuto eseguire tu e invece li esegue l'inquilino: qui si configura il pagamento del canone PIENO conferito però in natura! Nessuno sconto sulle imposte.
     
    A eleonora periti e il Custode piace questo messaggio.
  7. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ASSOLUTAMENTE GIUSTO QUELLO CHE DICE GIULIOFIMAA....il resto complica solo la vita!!
    Infatti scriverai:...."per il primo anno il canone è pattuito in euro...ecc..." - "...per il secondo euro...eccc..." - e dalla decorrenza del "X" il canone annuo sarà...X ..... su cui verrà calcolato l'istat!
    Direi per i primi due anni di lasciar perdere il calcolo istat! (se è un canone "ridotto"...è ridotto e basta!).
    Saluti!
     
  8. Non sono d'accordo, messa così come indica Paolo, l'incremento annuo è superiore all'Indice Ista (anche se al 100%) e noi tutti sappiamo che gli aumenti ammessi sono applicabili solo con la percentuale massima dell'Istat; Bisogna specificare il canone Base ( es. 10000) e poi in riduzione , prevedere gli "sconti", motivandoli, per gli anni successivi. es. 1° anno 7000, 2° anno 800, ecc. ma il canone base sarà di 10000
     
  9. Pil

    Pil Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusate, ma a me è capitato di procedere in questo modo:
    indicazione del canone pattuito per l'intero periodo locativo (es. 6 anni), ripartendo in sei rate (non uguali) le annualità ...
     
  10. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non concordo con Isabella Tafuro.
    ;) Ho già avuto modo di registrare contratti di locazione con importi delle annualità crescenti e concordate. Tutto ciò per consentire al Locatore di stabilire anticipatamente gli aumenti senza tener conto dei normali aggiornamenti ISTAT.
    La formula riportata in contratto è stata la seguente:
    L'importo complessivo dei canoni di locazione per dodici anni (o sei, otto, quattro) è concordemente stabilito in euro ....... da pagarsi in 144(o 72, 96, 48) rate mensili anticipate, suddivise come segue:
    per il 1° anno, dal ... al..., il canone annuo di euro ..... , sarà pagato in rate mensili anticipate di euro.....;
    e ripetere la stessa formula anno per anno.

    Il contratto era stato precedentemente fatto visionare da funzionari dell'A.d.E. :ugeek: .
     
  11. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Si possono usare tutti i mod da voi esposti, ma non vedo perche' l'uno sia migliore o piu' giusto dell'altro.
    Il piu' semplice e' quello della verita' tra le parti, se e' effettiva una riduzione non va motivata , ma e' facolta' delle parti applicarla.
    Indicando il canone anno per anno senza alcun motivo per specificare il perche'.
    La tassazione sara' quella di registro relativa all'effetivo annuale, ed ai fini IRPEF quello effettivamente percepito annualmente.
    La legge specifica che valgono solo le clausole scritte sul contratto registrato.
    Cordialmente
    Noel
     
  12. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Non si può concordare un canone x per un anno un canone x+1 per il secondo ed un canone x+3 per il terzo.

    Il tutto a pena di nullità perchè potrebbe essere interpretato come un aumento ingiustificato del canone eludendo l'unico aumento possibile che è quello dell'Istat

    Quindi l'unico modo, è quello che ho esposto canone pieno e sconto, lo sconto inoltre è meglio che sia motivato, ma non è obbligatorio farlo.

    Comunque, io ho sempre fatto così, l'agenzia delle entrate ha detto che va bene, per quanto riguarda le imposte, dipende anche da quello che dice il commercialista del locatore. Alcuni calcolano come base imponibile quello che effettivamente è stato percepito, altri ti calcolano come base imponibile il prezzo pieno. ma quelo non è il nostìro mestire

    L'agenzia delle entrate calcola come imponibile per la registrazione il prezzo pieno.

    Poi ragazzi, se ci sono altri modi legali ditemeli ;)
     
  13. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Evidentemente ogni Ufficio Entrate applica una cosa differente, a Noi hanno sempre tassato l'importo del primo anno.
    Il contratto come sai e' quadriennale per tanto non esiste aumento ingiustificato essendo un contratto quadriennale dove il tutto e' formulato in un unico contratto.
    Per tanto non vedo dove esista aumento ingiustificato, se gli importi concordati sono espressi su tale contratto.
    (non e' per affermare ma per esporre la realta' quotidiana che viviamo, comunque affermo che ogni Agenzia delle Entrate come ogni Giudice e credo lo verificate giorno per giorno, applica una sua interpretazione del tuitto personalizzata delle norme). Pertanto forse stiamo dicendo tutti la verita'
    ma e' la nostra verita' non quella assoluta che nemmeno nelle agenzie o tribunali esiste UNIVOCA.
    cordialmente
    Noel
     
  14. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il contratto di locazione che prevede un importo annuo differente è ammissibile e per niente elusivo di imposte.
    Laddove il locatore ritiene che il normale aumento ISTAT non è congruo stabilisce delle regole che se il conduttore accetta restano invariabili per tutta la durata, o per parte del periodo. Si può stabilire di pagare per il 1°-2° o 3° anno una cifra, e per il 4°-5°-6° un'altra, nessuno può impedirlo in quanto i contratti sono accordi sottoscritti fra due o più parti contraenti.
    Si paga l'imposta del 2% sull'importo annuo dichiarato, anno per anno, e l'IRPEF sul ricavato.
    L'AdE non ha mai avuto da ridire niente.
     
  15. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Grazie Osammot
    della tua semplicita'
    Cosa che stiamo perdendo dietro a mille regole e regolette che ci hanno lasciato in eredita' i nostri,Padri padroni.
    Noel
     
  16. Non è compito dell'AdE contestare gli accordi contrattuali che possano contraddire le norme di legge, loro devono solo applicare le imposte dovute per la transazione accordata. Mi piacerebbe sapere se chi utilizza un metodo di pagamento canone crescente ( superiore al 100% Istat) si è mai trovato di fronte ad un contenzioso legale.
    Per il resto che l'AdE interpreti in modo diverso nelle varie sedi è cosa appurata, basti dire che i codici di pagamento delle imposte che ( non ricordo chi di voi mi ha inviato) l'AdE di Desio applica, sono totalmente differenti dai Codici che applica l'AdE di Gallarate.
     
  17. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    MAI MAI MAI accaduto.
    noel
     
  18. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Te li ho mandati io Isabella:risata: :risata: :risata:
    Non ti ricordavi :triste: :triste: :triste: :triste: :triste: :shock:
     
  19. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Chi quelli che avevano pagato i viaggi e non hanno piu' trovato l'agenzia?
    Bell'amico Roby
     
  20. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    ahahahahahahahha maddaiiiiiiiiiiiiiii
     
    A eleonora periti piace questo elemento.

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